公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：155364 债券简称：19 上实 01
债券代码：163480 债券简称：20 上实 01
上海实业发展股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了保留意见的审计报告，本公司董事会、
监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
上会会计师事务所（特殊普通合伙）对公司出具了保留意见的审计报告。公司董事会对上述情况说明详见本报告第六节“重大事项”中第四点“董事会关于会计师事务所非标准意见报告说明”段落。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以截至 2021 年 12 月 31 日的总股本 1,844,562,892 股为基数，向全体股东每 10 股派发
现金红利 0.87 元（含税），现金红利合计 160,476,971.60 元，剩余未分配利润 1,749,295,158.40 元
结转下一年度。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 曾明 沈浩麟
办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广
场20层
电话 021-53858686 021-53858686
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
2 报告期公司主要业务简介
2021 年，随着国内进入后疫情时代，政府在推进疫苗接种、巩固疫情防控成功的前提下，同步积极推动经济复苏，纵观我国房地产市场呈现先热后冷的态势。2021 年，我国商品房销售面积
约为 17.74 亿平方米，同比增长 1.9%；商品房销售约 18.19 万亿元，同比增长 4.8%。从区域分布
来看，区域分化较为明显，我国东部和中部地区房地产销售面积和金额保持良好增长势头，西部
地区销售情况与去年同期相比略有下滑，而东北地区房地产销售有一定幅度的下降。2021 年，房
地产行业流动性问题对行业内企业提出了更高的管理要求，部分过度扩张、负债较高的房企承受
较大的流动性危机。从整个行业来看，房企在抢工程拼销售抓回款的同时，迅速加强房企间有效
资源整合，保持企业和行业的基本稳定。房地产政策方面，“房住不炒”依然为主基调，重点城市
供地政策“两集中”、房企“三条红线”、居民房贷“五档分类”等政策的相继出台巩固了房地产调控，
强调居住属性，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
2021 年，公司在房地产主营业务相对平稳。在房地产土地储备方面，公司发挥国企合作优势，
于 2021 年 5 月与上海城投（集团）有限公司、上海建工集团股份有限公司组成联合体，以人民币
91.06 亿元成功竞得上海市虹口区北外滩 91#地块，拟规划建造约 480 米高的上海浦西未来第一高
楼。房地产销售方面，公司深入研究项目所在不同地区的地方政策，灵活适配销售策略，在取得
政府备案价后把握销售节奏，广蓄客、抓签约、稳回款。2021 年度重点新开盘的“上海宝山上实
海上菁英（二期）”年度签约率高达 96%，重点续销项目如“上海宝山上实 海上菁英（一期）”年
度签约率也达到 96%、“泉州上实 海上海”年度签约率约 97%、“湖州上实 雍景湾”签约率也高达
87%。2021 年全年销售签约金额约 62.52 亿元，较 2020 年度同比增长约 25%。不动产经营方面，
公司积极应对房地产租赁市场因实体经济仍处于恢复期、部分行业受到疫情、政策等影响的多重
不利因素，以国有企业的社会责任为己任，以稳定长期租户为重心，走访了解并尽量帮助原有租
户，保障不动产经营业务的持续稳定。2021 年，公司全年不动产租赁面积约 41.47 万平方米，较
去年同期下降 5.28%，全年租金收入约 3.89 亿元，较去年同期增长约 5.14%。物业管理方面，公
司 2021 年度在管项目面积约 2658 万平方米，基本与去年持平。其中年内续标项目 26 个，续标面
积约 91 万平方米，新中标项目 37 个，面积约 162 万平方米。上实服务在报告期内荣获 2021 中国
物业服务企业综合实力排名 51 位、上海市物业服务综合实力百强企业第 4 名等荣誉。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2020年 本年比 2019年
2021年 上年
调整后 调整前 增减(%) 调整后 调整前
总资产 39,574,493,270.22 41,085,169,750.52 42,479,137,087.56 -3.68 39,308,907,600.53 39,940,827,301.23
归属于上市公
司股东的净资 10,024,030,365.08 11,010,362,450.23 12,148,729,221.68 -8.96 10,123,193,119.99 10,567,586,350.60
产
营业收入 10,269,130,754.90 7,455,474,889.55 8,048,761,865.11 37.74 8,713,281,274.77 8,865,555,864.53
扣除与主营业 10,268,659,056.80 7,455,003,191.45 37.74 / /
务无关的业务
收入和不具备
商业实质的收
入后的营业收
入
归属于上市公
司股东的净利 531,619,032.23 112,134,071.11 817,942,213.56 374.09 760,273,828.34 782,083,328.43
润
归属于上市公
司股东的扣除 -421,583,306.26 40,356,407.67 746,164,550.12 -1,144.65 716,188,100.71 737,997,600.80
非经常性损益
的净利润
经营活动产生
的现金流量净 -3,553,149,888.41 794,163,321.40 814,435,135.13 -547.41 210,135,861.97 210,644,181.30
额
加权平均净资 增加4.39
产收益率（% 4.97 0.58 7.03 个百分 7.67 7.55
） 点
基本每股收益 0.27 0.03 0.41 800.00 0.41 0.42
（元／股）
稀释每股收益 0.27 0.03 0.41 800.00 0.41 0.42
（元／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,590,425,678.76 2,435,037,893.13 1,082,376,059.18 5,161,291,123.83
归属于上市公
司股东的净利 174,783,422.85 169,325,867.48 63,702,825.48 123,806,916.42
润
归属于上市公
司股东的扣除 174,093,141.82 148,360
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