证券代码：000926证券简称：福星股份公告编号：2015-027
湖北福星科技股份有限公司
关于收购股权暨关联交易的补充公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确、完整，没有虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏。
湖北福星科技股份有限公司（以下简称―公司‖或―本公司‖）第八届第十二次
董事会审议通过了《关于全资子公司收购福星银湖控股有限公司100%股权暨关
联交易的议案》，并于2015年4月15日披露了《关于收购股权暨关联交易的公
告》。针对上述公告内容，公司进行以下补充：
一、银湖控股各项目子公司的业务开发模式
福星银湖控股有限公司（以下简称―银湖控股‖）主要子公司概况如下表：
序号 项目子公司 公司持股比例 开发模式 其他合作方
1 武汉银湖海峡科技发展有限公司 100.00% 自主开发 -
2 武汉珈伟光伏照明有限公司 100.00% 自主开发 -
3 武汉宏程银湖科技发展有限公司 100.00% 自主开发 -
4 汉川金山房地产有限公司 100.00% 自主开发 -
5 仙桃市银湖房地产有限公司 100.00% 自主开发 -
6 监利银湖房地产有限公司 100.00% 自主开发 -
7 仙桃银湖科技有限公司 100.00% 自主开发 -
8 孝感银湖科技有限公司 100.00% 自主开发 -
9 武汉银湖科技发展有限公司 100.00% 自主开发 -
10 荆州银湖科技有限公司 100.00% 自主开发 -
11 荆州银湖房地产有限公司 100.00% 自主开发 -
12 武汉银湖江桥鑫地产有限公司 100.00% 自主开发 -
武汉楚天激光（集团）
13 武汉银楚星科技开发有限公司 51% 合作开发 股份有限公司（注1）
湖北长久生物药业有
14 武汉银久科技发展有限公司 63.65% 合作开发 限公司、武汉金红阳科
技开发有限公司（注2）
武汉红桃开药业股份
15 武汉银湖金泉科技开发有限公司 60.00% 合作开发 有限公司（注3）
注1：合作各方按股权比例享有利润分配权，另外合资公司需将其开发的3,000平方米
的激光影院以3000元/平米的价格出售给楚天激光公司；
注2：武汉银湖科技发展有限公司、湖北长久生物药业有限公司、武汉金红阳科技开发
有限公司分别持有合资公司63.65%、5.00%、31.35%股权；湖北长久生物药业有限公司享有
本项目净利润6,500.00万元及无偿享有不低于1,000.00平方米的建筑物及2个停车位，此后
不再享有股东权利及义务，不再享有项目利润分配；
注3：合作各方按股权比例享有利润分配权。
二、标的资产中股权、房产的权属情况
目前，银湖控股已取得所需的相关生产经营的资质及执照，最近三年不存在
因重大违法违规而受到政府部门处罚的情形。交易标的不存在涉及有关资产的重
大诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施。交易标的资产权属清晰，其中下属
子公司的股权质押及房屋权属情况如下：
（1）股权质押情况
2012年12月，银湖控股与鹰潭市锦恒投资有限合伙企业签订《股权质押合
同》，合同编号JXGH2012WHYH13。合同约定，银湖控股将其持有的武汉银湖
科技发展有限公司51.28%股权出质给鹰潭市锦恒投资有限合伙企业。银湖控股
在合同签订后，已在工商行政主管机构办理完毕出质登记及其他相关手续，鹰潭
市锦恒投资有限合伙企业取得该部分股权的质押权。
该股权质押合同的签订主体合格、内容合法、有效，在合同当事人均严格履
行合同约定的前提下不存在潜在风险，对公司经营构不成影响，目前亦未产生任
何纠纷。
（2）房屋所有权权属情况
银湖控股控股子公司及其附属企业武汉银湖科技发展有限公司及武汉银湖
海峡科技发展有限公司所持有的35处面积共计3,473.47平方米的房屋为企业自
行开发，该等房屋目前仅取得武汉市商品房权属证明书，尚未办理房屋所有权证
及土地使用权证。
上述房屋所有权证及土地使用权证正在办理中，对公司经营不构成影响，不
存在无法办理的法律障碍。
三、核心资产的评估方法及评估情况
（一）核心资产的评估方法及评估情况
本次评估的核心资产为企业的房地产存货，评估方法及评估情况具体如下：
1、评估方法
福星银湖控股有限公司下属子公司的存货为开发成本和开发产品，根据委估
资产特点，评估人员在会计师审计的基础上，首先审核企业申报的各类存货明细
项目及有关会计资料，了解企业存货核算的内容，对存货账面价值进行核实。再
根据不同房地产项目的特点，对开发成本、开发产品采用假设开发法、市场法及
基准地价系数修正法进行评估。
（1）开发产品的评估方法
开发产品，即已经完工的开发产品，估价对象所在区域有同类房地产交易案
例，适宜采用市场法进行评估。
市场法，也称市场比较法，是根据替代原则，将评估对象与在较近时期内已
经发生交易的类似交易实例进行对照比较，并根据类似交易实例已知的价格，参
