公司代码：600622 公司简称：光大嘉宝
光大嘉宝股份有限公司
2022 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投
资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整
性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2022年度利润分配及公积金转增股本预案为：不进行利润分配，不进行资本公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 光大嘉宝 600622 嘉宝集团
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 孙红良
办公地址 上海市嘉定区依玛路333弄1-6号嘉宝大厦14-15F
电话 021-59529711
电子信箱 600622@ebjb.com
2 报告期公司主要业务简介
1、不动产资产投资和资产管理行业
2022年国际环境复杂严峻，局部地区冲突不断，全球经济增速普遍放缓。国内在需求收缩、供给冲击、预期转弱三重影响下，经济周期性下行压力明显。面对诸多超预期因素冲击，在政策对冲和经济内生韧性的双重作用下，中国经济呈现弱企稳态势。
零售物业方面，受国内宏观经济下行、居民消费意愿减弱等因素影响，行业整体经营难度提升。2022年全国购物中心日均客流约1.5万人次，同比下降2%，百大购物中心商铺平均租金环比跌幅扩大，市场新项目开业量降至历史新低。办公物业方面，受部分行业、企业结构性调整及降本增效策略影响，全国主要城市写字楼市场全年净吸纳量同比大幅下降，为2009年以来最低水平。重点城市的空置率持续上升，
使得写字楼平均租金持续承压下行，同比跌幅约1.8%。仓储物流市场方面，2022年全国物流市场净吸纳量约482万平方米，同比下降约40.3%。分区域来看，华北地区在京津廊区域新增供应释放下净吸纳量同比上升，其余区域均不同程度有所收缩。在需求低迷和新增供应的夹击下，2022年物流市场整体租金增长有所放缓。
不动产投资方面，2022年市场观望情绪较浓，投资节奏明显放缓。全国商业营业用房、办公楼开工投资、销售面积同比均下滑，20个重点城市的大宗交易宗数和交易额均同比明显下降。从资产类别来看，写字楼仍然是大宗交易的成交主力，此外，商务园区和仓储物流也是市场关注度较高的类别。从买家类别来看，外资投资人在上海市场仍占据主导地位，其他城市市场则以内资投资人为主。
不动产资产管理方面，随着房地产市场进入存量时代，存量资产运营管理受到资本市场更高的关注度，头部企业扎堆入局轻资产管理业务，其管理能力和资源优势愈发凸显，在整体低迷的市场环境下，要想继续保持扩张势头，“大资管”成为行业发展的新热点。在激烈的市场竞争下，存量物业迭代加速、更替周期加快，老旧物业改造、烂尾项目盘活等更新改造业务逐渐增多,创新突破与效率提升仍然是行业发展的主题。
2、房地产开发业务
公司房地产开发业务主要布局在上海市及周边区域，上海市房地产市场情况对公司房地产开发业务有较大影响。2022 年，上海保持调控政策的连续性和稳定性，疫情后加大供应力度，加快供应节奏，推进复工复市。全市新建房屋销售面积1852.88万平方米，比上年下降1.5%。其中，住宅销售面积1561.51万平方米，增长 4.8%;商办销售面积 119.50 万平方米，下降 30.0%。
公司主要从事不动产资产管理、不动产投资和房地产开发业务：
1、不动产资产管理业务：公司不动产资产管理业务所管理的项目主要采用私募基金结构，由公司子公司光控安石作为普通合伙人/基金管理人发起设立基金产品，投资人作为有限合伙人/基金投资人认购基金份额（基金份额包括但不限于有限合伙财产份额和契约式基金份额）。基金通过股权收购或资产收购的方式获取商业综合体、购物中心、写字楼、工业地产等各类已建成项目或亟需改造升级的各类持有型物业。对于基金所持的底层项目，光大安石平台同时作为资产管理人对项目进行管理和运营，通过对项目提供重新定位、规划、设计、改造、招商、开业筹备以及开业后运营管理等服务，不断提升资产价值，从而为投资人实现投资增值收益。目前，公司不动产资管项目主要包括三种情况：光控安石担任普通合伙人/基金管理人，同时公司在相关主体中认缴基金份额；光控安石担任普通合伙人/基金管理人，但公司未在相关主体中认缴基金份额；及光控安石与其他合作方共同运营管理的项目。光控安石及光大安石平台就提供的基金管理服务、资产管理服务收取基金管理费及资产管理费。同时，光大安石平台还凭借自身在不动产资产管理领域的专业能力，向第三方机构提供包括物业价值分析、项目问题诊断、夹层融资及股权投资咨询、物业委托管理、商业品牌输出、资本市场服务在内的综合性服务，不断巩固和提升公司在不动产资产管理领域的市场份额及竞争优势。
2、不动产投资业务：公司作为不动产基金的投资人，主要通过认购或受让不动产基金的基金份额，投资并间接持有符合投资标准的不动产资产，加强公司不动产投资和资管业务的协同效应，提升公司收益能力，增强资管业务竞争能力。通过对拟投资项目信息进行分析研究，独立判断拟投资项目的投资价值，谨慎决策，以期获取投资收益。
3、房地产开发业务：公司通过下属嘉宝神马平台开展房地产开发业务，业务模式以自主开发销售为主。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2022年 2021年 本年比上年 2020年
增减(%)
总资产 30,301,472,032.28 35,375,893,088.28 -14.34 33,877,031,187.46
归属于上市公司股 7,044,612,961.29 7,103,342,256.04 -0.83 6,682,553,538.73
东的净资产
营业收入 5,569,843,147.62 4,094,561,570.29 36.03 3,937,361,886.78
归属于上市公司股 58,002,895.76 365,303,595.23 -84.12 412,453,858.94
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 16,990,551.83 321,070,474.06 -94.71 254,686,175.99
损益的净利润
经营活动产生的现 57,776,365.82 3,901,926,776.10 -98.52 1,385,811,197.34
金流量净额
加权平均净资产收 0.82 5.30 减少4.48个百 6.32
益率（%） 分点
基本每股收益（元 0.04 0.24 -83.33 0.28
／股）
稀释每股收益（元 0.04 0.24 -83.33 0.28
／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：万元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 67,471.70 253,459.75 133,305.67 102,747.19
归属于上市公司股东的净利润 3,609.63 1,884.43 605.13 -298.90
归属于上市公司股东的扣除非经常 2,157.82 1,047.39 -754.21 -751.94
性损益后的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -11,216.89 15,734.77 -7,906.59 9,166.35
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 42,242
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 44,750
截至报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户） -
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户） -
前 10 名股东持股情况
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