000011 深市 深物业A

 深圳市物业发展(集团)股份有限公司
证券代码：000011 200011 股票简称：深物业 A深物业 B编号：2021-08 号
          董事会决议公告

    本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确、完整、及时、公平，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

  一、会议召集、召开情况

  本公司董事会于 2021 年 3 月 20 日以书面和电子邮件方
式发出召开第九届董事会第 22 次会议的通知，会议于 2021
年 3 月 30 日上午 9:30 以现场加远程视频的方式召开，会议
召集和召开程序符合《公司法》、深圳证券交易所《股票上市规则》、本公司《章程》、《董事会议事规则》的有关规定。

    会议由刘声向董事长主持。会议应到董事 9 人，实到董
事 9 人。公司监事及高管列席了会议。

  二、议案表决情况

    （一）审议 2020 年度董事会工作报告

  详见公司《2020年年度报告》之“第四节 经营情况讨论与分析”及“第十节 公司治理”。

  议案表决结果如下：


  本议案尚需提交股东大会审议。

    （二）审议 2020 年年报

  详见公司同日刊登于巨潮资讯网的《2020年年度报告》。
  议案表决结果如下：

  9票赞成、0票弃权、0票反对。

  本议案尚需提交股东大会审议。

    （三）审议 2020 年度财务决算报告

  天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计了公司2020年度财务报告，出具了标准无保留意见的审计报告。公司2020年度实现营业收入410,437万元，实现净利润79,857万元（归属于母
公司），2020 年末资产总额为 1,220,736 万元， 2020 年末归属
于母公司股东权益合计 372,792 万元，加权平均净资产收益率23.47%，每股收益1.34元，每股净资产6.26元。

  议案表决结果如下：

  9票赞成、0票弃权、0票反对。

  本议案尚需提交股东大会审议。

    （四）审议 2021 年度财务预算报告

  根据相关行业市场状况，结合公司的实际情况，在2021年度经营计划的基础上，结合本部及各子公司编制的2021年度全面预算，在经过“自上而下、上下结合、分级编制、逐级汇总” 程序多次反复测算、分析、审核、汇总及合并工作，制定公司2021年度财务预算报告如下（财务预算并不代表公司对2021年度的盈利
 预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多 种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意）：

    1.2021年利润预算情况

    （1）主要财务指标

                        表1 主要财务指标

          项目            2020 年实际（亿元）） 2021 年预算（亿元）    同比增长%

 营业收入                        41.04              48.46            18.06%

 利润总额                        10.34              12.61            21.94%

 归属于母公司净利润              7.99                9.81            22.90%

 成本费用占营业收入比重          75.40%              74.74%            -0.66%

    2021年，公司计划实现营业收入48.46亿元，较2020年增长 18.06%；营业成本及期间费用22.07亿元，较2020年增长23.88%；
 利润总额 12.61 亿元，较 2020 年增长 21.94%；归母净利润 9.81
 亿元，较2020年增长22.90%。

    （2）主要业务板块指标

                    表2 主要业务板块预算情况

                    收入（亿元）                            占总收入比例（%）

    项目      2020 年审计  2021 年预算  同比增长（%）  2020 年审计    2021 年预算

营业收入        41.04        48.46        18.06%          --            --

其中：房地产    28.95        35.46        22.48%        70.54%        73.18%

  物业管理      10.70        11.27        5.27%        26.07%        23.25%

  商业运营        1.39          1.73        24.43%        3.39%          3.57%

    2021 年，房地产板块业务收入 35.46 亿元，较上年增长
 22.48%，主要是地产项目结算面积增加所致。

    2021 年，物业管理板块业务收入 11.27 亿元，较上年增长
 5.27%，主要是物管业务拓展所致。


  2021 年，商业运营板块业务收入 1.73 亿元，较上年增长
24.43%，主要是优化存量资产，提高资产利用效率等所致。

  2.2021年资产负债情况

  2021 年，公司预计资产总额 157.12 亿元，其中流动资产
118.70亿元、非流动资产38.42亿元；负债总额111.69亿元，其中流动负债 55.71 亿元、非流动负债 55.98 亿元；资产负债率71.09%。

  3.2021年现金流量情况

  公司期初资金结余 42.06 亿元，预计 2021 年全年资金流入
75.10亿元，资金流出91.01亿元，期末资金结余26.15亿元。经营活动资金流入 56.93 亿元，经营活动资金流出 59.56 亿元，经营活动现金流量净额-2.63亿元；投资活动的现金流入0.16亿元，投资活动的现金流出 19.63 亿元，投资活动现金流量净额-19.47亿元；筹资活动的现金流入为 18.00 亿元，筹资活动的现金流出11.82亿元，筹资活动现金流量净额6.18亿元。

