证券代码：000548 证券简称：湖南投资 公告编号：2017-004
湖南投资集团股份有限公司
关于出售土地使用权的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、交易概述
为盘活湖南投资集团股份有限公司（以下简称公司或湖南投资）闲置资产，提高资产使用效率，公司拟向长沙昆仑能源有限公司（以下简称长沙昆仑）出售公司位于湖南省长沙县黄花镇高岸村地块使用权，地块的面积为 19,375.11 平方米（29.0625亩），土地使用权证：长国用（2015）第0116号），转让总价款为人民币3,371.25万元。
公司2017年度第1次董事会会议（临时）以8票同意，0 票反对，0 票弃权，审
议通过了《关于公司出售土地使用权的议案》。公司独立董事亦对此发表了独立意见。
本次出售土地使用权事项在董事会审批权限内，无需提交公司股东大会进行审批。
本次交易不构成关联交易。
本次交易不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
二、交易对方的基本情况
交易对方名称：长沙昆仑能源有限公司
公司类型：有限责任公司
法定代表人：林平
注册 地：湖南省长沙市雨花区迎新路868号德思勤城市广场A3栋402房
主要办公地点：同注册地址
注册资本：2000万元整
营业执照注册号：430100000193992
成立日期：2014年12月9日
营业期限：长期
经营范围：天然气、五金产品的销售、燃气经营（不设储存、运输，不面向终端用户）；汽车加气站经营；成品油零售；实业投资；房屋租赁；场地租赁（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截至2016年12月28日长沙昆仑股东情况：
股东名称 出资额 实际出资额 出资比例
昆仑能源（湖南）投资有限公司 1020万元 1020万元 51%
湖南投资集团股份有限公司 980万元 0元 49%
公司已与昆仑能源（湖南）投资有限公司已就长沙昆仑 49%的股权的转让签署了
相关股权转让协议，股权转让后，公司不再持有长沙昆仑的股权。因此，股权转让完成后，长沙昆仑股东情况如下：
股东名称 出资额 出资比例
昆仑能源（湖南）投资有限公司 2000万元 100%
上述股权转让交易之前，长沙昆仑为公司参股公司，股权转让交易完成后，公司不再持有长沙昆仑股权。此后，长沙昆仑与本公司及公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面不存在关联以及其他可能或已经造成上市公司对其利益倾斜的其他关系。
长沙昆仑最近一年主要财务数据如下：
2015年主要指标 金额(元)
资产总额 8,766,866.86
总负债 494,580.48
净资产 8,272,286.38
营业收入 0.00
净利润 -1,927,713.62
三、交易标的基本情况
1．土地基本情况
土地使 坐落 土地使 面积 登记 准用 开发 使用权
用权人 用权证 （平方米） 用途 年限 程序类型
湖南投资 长沙县 长国用 商业 40 五通
集团股份 黄花镇 （2015） 19,375.11 用地 年 一平 出让
有限公司 高岸村第0116号
2．土地使用权类型：商业用地
使用期限：土地使用终止日期为 2043年5月20日
3．土地帐面原值：人民币 5,270,029.92元
土地帐面净值：人民币 10,414,851.76元
土地评估价值：人民币33,596,441.00元
4．抵押情况：
本次出售的土地使用权不存在抵押、质押或者其他第三人权利，不存在涉及有关资产的重大争议、诉讼或仲裁事项，亦不存在查封、冻结等司法措施等。
5．本次出售土地使用权事项不涉及债权债务转移。
四、评估情况
1.公司聘请具有证券、期货评估业务资格的中铭国际资产评估（北京）有限责任公司根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，采用基准地价系数修正法、市场法，按照必要的评估程序，对公司委估的土地使用权，在2016年11月30日所表现的公允市场价值进行了评估。中铭评报字[2016]第13007号资产评估报告书评估情况如下：
（1）经济行为：湖南投资拟了解土地使用权市场价值事宜。
（2）评估目的：因湖南投资拟了解委估土地使用权市场价值事宜，需对委估的土地使用权市场价值进行评估，以提供相关经济行为的参考依据。
（3）评估对象：为湖南投资土地使用权公允市场价值。
