证券简称：SST合金 证券代码：000633 公告编号：2009-025
沈阳合金投资股份有限公司出售资产公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确、完整，没有虚假记
载、误导性陈述或重大遗漏。
重要提示：
●公司控股子公司上海星特浩企业有限公司（公司持有其75%的股份，以下
简称“上海星特浩”或“星特浩”）以总价5600万元人民币的价格将其自有的位
于上海市闵行区漕宝路1043号房产（房屋建筑面积10195平方米，土地使用面积
6495平方米）出售给上海华一实业公司。
●本次资产出售不构成关联交易。
经公司第七届董事会第十二次会议审议并表决通过，无须提交股东大会审
议。
一、交易概述
1．本次出售资产交易的基本情况
2009年3月22日，公司控股子公司上海星特浩企业有限公司与上海华一实业
公司签订《上海房地产买卖合同》，约定上海星特浩以5600万元人民币的价格将
上海星特浩自有的位于上海市闵行区漕宝路1043号（房地产权证号为沪房地闵字
2003第068865号）的房产（房屋建筑面积10195平方米，土地使用面积6495平方
米）出售给上海华一实业公司（以下简称“华一实业”）。
2．上海华一实业公司与公司及公司控股子公司无关联关系，该项交易不构
成关联交易，也不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
3．决策程序
本次资产出售事项，已经公司第七届董事会第十二次会议审议并表决通过，
独立董事均投赞成票。本次出售资产的决策程序符合《公司法》和《公司章程》
的有关规定。本次资产出售成交金额占公司最近一期经审计净资产的25%，无须
提交股东大会审议。
本次出售资产未设置任何抵押、质押及限制条件亦不存在重大法律障碍。二、交易对方情况介绍
1．上海华一实业公司
注册地为上海市闵行区漕宝路1015号
注册资本4500万元。
公司法定代表人：徐四弟
企业性质：集体企业（非公司法人）
经营范围：不锈钢制品、导电线、插座、配电柜、配电箱、母线槽、家电、
健身器材、电池、圣诞礼品、汽车冰箱、易拉罐、仓储租赁。
2．华一实业与公司及公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人
员等方面无关联关系，也没有其他可能或已经造成公司对其利益倾斜的其他关
系。
3．截止2008年12月31日华一实业主要财务指标（未经审计）：总资产37985.58
万元，负债18802.02万元，净资产19183.56万元，主营业务收入4884.59万元 ，
净利润633.06万元。
三、出售资产的基本情况
1．上海星特浩依法拥有的（房地产权证号为沪房地闵字2003 第068865 号）
房产（房屋建筑面积10195 平方米，土地使用面积6495 平方米）；
2．该房地产座落在上海市闵行区漕宝路1043 号；
3．土地所有权为国有出让，总建筑面积为10195 平方米，共计3 栋建筑，
其中建筑面积为781 平方米的二层建筑现已灭失，土地使用面积6495 平方米。
土地使用权终止日期至2052 年5 月7 日，用途为工业用地；
4．该房产账面原值2034万元，账面净值1512万元。根据具有证券期货从业
资格的北京正和国际资产评估有限公司2008年12月7日出具的编号为（2008）第
20011-2号资产评估报告书，星特浩转让的相关房产评估价值为4043万元。
评估方法选用：评估对象位于上海市闵行区梅陇镇，现用途为家电商场及其
附属建筑，评估对象明显带有收益性，其有关的收入和费用情况也可以比较准确
的收集到，另外评估对象位于工业土地上，因此适宜选用收益法及成本法进行测
算。
（1） 采用收益法的评估模型：P=ΣRi/（1+r）i+Rn/r(1+r)n
I=0
式中：P为资产评估值；Ri为资产第i年的预期净收益；
r为折现率；
根据评估对象所在地区房地产状况，本次确定评估对象折现率为8％。
Rn为未来第n年的预期净收益。
本次评估确定评估对象的经济收益年限为至评估时点起土地剩余使用年限
43.43 年。
（2） 成本法的计算公式为：
基本计算公式为：
1．评估对象房屋重置完全价值：
Ps=L＋A＋B＋C＋D＋E＋F＋G
