公司代码：600649 公司简称：城投控股
上海城投控股股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经审计，城投控股母公司 2021 年度实现净利润 272,472,676.60 元，提取 10%法定盈余公积
金 27,247,267.66 元，加上年初未分配利润 9,269,214,440.91 元，扣除 2020 年度现金与股票红
利分配 232,720,958.33 元，2021 年度可分配利润合计为 9,281,718,891.52 元。
2021 年度利润分配预案为：拟以公司 2021 年末的总股本 2,529,575,634 股为基数，向全体
股东每 10 股派发现金股利 1.10 元（含税），剩余未分配利润结转下一年度。
本年度不进行资本公积转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 城投控股 600649 原水股份
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 俞有勤 李贞
办公地址 上海市虹口区吴淞路130号 上海市虹口区吴淞路130号
电话 021-66981171 021-66981376
电子信箱 ctkg@600649sh.com ctkg@600649sh.com
2 报告期公司主要业务简介
2.1 公司所处行业情况
（1）房地产开发行业情况分析
2021 年我国房地产市场呈现“高开低走”的趋势。年内全国房地产市场整体保持小幅增长，销售面积和金额均继续创历史同期新高。上半年市场供求形势较为活跃，但随着调控政策不断加码和信贷政策持续收紧，下半年市场明显走弱。2021 年度，全国商品房销售面积 179,433 万平方
米，同比增长 1.9%；商品房销售金额 181,930 亿元，同比增长 4.8%；房地产开发投资额 147,602
亿元，同比增长 4.4%。2021 年，全国 300 城市出让金总额为 56,199 亿元，同比下滑 9%。一线城
市土地供需同比走高，出让金总额较 2020 年上涨近一成，成交均价同比基本持平；二线城市土地供求量较 2020 年下滑，成交均价上涨逾一成，出让金总额同比小幅下滑。土地市场成交缩量，一定程度上拖累了全国房屋新开工速度。2021 年度，全国房屋新开工面积为 146,379 万平方米，同
比下降 11.4%；全国房屋施工面积为 975,387 万平方米，同比增长 5.2%；全国房屋竣工面积为101,412 万平方米，同比增长 11.2%。新建住宅价格环比涨幅持续收缩，年末连续下跌。2021 年一线城市新建住宅价格累计上涨2.43%，较上年收窄1.50个百分点；二线城市价格累计上涨2.52%，较上年收窄 1.15 个百分点。
政策上，“房住不炒”定位不变，调控政策保持连续稳定。从发展趋势看，与往年类似，“保
持房地产市场平稳运行”是 2022 年住建部的重点工作之一。为此，住建部 2022 年 2 月 24 日在国
新办发布会上再次重申“房住不炒”的定位和“不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段”的原则，并强调保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性和协调性。
（2）租赁住房行业情况分析
2022 年国务院政府工作报告强调“坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设”。政策上，将继续推进住房供给侧结构性改革，大力增加保障性租赁住房供给、完善城镇住房保障体系。上海于今年初出台《上海市保障性租赁住房租赁管理办法（试行）》和《上海市保障性租赁住房项目认定办法（试行）》，对于保租房的准入条件、配租规则、租赁价格、租金支付、租赁期间等方面进行了明确，同时也对保障性租赁住房的认定做了相关界定。
2022 年上海市政府工作报告显示，全市 2021 年建设筹措 6.7 万套（间）保障性租赁住房，
计划 2022 年建设筹措 17.3 万套（间）保障性租赁住房，同时完善稳地价、稳房价、稳预期的房地产精准调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
