证券代码：600955 证券简称：维远股份 公告编号：2024-017
利华益维远化学股份有限公司
关于出售资产暨关联交易的补充公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
利华益维远化学股份有限公司（以下简称“公司”）于 2024 年 3 月
18日召开的第二届董事会第十七次会议及第二届监事会第十二次会议审议
通过了《关于出售资产暨关联交易的议案》，并于 2024 年 3 月 19 日披露
了《关于出售资产暨关联交易的公告》（公告编号：2024-008），现就公告中的“四、交易标的的评估、定价情况”补充更新如下：
重要内容提示：
利华益维远化学股份有限公司（以下简称“公司”）拟将丙烯罐及
相关设施、地上设施建筑物及土地使用权等资产（以下简称“交易
标的”）转让给利华益利津炼化有限公司（以下简称“利津炼化”）。
交易标的经成本法和市场法评估，确定交易标的的不含税评估价值
为 11,264,195.00 元，其中评估增值 1,501,049.79 元，评估增值
率 15.37%。经交易双方协商一致，拟定本次交易不含税价格为
11,264,195.00 元，交易价格与评估价格一致，定价公平合理，符
合公司利益。
四、交易标的的评估、定价情况
本次交易以资产评估公司的评估结果为依据确定交易价格。根据上海东洲资产评估公司以2023年 12月31日为基准日出具的东洲评报字【2024】
第【0401】号《利华益利津炼化有限公司拟收购利华益维远化学股份有限公司部分资产评估报告》，根据交易标的的资产特点分别采用成本法、市场法等评估方法对交易标的进行评估，评估遵循交易假设、公开市场假设、资产按现有用途使用假设、原地使用假设等评估假设。
本次交易标的资产评估情况：
（一）评估方法
1、评估方法概述
依据《资产评估基本准则》，确定资产价值的评估方法包括市场法、收益法和成本法三种基本方法及其衍生方法。
市场法也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物进行比较，以可比参照物的市场价格为基础确定评估对象价值的评估方法的总称。
收益法是指通过将评估对象的预期收益资本化或者折现，来确定其价值的各种评估方法的总称。
成本法是指按照重建或者重置被评估对象的思路，将重建或者重置成本作为确定评估对象价值的基础，扣除相关贬值，以此确定评估对象价值的评估方法的总称。
2、评估方法的选择
本次评估目的是为资产收购提供价值参考依据。结合纳入评估范围的资产特点，对不同的资产分别采用相应的评估方法。
（1）不动产
房地产评估一般采用的基本方法有：市场法、收益法、成本法、假设开发法等，评估人员应根据不同情况选用相应的方法进行评估。
1）对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估；
2）有条件选用市场法进行评估的，应以市场法为主要的评估方法；
3）收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法；
4）具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，应选用假设开发法作为其中的一种评估方法；
5）在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场法、收益法、假设开发法进行评估的情况下，可采用成本法作为主要的评估方法。
房屋建筑物类（房地分估）：
根据《资产评估执业准则——不动产》第四章第十六条，执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，选择评估方法。
本次评估对固定资产—房屋建筑物采用成本法进行评估。
采用成本法的理由
a.适合采用的评估方法理由：建筑物为企业自用厂房、属于为个别用户专门建造的工程，重置成本基本能够体现其房屋的市场价值。
b.不适合采用的评估方法理由：周边同类建筑物很少发生交易，同时，评估对象所涉及的土地使用权已在无形资产科目中单独评估，且该处为企业自用的厂区，未来没有重新开发的计划，故不适合采用市场法和假设开发法。其次，该类厂房不具备整体出租的条件和相关租赁市场，故也不适合采用收益法评估。
成本法是指以现时条件下按照重建或者重置被评估对象房屋建筑物、构筑物的思路，即在重建或者重置成本基础上，扣除相关贬值（实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值），以此确定评估对象价值的资产评估方法。计算公式：
评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
＝重置成本×成新率
1）重置成本的确定
房屋建筑物（构筑物）的重置成本为更新重置成本，一般包括：建筑
安装工程重置价（不含增值税）、待摊投资及其他费用（不含增值税）和资金成本。
A．建筑安装工程重置价
本次评估建安工程造价主要采用重编预算法，其中：
位于生产性建筑物包括位于厂区内的工业用房，根据企业提供的资料及评估人员现场勘查确定委估房产的工程量，依据《山东建筑工程消耗量定额》（2011）、《山东省住房和城乡建设厅关于建筑业营业税改增值税调整山东省建设工程计价依据的实施意见》、《山东省建筑安装工程费用定额》（2013）、《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）、《关于建筑业营业税改征增值税调整山东省建设工程计价依据的实施意见》，参照基准日各地工程造价信息网公布的主要材料价格信息对主要材料的价格进行调整后，确定建筑安装的重置造价。
B．待摊投资
包括项目建设管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招投标管理费、可行性研究费、环境影响评价费等。详细情况见下表。
待摊投资取费表