2．评估对象房屋评评估格：
P=Ps×成新率 其中：
Ps：重置完全价值；P ：评评估格；
L ：土地费用； A ：前期费用； B ：建安工程费； C ：基础设施配套费；
D：管理费；E ：利息及融资费用； F ：投资利润；G ：税费；
成新率为八五成新。
随着城市的发展，评估对象现周围环境以商住为主，与过去工业用地规划不
相匹配，结合现在的城市规划，因此考虑评估对象可以补交出让金，变更用途为
商业用地。本报告中选取的相关参数为评估对象所处区域与其特征相同或相似用
于出租的商业用房地产，由于评估对象现土地用途为工业用地，此次评估应扣除
相应的出让金差价。根据上海市基准地价表显示，评估对象所在土地级别为六级，
工业用途土地单位地面价为530 元/平方米。商业用途设定容积率为2.3，基准
地价为2175 元/平方米，根据本公司所掌握的同区域土地综合地价等相关资料和
在土地市场查询出让用地结果，土地出让金按综合地价30%计算，又由于评估对
象现在实际容积率为1.47 小于设定容积率2.3，因此应适当调整评估对象变更
为商业用地出让金，经测算确定评估对象应扣除的出让金差价为550 元/平方米，
则本次评估应扣除的土地出让金为：550 元/平方米×10195 平方米≈561 万元。评估结果
本次评估采用了两种方法分别计算了评估对象的价值：采用收益法求算的房
地产总值为3934 万元；采用成本法求算的房地产总值为4152 万元。根据对两方
法计算依据、过程及结果的分析，我们认为两方法的试算结果均较接近实际的市
场价格水平，拟取两方法试算结果的算术平均值取整后作为评估对象的评估总
值，即4043 万元。
资产评估结果汇总表
产权持有者名称：上海星特浩企业有限公司 评估基准日：2008年12月1日 金额单位：人民币万元
项目 账面净值 调整后账面净值 评估值 增值额 增值率（%）
位于上海市梅陇镇漕宝路1043号的房地产1535 1535 4043 2508 163．39
5．该房产未设置任何抵押、质押及限制条件亦不存在重大法律障碍。
四、交易合同的主要内容及定价情况
1．交易金额：5600万元人民币
交易双方同意，该房地产的房价款定为人民币5600万元。房产过户交易当中，
双方应按国家及本市的有关规定各自缴纳税、费，星特浩在华一实业支付完全部
价款后十个工作日内协助华一实业办理水电煤等配套设施的更名手续，各项更名
费用由星特浩承担。
2．定价情况
交易双方参考评估机构对上述资产出具的评估报告及市价，协商确定转让总
价款为5600万元人民币。
3．其他条款
（1）华一实业如未按合同约定期限付款的，应向星特浩支付违约金，违约
金按逾期未付款日万分之五计算，逾期超过十五日后仍未付款，星特浩有权单方
解除合同并由华一实业承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的15%；
（2）星特浩如未按合同约定期限将上述房产交付给华一实业，应向华一实业
支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算，逾期超过十五日后仍未交付，华
一实业有权单方解除合同并由星特浩承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的15%。
五、付款方式：
1．华一实业在本合同签订之日起七个工作日内向上海星特浩支付第一期房价款人民币2800万元；
2．上海星特浩同意华一实业通过向贷款银行申请2800万元贷款的形式支付
第二期房价款，华一实业应于签订房地产买卖合同的同时向贷款银行申请贷款，
签订贷款抵押合同并办理相关手续；
3．若华一实业的贷款申请未能通过银行审核，或银行未能全额发放2800万
元贷款，则华一实业应与本合同签订之日起一个月内自筹资金补足银行贷款与第
二期房价款2800万元的差额，并支付至星特浩指定账户。待华一实业将上述差额
款支付至星特浩指定账户七个工作日内，且双方办理产权过户的材料均准备完毕
后，共同至闵行区房地产交易中心办理产权过户及抵押登记手续（如需）；
4．若华一实业2800万元贷款申请经贷款银行审核通过，则在审核通过后七
个工作日内，并且双方办理产权过户的材料均准备完毕后，共同至闵行区房地产
交
