证券代码：000909 证券简称：数源科技 公告编号：2021-069
数源科技股份有限公司
关于签订《债权转让协议》的补充公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
数源科技股份有限公司（以下简称“数源科技”或“公司”）于 2021 年 11
月 12 日在《证券时报》及巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）披露了《数源科技：关于签订<债权转让协议>的公告》（公告编号：2021-068），公司就本次签订债权转让事宜发布补充公告，具体情况如下：
一、在“一、交易概述”部分补充了关于本次交易对价的合理性描述
补充前：
为降低数源科技股份有限公司（以下简称“公司”）应收账款的回收风险，提高公司资产流动性，公司拟将对杭州中科际发实业有限公司（以下简称“中科际发”、“债务人”）所享有的全部债权（以下简称“标的债权”）及对浙江龙游交易城实业有限公司（以下简称“龙游交易城公司”）享有的最高限额 2,500万元的抵押权利转让给杭州海特琳健康管理有限公司（以下简称“交易对方”或“杭州海特琳”），本次转让对价为人民币 2,500 万元，杭州海特琳将其持有的位于杭州市滨江区长河街道通江路251号江锦国际大厦403室（【不动产权号为：浙（2019）杭州市不动产权第 0094171 号】）作为支付标的债权的转让对价。
本次交易已经公司第八届董事会第七次会议审议，全体董事表决通过。
根据 《上市公司重大资产重组管理办法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》的相关规定，本次交易不构成关联交易，也不构成重大资产重组，无需提交股东大会审议。
补充后：
为降低数源科技股份有限公司（以下简称“公司”）应收账款的回收风险，提高公司资产流动性，公司拟将对杭州中科际发实业有限公司（以下简称“中科
际发”、“债务人”）所享有的全部债权（以下简称“标的债权”）及对浙江龙游交易城实业有限公司（以下简称“龙游交易城公司”）享有的最高限额 2,500万元的抵押权利转让给杭州海特琳健康管理有限公司（以下简称“交易对方”或“杭州海特琳”），本次转让对价为人民币 2,500 万元，杭州海特琳将其持有的位于杭州市滨江区长河街道通江路251号江锦国际大厦403室（【不动产权号为：浙（2019）杭州市不动产权第 0094171 号】）作为支付标的债权的转让对价。
本次交易已经公司第八届董事会第七次会议审议，全体董事表决通过。公司通过协议方式转让标的债权，标的债权的对价由具有房地产评估壹级资质的独立第三方中介机构进行评估，评估方法及评估过程具有合法合规性和公允性。标的债权的转让对价评估价值为 2,520 万元，经双方友好协商作价 2,500 万元。
根据 《上市公司重大资产重组管理办法》、《深圳证券交易所股票上市规则》、《公司章程》的相关规定，本次交易不构成关联交易，也不构成重大资产重组，无需提交股东大会审议。
二、在“四、支付标的债权的对价情况”部分补充了具体评估情况
补充前：
交易对方将其名下位于杭州市滨江区长河街道通江路 251 号江锦国际大厦
403 室【不动产权号为：浙（2019）杭州市不动产权第 0094171 号】的不动产（以下简称“不动产”）作为本次交易支付标的债权的对价。
上述不动产位于江锦国际大厦的第 4 层，为钢筋混凝土结构，规划用途为商
服用地/非住宅，建筑面积为 814.09 ㎡，建成年份约为 2011 年。根据兼有土地评估资质、房地产评估资质的评估机构浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告》（浙亿安房估杭[2021]第 FD1266 号），该不动产的评估
采用收益法，以 2021 年 9 月 22 日为价值时点，评估值为 2,520 万元。
补充后：
交易对方将其名下位于杭州市滨江区长河街道通江路 251 号江锦国际大厦
403 室【不动产权号为：浙（2019）杭州市不动产权第 0094171 号】的不动产（以下简称“不动产”）作为本次交易支付标的债权的对价。
上述不动产位于江锦国际大厦的第 4 层，为钢筋混凝土结构，规划用途为商
服用地/非住宅，建筑面积为 814.09 ㎡，建成年份约为 2011 年。根据兼有土地评估资质、房地产评估资质的评估机构浙江亿安联诚土地房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告》（浙亿安房估杭[2021]第 FD1266 号），该不动产的评估
采用收益法，以 2021 年 9 月 22 日为价值时点，评估值为 2,520 万元。