（4）评估范围：湖南投资·委托评估的存货----开发成本----土地使用权账面值10,414,851.76元 ，土地证编号为长国用（2015）第0116号，土地面积为19,375.11㎡。土地位置：长沙县黄花镇高岸村，终止日期为2043年5月20日，剩余使用年限为26.48年，用地性质为国有出让，土地用途为商业用地，宗地土地级别为一等镇空港城商业Ⅰ级，容积率按区域平均容积率设定为1.6。开发程度：宗地红线外“五通”（即通上水、通下水、通路、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。土地四至：东邻磁悬浮项目用地、南临长沙大道、西临临空产业公司用地、北临临空产业公司用地。
具体的资产项目内容以湖南投资填报的评估申报表为准，凡列入申报表内并经过湖南投资确认的资产项目均在本次评估范围内。
经核实，委托评估的资产范围与经济行为涉及的资产范围一致。
（5）价值类型：本评估报告所采用的价值类型为市场价值。
（6）评估基准日：2016年11月30日，一切取价标准均为评估基准日有效的价
格标准。
（7）评估方法：本次评估采用基准地价系数修正法、市场法。
（8）评估结论：经实施评估程序后，截止于2016年11月30日，在持续使用假
设前提下，湖南投资委估的土地使用权价值为3,359.64万元整，土地使用权评估价值
较账面价值评估增值2,318.16万元，增值率为222.58%。
（9）特别事项：
①产权瑕疵
根据湖南投资的承诺，纳入评估范围的资产不存在产权瑕疵事项。
②未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素
根据湖南投资的承诺，确定纳入评估范围的资产不涉及未决事项、或有事项、法律纠纷等不确定因素。
③重大期后事项
根据湖南投资的承诺，无对评估结论有重大影响的评估基准日期后重大事项。
④其他需要说明的重要事项
A.本评估结论未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。
B.本次评估没有考虑通货膨胀因素对评估对象价值的影响。
评估报告使用者应关注上述特别事项对评估结论的影响。
(10)报告使用有效期：本评估结论的有效使用期按国家现行规定为一年，即自2016
年11月30日起至2017年11月29日止的期限内有效。
(11)评估报告日：2016年12月22日。
2. 评估方法及评估过程
根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、假设开发法等。根据当地地产市场发育实际状况，结合待估宗地的具体特点、土地用途及估价目的，并对委托方提供的和评估人员勘查收集掌握的资料进行分析，在此基础上选择适当的估价方法。
本次评估设定待估宗地为商业用地，在充分收集估价所需资料的基础上，经过综合分析，决定采用基准地价法和市场比较法进行评估。选取基准地价法和市场比较法作为本次评估的基本方法，这是出于以下考虑：估价对象处于基准地价覆盖范围内，适宜采用基准地价法进行评估；待估宗地区域内同级别或同区域土地交易案例足够，适合使用市场比较法的进行评估；委托方无法提供待估宗地规划要点资料，且区域内缺乏纯商业房地产案例，不适宜选取假设开发法进行评估。
具体测算过程如下：
（一）基准地价法
基准地价系数修正法，是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所在区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价基准日价格的方法。
（1）基准地价内涵的确定
本次评估采用的基准地价依据是《长沙县人民政府关于公布实施长沙县城镇基准地价更新成果的通知》（长县政函[2014]8号），以2013年3月1日为基准地价估价期日，设定开发程度为“五通一平”（红线外通上水、通下水、通电、通路、通讯及宗地红线内场地平整），设定土地用途为商业，剩余使用年限为法定最高使用年限商业40年的区域内平均土地使用权价格。
基准地价法计算公式如下：
P商=Po ×（1+∑Ki）×Kv×Kn×Kt×Kd×Kp×Ks-Kf
式中： Po --- 级别基准地价
∑Ki--- 宗地修正系数表中各因素修正值之和；
Kn --- 宗地使用年期修正系数；
Kv --- 容积率修正系数；
Kt--- 期日修正系数；
Kd --- 土地深度修正系数；
Kp --- 宗地位置偏离度修正系数；
Ks --- 宗地形状与面积修正数；
kf --- 开发程度修正额。
（2）级别基准地价的确定
待估宗地位于长沙县黄花镇空港城，根据《长
