公司代码：600638 公司简称：新黄浦
上海新黄浦实业集团股份有限公司
2023 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及
未来发展规划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、
准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带
的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，截至 2023 年 12 月 31 日，公司母
公司报表期末未分配利润为 2,628,381,787.51 元人民币。公司 2023 年年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润。本次利润分配方案如下：
按照《公司章程》及相关法律法规规定，公司董事会拟向全体股东每 10 股派发
现金红利 0.28 元（含税）。截至 2023 年 12 月 31 日，公司总股本 673,396,786 股，
以此计算合计拟派发现金红利 18,855,110.01 元（含税）。本年度公司现金分红比例为 30.37%。公司 2023 年度不送红股，不实施资本公积转增股本。
该议案尚需提交公司2023年度股东大会审议通过。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 新黄浦 600638
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 徐俊 朱丽莉
办公地址 上海市北京东路668号东楼32层 上海市北京东路668号
东楼32层
电话 （021）63238888 （021）63238888
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
2 报告期公司主要业务简介
（1）、公司所处行业情况
2023 年，我国房地产市场继续经历深度调整，市场供求关系发生重大变化，传统高周转模式面临市场严峻考验，防风险、促需求、发展新模式成为行业政策主题，各地政策以“一城一策”调整优化为主， 如进一步放松限购、落实房贷利率下限动态调整、提高公积金贷款额度等。
据国家统计局发布的数据显示，我国 2023 年商品房销售面积 111,735 万平方米，
比上年下降 8.5%，其中住宅销售面积下降 8.2%。商品房销售额 116,622 亿元，下降6.5%，其中住宅销售额下降 6.0%。2023 年末，商品房待售面积 67,295 万平方米，比上年增长 19.0%。其中，住宅待售面积增长 22.2%。从成交价格来看，70 个大中城市新建商品住宅价格同比全年持续处于负增长区间，上半年同比跌幅虽有所收窄但改善有限，下半年跌幅再次扩大，2023 年 12 月当月价格同比下降 0.9%，单月价格环比自 6 月起持续处于负值区间。
在从中央到地方多层级政策的支持引导下，各级政府部门在房住不炒的总基调下，优化楼市政策频出，力保房地产市场运行平稳。
（2）、公司从事的业务情况
公司长期持续推进房地产、金融双轮驱动发展战略，其中房地产经营模式以自主开发、销售、租赁、运营为主，公司的业务板块分为租赁住房建设与运营、商品住宅开发与销售、保障性住房开发与建设、商业办公地产开发、园区建设与运营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏，主要产品为租赁住房、普通商品房、多层洋房和别墅、保障性住房、高端办公楼、科技园区等。
公司金融板块业务覆盖期货、信托、基金、私募证券等多元领域，目前已初具“期、信、基”牌照较为齐全的金融集群发展雏形。
（3）、经营情况讨论与分析
2023 年，公司所处地产行业继续收缩调整，金融行业监管力度进一步增强。公司上下主动作为，调整组织结构，优化人员配置，布局重点业务，真抓实干，推进各项经营工作，完成了董事会下达的经营目标。
（一）租赁住房建设与运营
公司作为首批响应政策号召的租赁住房开发企业，于 2019 年和 2020 年前后投资
30 多亿开始建设位于上海市闵行区的两个 R4 型租赁住房项目—新黄浦·筑梦城吴泾
租赁社区和新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区。2023 年 2 月，新黄浦“筑梦城”保障性租赁住房 4116 间全部入市，公司旗下全资资产运营公司-上海玮浦企业管理有限公司运营团队围绕筹开管理、价格管理、渠道管理、收入管理、团队管理五大模块搭建自有营销体系，同时以“广覆盖”、“强认知”、“自传播”为出发点，从政府端、行业端、客户端多维度、多层次发力，塑造品牌形象，并建立自有品牌媒体矩阵，多渠道发声，助力获客引流，最终实现年末时点出租率超 95%。公司同时积极提升服务品质，强化品牌市场影响力，2023 年新黄浦“筑梦城” 荣获了权威机构颁发的中国住房租赁企业国企先锋 TOP5、精瑞人居奖幸福社区等奖项。