不动产的具体评估情况如下：
1、评估对象：本次评估对象范围为位于杭州市滨江区长河街道通江路 251
号江锦国际大厦 403 室的房屋，该建筑为钢筋混凝土结构，规划用途为商服用地/非住宅，建筑面积为 814.09 ㎡，建成年份约为 2011 年，为杭州海特琳单独所
有，使用期限至 2047 年 8 月12 日。本次评估范围包括评估对象建设用地使用权、
房屋所有权以及公共配套设施使用权。
2、价值时点：本次评估价值时点为 2021 年 9 月 22 日（实地查勘之日）。根
据《房地产评估指导意见》第十条规定，评估房地产市场价值时点，原则上为完成评估对象实地查勘之日。
3、价值类型：房地产市场价值为房地产在评估时点的市场价值。
4、评估方法：根据房地产评估技术标准，房地产评估常用方法有比较法、收益法、成本法和假设开发法。评估人员通过实地查勘，在综合分析所掌握资料的基础上，根据评估对象的特点和评估目的，遵循评估规范和相关法规，结合评估经验，最终确定评估对象适合的评估方法。
评估对象为商铺，由于评估对象同一供需圈范围内类似房地产的买卖交易实例较少，故本次评估采用收益法。
收益法是预测评估对象的未来收益，利用报酬率将未来收益转换为价值得到评估对象价值或价格的方法。
V=∑i=1n×[Ai/(1+R)n]
其中：
V——表示评估对象在价值时点的收益价格，即现值
Ai——表示未来第 i 年的净收益
R——表示报酬率
n——表示房地产的收益年限
本次评估不选用比较法、成本法、假设开发法进行测算，其理由如下：
（1）评估对象为商铺，由于评估对象同一供需圈范围内类似房地产的买卖
交易实例较少，故本次评估不采用比较法。
（2）评估对象为商铺，合法利用，属于不具有再开发和再改造利用价值的房地产，难以采用假设开发法评估。
（3）评估对象为局部房地产，需要先评估出整幢楼平均单价，然后在此基础上进行楼层、朝向、装饰装修等因素调整后才能得出评估对象价值，由于客观原因，无法取得该幢楼的准确的基础数据，故不宜采用成本法估算。
5、评估测算：
评估师根据评估目的，遵循评估原则，采用科学合理的评估方法， 在认真
分析现有资料基础上，经过测算，结合评估经验与对影响房地产市场租金因素的分析，在报告中已说明的其他假设与限制条件下，结合市场案例，做出如下测算:
（1）商铺租金测算
a、选取可比实例
根据替代原则，估价人员调查了与估价对象在地理位置、结构类型、使用功能、交易日期等因素相同或具有较强相关性的租赁实例，选取以下租赁实例作为可比实例：
选取的可比实例均为不含税价。
项目 实例 A 实例 B 实例 C
坐落 科技馆路 江锦国际 科技馆路
物业类型 商铺 商铺 商铺
交易日期 2021/5/14 2021/6/12 2021/7/5
建筑面积（m2） 50 130 500
所在楼层 1/5 2/5 2/5
装修状况 毛坯 毛坯 毛坯
租赁价格（万元/年） 13.7 19.9 63.9
租赁单价（元/m2.日.） 7.5 4.2 3.5
b、比较因素选择及因素条件说明
本次根据估价对象的具体情况和与估价对象类似的房地产市场状况，设置了下列比较因素，详见下表：
比较因素 估价对象 实例 A 实例 B 实例 C
用途 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼
交易情况 正常 正常 正常 正常
交易期日 2021/9/23 2021/5/14 2021/6/12 2021/7/5
租赁单价（元/m2.日.） 7.5 4.2 3.5
房 区 繁华程度 较好 较好 较好 较好
地 位 距市中心距离 较近 较近 较近 较近
产 状 楼层 4/28 1/5 2/5 2/5
状 况 朝向 南 南 南 南
况 基础配套设施 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
调 外部配套设施 齐全 齐全 齐全 齐全
整 建筑结构 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土 钢筋混凝土
实 建筑面积 814.09 50 130 500
体 装饰装修 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯
状 设施设备 较好 较好 较好 较好
况 办公环境 较好 较好 较好 较好
物业管理 专业管理 专业管理 专业管理 专业管理
c、比较因素修正指数
以估价对象的各因素条件为基础，相应指数为 100，将可比实例相应因素条
件与之相比较，确定出相应的修正幅度。 详见下表：
比较因素 估价对象 实例 A 实例 B
查看PDF原文
