红星美凯龙家居集团股份有限公司 招股说明书摘要
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红星美凯龙家居集团股份有限公司
（上海市浦东新区临御路518号6楼F801室）
首次公开发行股票招股说明书摘要
保荐人（主承销商）
（北京市朝阳区建国门外大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层）
红星美凯龙家居集团股份有限公司 招股说明书摘要
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重要声明
本招股说明书摘要的目的仅为向公众提供有关本次发行的简要情况，并不包括招股
说明书全文的各部分内容。 招股说明书全文同时刊载于上海证券交易所网站。投资者在
做出认购决定之前，应仔细阅读招股说明书全文，并以其作为投资决定的依据。
投资者若对本招股说明书及其摘要存在任何疑问，应咨询自己的股票经纪人、律师、
会计师或其他专业顾问。
发行人及全体董事、监事、高级管理人员承诺招股说明书及其摘要不存在虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏，并对招股说明书及其摘要的真实性、准确性、完整性承担个别
和连带的法律责任。
公司负责人和主管会计工作的负责人、会计机构负责人保证招股说明书及其摘要中
财务会计资料真实、完整。
保荐人承诺因其为发行人首次公开发行制作、出具的文件有虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，给投资者造成损失的， 其将先行赔偿投资者损失。
中国证监会、其他政府部门对本次发行所作的任何决定或意见，均不表明其对发行
人股票的价值或者投资者的收益做出实质性判断或者保证。任何与之相反的声明均属虚
假不实陈述。
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第一节 重大事项提示
本公司提醒投资者认真阅读招股说明书全文，并特别注意下列重大事项提示：
一、特别风险提示
请投资者仔细阅读招股说明书“第四节 风险因素” 等有关章节，并特别关注下列
风险因素：
（一）公司投资性房地产采用公允价值模式后续计量，与同行业 A 股上市公司普遍采
用成本模式计量的方式缺乏可比性
公司将自有商场相关房屋建筑物及其对应土地使用权、专用设备及装修改造支出均
计入投资性房地产核算，并采用公允价值模式进行后续计量，报告期内各期投资性房地
产公允价值变动损益对经营业绩影响较大，且未将投资性房地产按历史成本为基础以折
旧摊销方式计入各期损益；相比而言，同行业 A 股上市公司将其经营市场的相关物业
资产计入投资性房地产或固定资产/无形资产核算，并采用成本模式进行后续计量，即
根据相关资产原值及对应预计使用年限计提相应的折旧和摊销，且无投资性房地产公允
价值变动损益；公司与同行业 A 股上市公司的上述会计处理方式的差异，导致公司经
营业绩等财务指标有很大程度提高，与同行业 A 股上市公司的相关数据缺乏直接可比
性。
截至 2014 年末、 2015 年末、 2016 年末及 2017 年 6 月末，公司投资性房地产账面
价值分别为 5,511,700.00 万元、 6,136,100.00 万元、 6,694,800.00 万元和 6,972,290.90 万
元，占资产总额的比例分别为 86.24%、 83.13%、 82.11%和 76.51%；三年及一期投资性
房地产公允价值变动损益分别为 186,227.76 万元、 100,976.52 万元、 175,403.23 万元和
96,043.71 万元，占各期利润总额的比例分别为 38.83%、 22.12%、 36.53%和 33.33%，对
公司整体利润水平影响较大。公司投资性房地产公允价值的波动可能会对公司未来的经
营业绩产生较大影响。
公司已对投资性房地产按成本模式计量下的财务数据进行了模拟测算，按公允价值
模式计量与按成本模式计量的主要差异如下表所示：
单位：万元
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项目 2017.6.30
/2017 年 1-6 月
2016.12.31
/2016 年度
2015.12.31
/2015 年度
2014.12.31
/2014 年度
1、投资性房地产
—按公允价值模式计量 6,972,290.90 6,694,800.00 6,136,100.00 5,511,700.00
—按成本模式计量 3,173,050.59 3,056,980.56 2,795,266.60 2,366,062.91
两种方法差异 3,799,240.31 3,637,819.44 3,340,833.40 3,145,637.09
两种方法差异比例 54.49% 54.34% 54.45% 57.07%
2、资产总额
—按公允价值模式计量 9,113,193.78 8,153,540.41 7,381,024.24 6,391,002.72
—按成本模式计量 5,259,399.55 4,485,469.49 4,016,186.64 3,222,759.90
两种方法差异 3,853,794.23 3,668,070.92 3,364,837.60 3,168,242.82
两种方法差异比例 42.29% 44.99% 45.59% 49.57%
3、归属于母公司股东权益
—按公允价值模式计量 3,851,779.22 3,656,585.21 3,487,887.13 2,812,062.33
—按成本模式计量 1,246,154.09 1,166,869.49 1,190,668.67 649,332.71
两种方法差异 2,605,625.13 2,489,715.72 2,297,218.46 2,162,729.62
两种方法差异比例 67.65% 68.09% 65.86% 76.91%