照该交易实例的交易情况、交易日期、区域因素以及个别因素等差别，修正得出
评估对象的评估基准日价格的方法。市场法根据产品的市场销售价格，扣除与销
售有关的费用、税金（含营业税、土地增值税和企业所得税）、部分利润计算。
基本公式如下：
开发产品评估值=销售收入-销售管理费用-销售税费-土地增值税-企业所得
税-部分净利润额
（2）开发成本的评估方法
对于尚未完工的在建工程，由于在估价对象所在区域同类房地产交易中，基
本没有类似的在建工程出售交易案例，不宜采用市场法；而且估价对象在尚未完
工的状态下，没有获取直接收益的能力，所以也不宜采用收益还原法。因此，对
尚未完工的具有投资开发或再开发潜力的在建工程项目采用假设开发法进行评
估。
对于正常的待开发土地，考虑到其目前的状态为空地，具有投资开发或再开
发潜力，适宜采用假设开发法进行评估，同时考虑到估价对象所在土地市场近来
比较活跃，有类似成交案例，可以采用市场法进行评估，综上所述，对上述待开
发土地采用假设开发法及市场法进行评估。
对于较为特殊的武汉珈伟光伏照明有限公司待开发土地，由于截至评估基准
日武汉珈伟光伏照明有限公司工业用地分割销售方案尚未获得政府相关批准，因
此本次评估对委估宗地仍按生产性不可分割销售用途进行评估。估价对象所在土
地市场近来比较活跃，有类似成交案例，可以采用市场法进行评估，同时考虑到
估价对象在基准地价覆盖范围内，故可以采用基准地价系数修正法进行评估，综
上所述，对上述待开发土地采用市场法及基准地价系数修正法进行评估。
①假设开发法
假设开发法，又称剩余法、预期开发法，是预测估价对象开发完成后的价值
和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发
建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。
假设开发法的本质和收益法相同，是以房地产的未来收益（具体为开发完成
后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润后的余额）为导向来求取房地
产的价值。假设开发法的基本公式：
开发成本价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-管理费用-销售费用
-投资利息-销售税费-开发利润-取得待开发房地产的税费
房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售费用、销售税
费、开发完成后的房地产价值等实际发生的时间不尽相同，特别是大型的房地产
开发项目。因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。考虑资金的时
间价值可有两种不同的方式：一是折现的方式，这种方式下的假设开发法称为现
金流量折现（动态法）；二是计算利息的方式，这种方式下的假设开发法称为传
统方法（静态法）。
本次评估采用动态法（现金流量折现法）确定评估值。计算公式如下：
评估值=开发物业未来销售总价现值-续建成本现值-销售管理费用现值-销售
费用现值-销售税费现值-土地增值税现值-所得税现值。
②市场法，又称市场比较法，是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有
替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似地产进行比较，就交易情况、交
易日期、区域因素、个别因素等条件与待估土地使用权进行对照比较，并对交易
实例加以修正，从而确定待估土地使用权价值的方法。市场比较法的计算公式如
下：
待估宗地价格＝可比实例交易价格交易情况修正系数交易日期修正系数
区域因素修正系数个别因素修正系数
V＝VBABCD
式中：V—待估宗地价格；
VB—可比实例交易价格；
A—待估宗地情况指数/比较实例宗地情况指数；
B—待估宗地评估基准日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数；
C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数；
D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数。
③基准地价系数修正法
所谓基准地价系数修正法，就是指在求取一宗委估宗地价格时，根据当地基
准地价水平，参照与委估宗地相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各
种修正因素说明表，根据两者在区域条件、个别条件、土地使用年限、市场行情、
微观区位条件等，确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的一种方
法，其基本公式为：
Pi＝P×(1+K)×ЛS
其中：Pi—委估宗地价格
P—委估宗地对应的基准地价
K—委估宗地全部地价区位、个别影响因素总修正值
ЛS—委估宗地其他因素修正