  议案表决结果如下：

  9票赞成、0票弃权、0票反对。

  本议案尚需提交股东大会审议。

  （五）审议关于计提及减少各项资产减值准备的议案

  根据财政部发布的《企业会计准则》等有关规定，并结合公司的实际情况，公司2020年度拟增加存货跌价准备51,185.46元；公司 2020 年度拟减少坏账准备 4,974,907.21 元。以真实、公允
地反映公司的财务状况。

  议案表决结果如下：

  9票赞成、0票弃权、0票反对。

  （六）审议关于2020年度利润分配及资本公积金转增股本的预案

  经天职国际会计师事务所(特殊普通合伙)审计，公司2020年度合并报表中归属于上市公司股东的净利润为 798,572,121.74元，其中，母公司2020年度实现净利润为28,023,420.21元，母公司 2020 年末可供分配利润为 1,487,964,894.53 元。公司利润分配基于母公司的可分配利润。根据公司章程的相关规定，并结合公司发展及经营实际情况，公司拟订2020年度利润分配方案为：
  1.公司2020年度拟计提法定公积金2,802,342.02元；

  2.以公司2020年末总股本595,979,092 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 4.10 元（含税），共计派发现金红利244,351,427.72元。

  公司2020年度拟不进行资本公积金转增股本。

  议案表决结果如下：

  9票赞成、0票弃权、0票反对。

  本议案尚需提交股东大会审议。

  （七）审议关于2021年度综合授信额度的议案

  根据公司2021年度经营、投资计划和年度预算，为满足深圳
市物业发展（集团）股份有限公司（含各子公司，以下简称“公司”）生产经营业务和投资拓展的资金需求，公司拟向金融机构申请综合授信额度不超过30亿元。实际授信及融资品种、金额、期限、利率和费用等最终以各金融机构实际核准的融资额度或者实际签订的融资协议为准。授信额度有效期为2020年度股东大会审议通过之日起至2021年度股东大会召开之日止。

  同时，授权公司董事长或董事长指定的授权代理人在额度范围内代表公司办理相关手续、签署相关法律文件等。

  议案表决结果如下：

  9票赞成、0票弃权、0票反对。

  本议案尚需提交股东大会审议。

  （八）审议关于使用部分自有资金购买理财产品的议案

  详见公司同日刊登于巨潮资讯网的《关于使用部分自有资金购买理财产品的公告》。

  议案表决结果如下：

  9票赞成、0票弃权、0票反对。

  本议案尚需提交股东大会审议。

  （九）审议关于发行商业物业抵押资产支持证券化产品的议案

  详见公司同日刊登于巨潮资讯网的《关于所属公司申请发行商业物业抵押贷款资产证券化产品(CMBS)的公告》。


  议案表决结果如下：

  9票赞成、0票弃权、0票反对。

  本议案尚需提交股东大会审议。

  （十）审议关于2021年度经营计划及投资预算的议案

  1.2021年经营计划

  在对公司内外部经营环境分析研究的基础上，经严格测算，2021 年公司经营业绩目标预计实现营业收入 48.46 亿元，利润总额 12.61 亿元。具体重点工作任务如下（2021 年度经营计划及投资预算并不代表公司对2021年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意）：

  （1）提速周转加快项目落地。金领项目A栋完成精装工程，年内完成入伙工作；福昌二期主体工程达到20层；蚌岭项目完成主体确认、土地合同签订、规划施工报建等工作，项目二期工程施工至±0以上，一期基坑桩基础工程开工；御品峦山项目进行方案报批和总包施工招标工作，争取2021年内主体工程开工；扬州项目年内摘地后，一期实现一年内开工建设；徐州二期项目实现竣工验收入伙。

  （2）盘活存量资源。推动福源工业区项目村合作协议过股东大会、更新计划立项申报；加快宝路工业用地完成置换；争取坪山天俊工业园项目完成法图修编、更新主体确立和拆迁合作协议
审批签订。

  （3）市场化增量拓展。完成扬州项目招拍挂程序并签订土地用地合同；新增物业管理面积拓展 1000 万平方米，内生增长 100万平方米；高端增值服务或新兴产业并购，争取完成设备设施领域或相关领域科技型企业1家。

  （4）专业化平台运作。根据“市场中心、监管中心、赋能中心”的定位，完成国贸物管总部的重新定位和体系流程重构，在集团大平台下，完成国贸物管的智能管控平台建设并投入运作。根据“业务中心、利润中心”的定位，完成国贸科技园公司、国贸美生活公司等专业公司的专业化运作标准模式和精准精细化考核体系。

  2.2021年度投资预算

  本年度计划项目投资资金为29.96亿元，具体如下：

  （1）在建项目合计投资18.63亿元，其中：金领假日（深圳）2.63亿元、福昌二期（深圳）0.95亿元、半山御景二期（徐州）0.34亿元、观澜蚌岭项目（深圳）14.71