随着房地产市场逐步由增量时代转变为存量时代，租赁住房市场成为存量时代最被看好的市场，上海作为人口流入的一线城市，租赁住房市场前景广阔，产品需求稳定。因此，发挥上海本土企业的区域优势，发展租赁住房业务不但对寻求盈利增长点有着重要的经济意义，也对推动人才安居工程和城市稳定发展具有更深远的社会意义。依据市场前景，结合公司在租赁住房业务方面已具有的投资、融资、建设、运管的经验及优势，公司将租赁住房业务作为战略型业务长期持续推进发展。
随着资本市场推出资产证券化的 REITs 产品，解决了租赁住房业务重资本高负债的痛点。2024 年 1 月经公司董事会批准，公司启动了以新黄浦·筑梦城梅陇租赁社区为底层资产发行公募 REITs 的申报工作。
（二）房地产开发与销售
2023 年公司共有 5 个施工项目，总建筑面积 54 万平方米。公司各处建设项目以
持续提升产品力、守牢安全防线为重点，克服重重困难。全年新开工 2 个项目，其中
上海青浦项目面积 6.5 万平方米，衢州项目（代建 ）面积 12.8 万平方米；竣工 1 个
项目（南浔项目 CX）面积 18.4 万平方米，共交付商品房 1010 套。
公司在售项目迎难而上、狠抓回款、加速去化。杭州临平项目实现住宅、车位全部清盘，杭州萧山项目住宅清盘；青浦项目可售面积 37915 平米，实际销售面积 21775平米；湖州南浔项目抓紧尾盘销售；公司各保障房存量项目在政府财政资金较为紧张情况下，持续协调，努力回款；房地产项目全年销售现金回笼 24.16 亿。
（三）商办房产租赁与经营
2023 年上海商办楼市场持续低迷，科技京城运营团队据势调整租赁策略，采取灵活租约政策，开展安商稳商引商工作。在楼宇内，通过赞助“科技京城杯”楼宇运动会、开办“爱心暑托班”、配合上海科创中心重大项目“数智心城、无界创新”产业园（一期）落地开园、 配合海派智谷相关产业顺利落地等，提供有温度的服务，增加商户粘性。科技京城管理公司全年实现租金收缴率 100%，物业费收缴率 100%。
上海嘉定南翔商办楼经过公司销售人员一年多的努力，实现了 97.39%出租率，其中办公楼实现 100%租赁。
（四）金融业务
2023 年华闻期货通过 IT 科技继续推进数字化和互联网业务战略，财富管理板块
完成组织架构调整，打通了机构渠道和资源，业务潜力进一步释放。公司 2023 年市
场占有率位居行业第十名，继续位居行业第一梯队。分类监管评级获 A 类 A 级，实
现历史性的突破。
公司其他类金融子公司主要在投资、贸易、保理及私募证券等业务领域开展业务，
新黄浦投资公司严守新黄浦房地产主业，基于房产底层资产开展类金融服务，在资金
来源上采用类基金模式扩大项目业务规模；欣龙新干线供应链公司围绕天然气、煤炭
大宗产品开展贸易，业务模式稳健成熟。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本年比上
2023年 2022年 年 2021年
增减(%)
总资产 20,339,732,257.91 24,532,354,788.45 -17.09 21,441,169,624.77
归属于上市公司 4,430,719,021.52 4,380,625,774.25 1.14 4,363,001,178.93
股东的净资产
营业收入 3,056,398,990.62 4,317,280,153.18 -29.21 3,586,081,119.42
归属于上市公司 62,089,800.43 56,602,581.87 9.69 109,943,649.84
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经 21,416,557.03 1,046,808.04 1,945.89 75,498,824.16
常性损益的净利
润
经营活动产生的 -285,739,405.06 3,229,074,427.87 -108.85 1,614,383,136.57
现金流量净额
加权平均净资产 1.41 1.29 增加0.12 2.53
收益率（%） 个百分点
基本每股收益（元 0.0922 0.0841 9.63 0.1633
／股）
稀释每股收益（元 0.0922 0.0841 9.63 0.1633
／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元币种：人民币
第一季度
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