从长远来看，发展租赁住房市场，是我国构建房地产健康发展长效机制的核心内容之一。政府仍以支持、鼓励租赁市场发展为主，大力发展租赁市场的大方向十分明确。未来长租公寓市场将会被纳入强监管范围，实现从经营方式、租金定价、资金管理等全方位管控，让长租公寓市场健康发展。
（3）股权投资市场情况分析
2021 年，我国股权投资市场保持常态化运行，“募、投、退”市场整体表现活跃，中国股权
投资市场综合指数同环比均上升。2021 年，A 股上市数量和融资规模均创新高，境内 IPO 数量 524
家，同比增长 20%，首发募资金额超过 5400 亿元，增速 16%。
2.2 公司从事的业务情况
（1）地产开发业务
公司地产业务主要由全资子公司置地集团负责经营，业务范围涵盖商品房、租赁住房、保障房、酒店、科技园区开发、城市旧区改造、城中村改造及PPP项目等。置地集团在深耕上海本地市场的基础上，积极对接融入长三角一体化发展大局。近年来，置地集团不断提升市场化程度，积极参与中高端商品房市场竞争，打造职业团队，提升专业能力，基本形成了多元化、差异化、特色化的经营格局。在行业宏观调控继续从严的大背景下，通过产品力的提升和经营能效的提高，提高应对市场周期波动的能力，确保地产业务平稳发展，树立行业优势地位。
经营情况方面，置地集团经营状况相对稳定，各项开发建设业务进展顺利，年内各类在建工程面积约200万平方米。
开发经验方面，公司具有高端及普通商品住宅建设、租赁房开发及运营、科技园区开发、城市历史风貌保护街区功能性开发、保障房建设、土地一级开发等经验，打造了一系列标杆性产品。其中：
市场化项目开发：具有多元产品开发经验，并在结合区域特色打造高端住宅、特色办公、外滩隧道上盖写字楼等项目的实践中，体现了产品开发能力和创新能力。
租赁住房开发：积极参与租赁住房开发建设，“城投宽庭”租赁房品牌已成功推向市场。同时，置地集团通过代建等方式，进一步拓展租赁房开发规模。
科技园区开发：公司投资开发了位于杨浦区新江湾城的湾谷科技园项目。一期约40万方的办公楼及园区附属生活设施已建设完毕并交付使用，形成了较为成熟的办公氛围和生活气息。二期
南块计容面积约14万方的花园式独栋总部办公楼、标准办公楼已竣工，区域内配套租赁房“城投
宽庭·湾谷社区”已交付使用。
老城厢改造：具有旧区改造经验和成果，实施了中心城区最大规模的住宅开发基地之一——
露香园老城厢改造项目，形成融合上海传统历史文化和现代居住理念的城市更新住宅开发成功案
例，城市风貌明显改善，土地价值得到提升。
保障房建设：上海市保障房建设的排头兵，累计交付保障房超过6万套，销售率名列前茅。产
品优化升级至4.0版，理念、技术、品质行业领先。
土地一级开发：在城市经济发展空间布局调整和城市形态优化方面积累了相关经验。
（2）地产运营业务
公司地产运营业务主要包括租赁住宅运营、经营性资产管理及招商运营、房产营销、物业管
理。
其中，租赁住宅运营由全资子公司置业经营公司负责运营租赁住宅品牌“城投宽庭”，建立长
租公寓产品体系，并致力于“打造租赁住宅标杆典范，开启上海租赁生活新时代”。经营性资产管
理及招商运营涵盖城投控股名下经营性资产的日常招租、运营、管理和转让处置等工作，主要包
括城投控股大厦、露香园 T5 服务式公寓及商业裙房、新江湾城生活广场、新江湾首府配套商业、
湾谷科技园一期商业等。
（3）股权投资业务
公司的股权投资业务主要包括直接股权投资和私募股权投资基金管理。
直接股权投资方面，主要是由公司自有资金对拟上市或已上市的企业进行投资，投资方向包
括城市基础设施产业链相关领域、国资国企改革领域、金融股权投资领域等。
私募股权投资基金管理方面，公司下属私募股权投资基金管理平台——诚鼎基金，组建了基
金投资管理团队，通过私募方式向基金投资人募集资金，公司以股东或有限合伙人身份参与基金
的发起设立。诚鼎基金对基金进行市场化、专业化管理，主要包括募资、投资、管理、退出四个
阶段，公司通过向诚鼎基金委派投资决策委员会委员、管理委员会委员，参与基金的投资运作和
管理。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2020年 本年比 2019年
2021年 上年
调整后 调整前 增减 调整后 调整前
(%)
总资产
68,901,650,022.25 65,257,984,583.42 61,524,143,104.88 5.58 40,874,911,713.03 39,827,415,510.57
归属于上市
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