4、归属于母公司所有者的净利润
—按公允价值模式计量 204,517.11 339,718.32 322,486.74 324,305.49
—按成本模式计量 94,441.85 147,221.07 190,186.37 156,187.32
两种方法差异 110,075.26 192,497.25 132,300.37 168,118.17
两种方法差异比例 53.82% 56.66% 41.03% 51.84%
5、扣除非经常性损益后归属于母公司所有者的净利润
—按公允价值模式计量 128,640.14 207,265.18 238,694.23 218,873.47
—按成本模式计量 85,770.42 134,164.39 178,301.93 163,634.04
两种方法差异 42,869.72 73,100.79 60,392.30 55,239.43
两种方法差异比例 33.33% 35.27% 25.30% 25.24%
6、基本每股收益（未扣除非经常性损益）
—按公允价值模式计量 0.56 0.94 0.96 1.08
—按成本模式计量 0.26 0.41 0.57 0.52
两种方法差异 0.30 0.53 0.39 0.56
两种方法差异比例 53.82% 56.66% 41.03% 51.84%
7、基本每股收益（扣除非经常性损益）
—按公允价值模式计量 0.35 0.57 0.71 0.73
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项目 2017.6.30
/2017 年 1-6 月
2016.12.31
/2016 年度
2015.12.31
/2015 年度
2014.12.31
/2014 年度
—按成本模式计量 0.24 0.37 0.53 0.55
两种方法差异 0.12 0.20 0.18 0.18
两种方法差异比例 33.33% 35.27% 25.30% 25.24%
注：上表中两种方法差异比例系按两种方法差异数值占按公允价值模式计量下数值的比例计算。尾
数差异系四舍五入所致。
提请投资者作出相应投资分析和决策时，对上述按公允价值模式计量下与按成本模
式计量下的主要财务数据差异予以充分关注和考虑。
鉴于上述会计处理可能对投资者决策有重大影响，公司将采取以下措施确保投资性
房地产公允价值核算的合规、公允：
1、 公司承诺将于上市后的定期报告中持续披露投资性房地产的公允价值，以及投
资性房地产公允价值变化对公司财务状况、经营业绩和股东分红的影响。公司将持续聘
请具备中国证券期货从业资格的资产评估机构，对定期报告中所披露的投资性房地产公
允价值按照国内资产评估准则的相关规定进行评估；同时公司将持续聘请具备中国证券
期货从业资格的会计师事务所于年度财务报告审计时，对投资性房地产的期末评估值进
行复核，从而确保投资性房地产公允价值核算的合规、公允；
2、公司已制定《自有商场租赁及管理费收入监控及信息披露制度》，根据该等制度
规定，公司将于每月末汇总分析自有商场租金报表。如果发生当月公司所有自有商场的
合计租赁及管理费收入较上月下滑的，公司将核查具体情形、原因，制定相应的解决方
案和应对措施，并于次月前五个交易日之内于证券交易所指定网站披露自有商场租赁及
管理费收入下滑的情况，确保投资者及时、充分了解公司自有商场租赁及管理费收入的
变化情况及由此引发的投资性房地产公允价值可能下降的风险。上述《自有商场租赁及
管理费收入监控及信息披露制度》将于公司 A 股股票于上海证券交易所上市之日起生
效。
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（ 二） 如投资性房地产按成本模式后续计量模拟测算，公司的主要财务数据及财务指
标将产生重大变动
公司所采用的公允价值模式计量方式与同行业 A 股上市公司所采用的成本模式计
量方式相比，主要财务报表科目的会计处理差异如下表所示：
项目 公司-公允价值模式计量 同行业 A 股上市公司-成本模式
计量 金额影响
投资性房地
产
包括房屋建筑物及其对应土地
使用权、专用设备及装修改造
支出，账面价值按照公允价值
计量，不计提折旧或进行摊销
包括房屋建筑物及其对应土地
使用权、专用设备及房屋建筑物
后续装修支出，账面价值按照成
本扣除累计折旧和摊销后的净
值计量（部分资产也可能计入固
定资产、 无形资产）
物业存在评估增值
的情况下，公允价
值模式计量下金额
较高；反之则较低
递延所得税
资产/负债
包括投资性房地产公允价值变
动所产生的递延所得税，将于
相关资产处置时计入当期所得
税
不涉及投资性房地产公允价值
变动相关的递延所得税
物业存在评估增值
的情况下，公允价
值模式计量下产生
递延所得税负债；
反之则产生递延所
得税资产
营业成本/
管理费用
不包括投资性房地产相关折旧
和摊销
包括投资性房地产相关折旧和
摊销
同等情况下，公允
价值模式计量下金
额较低
公允价值变
动损益
投资性房地产期末公允价值与
原账面价值的差额计入当期公
允价值变动损益
不涉及投资性房地产相关公允
价值变动损益
物 业 升 值 的 情 况
下，公允价值变动
损益对增加利润；
反之则减少利润
非经常性损
益
包括投资性房地产公允价值变
动损益及相关所得税影响
不包括投资性房地产公允价值
变动损益及相关所得税影响
物业公允价值变动
较大的情况下，公
允价值模式计量下
金额较高
注：如合营公司、联营公司涉及投资性房地产，则公允价值模式计量下，合营公司、联营公司的投
资性房地产亦以资产负债表日的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差
额计入公允价值变动损益，从而影响到公司报表的长期股权投资、投资收益等相关科目。
为了更客观地反映公司与同行业 A 股上市公司在财务状况、资产负债、盈利水平
方面的实际差异，公司对相关财务数据和财务指标按照投资性房地产以成本模式后续计
量的方式进行了模拟
