深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2020 年年度报告
（公告编号：2021-07）
2021 年 03 月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计主管人员）刘强声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司需遵守《深圳证券交易所行业信息披露指引第 3 号——上市公司从事房地产业务》的披露要求。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第四节经营情况讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 595,979,092 为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 4.1 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积
金转增股本。
目录
第一节 重要提示、目录和释义...... 2
第二节 公司简介和主要财务指标......5
第三节 公司业务概要...... 9
第四节 经营情况讨论与分析......13
第五节 重要事项......32
第六节 股份变动及股东情况......45
第七节 优先股相关情况......52
第八节 可转换公司债券相关情况......53
第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况......54
第十节 公司治理......60
第十一节 公司债券相关情况......65
第十二节 财务报告......66
第十三节 备查文件目录......200
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团、深物业、深物业集团 指 深圳市物业发展（集团）股份有限公司
深投控 指 深圳市投资控股有限公司
国贸科技园 指 深圳市国贸科技园服务有限公司
皇城地产 指 深圳市皇城地产有限公司
东莞公司 指 东莞市国贸长盛房地产开发有限公司
徐州公司 指 深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司
扬州公司 指 深物业扬州房地产开发有限公司
荣耀地产 指 深圳市荣耀房地产开发有限公司
国贸物管 指 深圳市国贸物业管理有限公司
皇城物管 指 深圳市皇城物业管理有限公司
山东国贸物管 指 山东深国贸物业管理有限公司
重庆国贸物管 指 重庆深国贸物业管理有限公司
瘦西湖景悦 指 扬州瘦西湖景悦物业发展有限公司
深汕国贸物管 指 深圳市深汕特别合作区国贸物业发展有限公司
国贸同乐物管 指 深圳市国贸同乐物业管理有限公司
商业运营公司 指 深圳市深物业商业运营有限公司
国贸餐饮 指 深圳市国贸餐饮有限公司
监理公司 指 深圳市物业工程建设监理有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
新冠肺炎 指 新型冠状病毒肺炎（COVID-19）
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011
变更后的股票简称（如有） 不适用
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市物业发展（集团）股份有限公司
公司的中文简称 深物业集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.
公司的外文名称缩写（如有） SZPRD
公司的法定代表人 刘声向
注册地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层、42 层
注册地址的邮政编码 518014
办公地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 16 层、20 层、39 层、42 层
办公地址的邮政编码 518014
公司网址 www.szwuye.com.cn
电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张戈坚 丁名华、陈倩颖
联系地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 20 层 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层
电话 0755-82211020 0755-82211020
传真 0755-82210610 82212043 0755-82210610 82212043
电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称 A 股：《证券时报》 B 股：《大公报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层董事会办公室
四、注册变更情况
组织机构代码 无变更
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
深圳市国资委于 2004 年 9 月 29 日决定以新设合并的方式成立深圳市投资
控股有限公司，本次新设合并中被合并方包括公司原控股股东深圳市投资
管理公司和深圳市建设投资控股公司。本次被合并方深建投持有深物业
323,796,324 股股份，深投管持有深物业 56,582,573 股股份，上述股份合计
历次控股股东的变更情况（如有） 占深物业总股本的 63.82%。
公司于 2018 年 10 月 19 日收到实际控股股东深投控通知，深投控已取得中
国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的《证券过户登记确认书》,
至此，深投控股权过户工作已完成，公司控股股东变更为深投控。
公司于本报告期内控股股东无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 深圳市福田区深南中路 2002 号中核大厦 9 层
签字会计师姓名 黎明、陈子涵
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
√ 是 □ 否
追溯调整或重述原因
同一控制下企业合并
2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年
调整前 调整后
营业收入 4,104,374,646.02 3,961,669,942.44 3.60% 2,787,240,632.53 3,376,673,249.90
归属于上市公司股东的净
利润 798,572,121.74 817,805,780.12 -2.35% 592,723,852.71 698,050,728.96
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利润 788,377,322.39 695,675,201.19 13.33% 591,362,024.37 591,362,024.37
经营活动产生的现金流量
净额 385,497,782.12 939,789,565.96 -58.98% 1,123
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