序号 费用名称 费率 取费基数 取费依据
一 建设单位管理费 1.66% 工程费用 参照财建[2016]504 号
二 勘察设计费 2.88% 工程费用 参照计价格[2002]10 号
三 工程监理费 1.55% 工程费用 参照发改价格[2007]670 号
四 招投标代理服务费 0.45% 工程费用 参照计价格[2002]1980 号
五 可行性研究费 0.09% 工程费用 参照计价格[1999]1283 号
六 环境影响评价费 0.02% 工程费用 参照计价格[2002]125 号
C．资金成本
资金成本主要为企业为工程筹资发生的利息费用，计算计费基数时，工程费用及待摊投资费用因在建设期内为均匀投入，按工期的一半计算；
日贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.45%，5年期以上为4.20%，1年至5年期之间按照对应年限的差值计算。
资金成本＝（建安工程造价＋待摊投资）×正常建设期×正常建设期贷款利率×1/2。
D.可抵扣的增值税
从2016年5月1日起，在全国范围内全面实现营业税改征增值税，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等由缴纳营业税改为缴纳增值税。因本次评估房屋建筑物及构筑物的重置全价不含增值税。
可抵扣的增值税＝建安综合造价可抵扣的增值税＋待摊投资可抵扣的增值税
其中：建安综合造价的增值税税率取9%、待摊投资的增值税税率取6%。
2）综合成新率的确定
采用年限法成新率与打分法技术测定成新率加权平均确定综合成新率。
3）评估值的确定
评估值=重置成本×综合成新率
无形资产-土地使用权：
本次采用市场法和成本逼近法对土地使用权价值进行评估。
1）适用评估方法的理由：近年来周边相似土地的成交案例较多，有活跃的公开市场，同时考虑到待估宗地所在区域有近年来的征地案例和征地标准可参考，因此可以用市场比较法体现其市场价值并以成本逼近法进行验证。
2）不适评估方法的理由：企业已在地上自建厂区，预计未来不太可能重新开发该处地块，因此不适于假设开发法评估，同时该区域土地均为工业企业自用，没有空地出租情况，也不适于收益法评估。因未收集到完整
的基准地价修正体系，不适用基准地价修正法评估。
A、市场法
采用市场法求取土地使用权价格的公式如下：
土地评估值＝比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
即 V＝VB×A×B×D×E
式中：V：待估宗地价格；
VB：比较实例价格；
A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数
B：待估宗地评估基准日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数
D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数
E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数
在对可比案例进行系数调整时，需分别考虑其交易情况、市场状况、区域因素和个别因素的影响。
B、成本逼近法：
成本法以生产费用价值论及等量资本应获取等量收益的投资原理为理论依据，从土地成本构成的角度去估算地价，是以土地取得和开发过程中发生的客观正常费用为基础，再加上一定的税费、利息、利润和土地增值确定土地价格的估价方法。
其基本公式为：
土地价格＝土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息＋投资利润＋土地增值收益
（2）设备类资产
根据《资产评估执业准则-机器设备》，执行机器设备评估业务，应当
根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，选择评估方法。
根据评估人员对企业设备资产进行了解后，本次委估生产设备类似的设备市场交易并不活跃，难以获取可比的设备资产交易案例，故不适合采用市场法评估。委估企业生产工艺、生产流程较为复杂，难以单独量化各委估设备的独立获利能力，难以采用收益法评估。企业设备资产资料较为完整，市场价格信息渠道较为丰富，各类贬值因素能较为可靠的计量，具备采用成本法评估的条件。
因此结合本次评估目的、经济行为以及价值类型，本次对设备资产采用成本法评估。
▲成本法：根据现行时点条件下按照重建或者重置被评估对象设备的思路，即基于社会一般生产力水平的客观必要成本为基础，扣除相关贬值（实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值），以此确定评估对象价值的资产评估方法。
重置成本一般为更新重置成本，包括直接成本、间接成本、资金成本、税费及合理的利润。
评估价值=重置成本-实体性贬值－功能性贬值-经济性贬值
=重置成本×综合成新率
1）重置成本的确定
机器设备重置成本由设备购置价、运杂费、安装调试费、前期工程及其他费用、资金成本等组成，或是购建所发生的必要的、合理的成本、利润和相关税费等确定。
根据 2009 年 1 月 1 日起实施的《中华人民共和国增值税暂行条例》(中
华人民共和国国务院令第 538 号)，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第 50 号)，《财政部，国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170 号) 及财政部、
国家税务总局财税（2009）113 号《关于固定资产进项税额抵扣问题的通
知》的相关规定，自 2009 年 1 月 1 日起，增值税一般纳税人购进或者自制
固定资产发生的进项税额，可凭增值税专用发票，海
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