公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝
光大嘉宝股份有限公司
2023 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2023年度利润分配及公积金转增股本预案：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 孙红良
办公地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉定新城大厦14-15F
电话 021-59529711
电子信箱 600622@ebjb.com
2 报告期公司主要业务简介
2.1 报告期内公司从事的业务情况
报告期内，公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：
（1）不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取商业综合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。报告期内，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光控安石及光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的市场份额及竞争优势。
（2）不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资产管理业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资产管理业务竞争能力。通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。
（3）房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。
2.2 报告期内公司所处行业情况
（1）不动产投资和资产管理行业
2023 年是全面贯彻党的二十大精神的开局之年，是三年新冠疫情防控转段后经济恢复发展的一年，我国高质量发展扎实推进，但国内经济恢复进程仍显波动曲折。一方面，2023 年国内生产总值较上年增长 5.2%，经济增长预期目标得以实现；全国社会消费品零售总额较上年增长 7.2%，消费对经济增长的拉动作用进一步彰显。另一方面，全国居民消费价格指数低位运行，工业生产者出厂价格指数持续为负，显示有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱等因素仍是制约经济进一步回升向好的主要堵点。与此同时，我国房地产行业深度调整期仍在持续，在 2022 年较低基数的基础上，2023 年全年房地产开发投资同比下降 9.6%，房地产销售面积同比下降 8.5%；至 2023 年末，房地产开发景气指数连续8 个月下跌，全国商品住宅待售库存面积较年初增长 22.2%。
不动产运营表现方面，以购物中心为代表的零售类物业资产在疫情防控措施优化后迎来客流恢复，主要城市租金止跌企稳，但较疫情前数据仍存在一定差距。根据仲量联行研究报告，全国 21 个主要城市优质零售地产平均空置率于 2023 年末降至 10.5%，但仍显著高于疫情前 7.5%的水平。写字楼租赁去化面临更大挑战，世邦魏理仕数据显示，截至 2023 年末全国写字楼市场整体空置率攀升至 24.5%，一、二线城市写字楼租金指数均连续四年下跌；北京市甲级写字楼平均租金下跌 8%，创下 2009 年以来的最大跌幅。仓储物流类资产在承压中波动复苏，受大量新增供给入市影响，全国仓储物流空置率继续抬升，但在华南、华西等部分子市场，跨境电商、新能源等主力租户扩张也带来结构性的去化机会。
不动产投资方面，世邦魏理仕数据显示，受不动产市场运营表现及西方发达经济体货币紧缩政策影响，专业投资机构、地产基金及 REITs 观望情绪浓厚，全国主要城市不动产大宗成交额较上年同比下降。从资产类别看，传统商办资产成交额收缩，酒店及长租公寓等物业类别投资则有所回暖，其中长租公寓资产交易规模突破百亿元人民币，超过过去两年总和。
不动产资产管理方面，随着房地产行业进入存量时代，存量资产运营管理能力受到资本市场更高关注，更多头部房地产企业发力发展“大资管”模式，旨在通过管理输出推动业务转型，加快实现自身品牌资源及管理能力的变现。同时，在房地产行业深度调整的背景下，城投托底拿地、“纾困项目”和保障性住房等为房企开展代建代管类业务创造了空间。中指研究院数据显示，2023 年全国代建项目新签
约建筑面积逾 1.7 亿平方米，较上年增长 56.3%，市场集中度较上年下降 8.8 个百分点，行业激烈的竞
争格局与广阔的发展前景并存。
（2）房地产开发业务
公司存量房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司相关业务有一定影响。2023 年，上海市采取一系列灵活调控政策，增强土地供应市场的稳定性，放宽部分限制性销售政策，推动全市房地产市场逐步企稳。2023 年，上海市新建房屋销售面积 1808.03 万平方米，比上年下降 2.4%。其中，住宅销售面积 1454.02 万平方米，下降 6.9%。
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2023年 2022年 本年比上年 2021年
增减(%)
总资产 24,724,806,917.04 30,301,472,032.28 -18.40 35,375,893,088.28
归属于上市公司股 5,022,023,601.26 7,044,612,961.29 -28.71 7,103,342,256.04
东的净资产
营业收入 4,390,114,924.35 5,569,843,147.62 -21.18 4,094,561,570.29
扣除与主营业务无
关的业务收入和不 4,186,931,857.77 5,459,530,431.65 -23.31 3,986,995,104.64
具备商业实质的收
入后的营业收入
归属于上市公司股 -1,996,769,650.66 58,002,895.76 -3,542.53 365,303,595.23
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -2,007,247,678.44 16,990,551.83 -11,913.91 321,070,474.06
损益的净利润
经营活动产生的现 502,054,659.84 57,776,365.82 768.96 3,901,926,776.10
金流量净额
加权平均净资产收 -33.10 0.82 减少33.92 5.30
益率（%） 个百分点
基本每股收益（元／ -1.33 0.04 -3,425.00 0.24
股）
稀释每股收益（元／ -1.33 0.04 -3,425.00 0.24
股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：万元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 49,333.89 68,680.40 229,487.57 91,509.63
归属于上市公司股东的净利润 547.57 -34,659.74 -18,751.90 -146,812.90
归属于上市公司股东的扣除非 -521.99 -35,905.31 -20,576.45 -143,721.02
经常性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -546.08 11,467.68 13,249.02 26,034.85
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
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