证券代码：600620 股票简称：天宸股份 编号：临2025-003
上海市天宸股份有限公司
关于上海证券交易所对公司
2024 年度业绩预告事项的工作函的回复公告（一）
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
上海市天宸股份有限公司（以下简称“公司”）于 2025 年 1 月 17 日收
到上海证券交易所《关于对上海市天宸股份有限公司业绩预告事项的工作函》(上证公函【2025】0069 号)（以下简称“《工作函》”），公司收到上述《工作函》后高度重视，并积极组织相关部门按照相关要求对所涉问题进行认真落实并回复，现就部分有关事项回复如下：
一、 关于营业收入。业绩预告及前期公告显示，公司主营房地产销售、装修等业务，2024 年前三季度公司仅实现营业收入 1.11 亿元；公司全年实现营业收入约 3.41 亿元，扣除与主营业务无关的业务收入和不具备商业实质的收入后的营业收入约 3.27 亿元，大部分营业收入确认在四季度。
请公司补充披露：（1）2024 年度房地产销售情况和收入的确认时点，并结合《企业会计准则》及具体合同安排，包括但不限于相关项目是否达到合同约定的可交付状态、房产销售过程、交付安排、收款进度、不同客户类型及退款条件等，具体说明相关确认时点的依据及合理性，是否存在提前确认收入的情形；（2）在上述问题基础上，请公司说明房地产销售收入集中确认在四季度的原因及合理性，是否存在规避退市情形；（3）主要房地产客户资金来源，核实相关资金轨迹是否涉及公司及潜在关联方，是否存在关联交易非关联化、收入不具备商业实质的情形；（4）2024 年装修业务的具体情况，
包括资质取得情况、收入确认方法、成本核算方法与具体过程、确认时点和客户等，并说明是否符合《企业会计准则》的相关规定；（5）营业收入扣除的具体情况及扣除原因，同时逐条对照《上海证券交易所上市公司自律监管指南第 2 号——业务办理》附件第七号《财务类退市指标：营业收入扣除》有关规定，说明公司相关业务收入是否存在应扣除而未按规定扣除的情况。
（1）2024 年度房地产销售情况和收入的确认时点，并结合《企业会计准则》及具体合同安排，包括但不限于相关项目是否达到合同约定的可交付状态、房产销售过程、交付安排、收款进度、不同客户类型及退款条件等，具体说明相关确认时点的依据及合理性，是否存在提前确认收入的情形；
【公司回复】
1、 公司房地产销售收入确认的会计政策符合企业会计准则的规定，
也符合同行业上市公司的收入确认惯例。
（1） 公司根据《企业会计准则第14号-收入》（2017年修订）的规定，结合房地产企业的会计实务和公司天宸健康城项目的特点，制订公司房地产销售收入确认的会计政策，当公司的房地产销售同时满足以下三个条件时候，确认相关房地产销售收入，同时结转房地产销售成本：
1） 与客户已签订合同。
2） 房地产已经完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的交
付条件。
3） 客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接收，或根据买卖合
同的约定被视为已获客户接收。
《企业会计准则第14号—收入》（2017年修订）中相关规定：“第四条 公司企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制
权时确认收入。取得相关商品或服务控制权，是指能够主导该商品或服务的
使用并从中获得几乎全部的经济利益。”公司房地产销售收入会计政策符合
上述会计准则的规定，具体分析如下：
① “与客户已签订合同”，是准则规定的履行合同义务的前提，也是
收入确认的起点。符合《企业会计准则第14号—收入》（2017年修订）中总
则的相关规定：“合同是指双方或多方之间订立有法律约束力的权利义务的
协议。合同有书面形式、口头形式以及其他形式”。
② “房地产已经完工并经相关政府部门验收合格，达到合同约定的
交付条件”，符合准则规定的形成商品、履行合同中的履约义务。因房地产
开发建设需完工并经政府验收合格，才能形成合格商品，达到合同中约定的
交付条件，符合《企业会计准则第14号—收入》（2017年修订）中第五条、
第九条的相关规定：“明确了合同各方所转让商品或提供服务相关的权利和
义务”以及“履约义务，是指合同中企业向客户转让可明确区分商品的承诺”。
③ “客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接收，或根据买卖
合同约定被视为已获客户接收”，符合准则规定的客户取得相关商品或服务
控制权。符合《企业会计准则第14号—收入》（2017年修订）中第十三条的
相关规定：“企业已将该商品实物转移给客户，及客户已实物占有该商品。
企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户取得该商品
所有权上的主要风险和报酬。客户已接收该商品等”。
公司房地产销售按某一时点履行履约义务来确认收入，即客户验收毛坯
现房并签署该房屋《交付签收单》时确认房产销售收入。
（2） 公司房地产销售收入确认的会计政策符合同行业收入确认惯例。
对比同行业上市公司的房地产收入确认政策，具体情况如下：
公司名称 房地产销售收入确认判断标准
房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明并交付使用时
保利发展（600048）
确认销售收入的实现。买方接到书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，于
书面交房通知确定的交付使用时限结束后即确认收入的实现。
（1）与客户已签订合同；（2）房产完工并经相关政府部门验收合格，达到
中华企业（600675） 合同约定的交付条件；（3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接
受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。
公司房地产销售属于在某一时点履行的履约义务。收入确认需同时满足以下
条件：开发产品已经完工、验收合格并达到销售合同约定的交付条件；公司
滨江集团（002244） 与客户签订了销售合同并履行了合同规定的义务；取得了客户的首期款并且
已确认余下房款的付款安排；房产已经被客户接受，或根据买卖合同约定被
视为已获客户接受，以较早者为准。
（1）与客户已签订合同；（2）房产完工并经相关政府部门验收合格，达到
西藏城投（600773） 合同约定的交付条件；（3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接
受，或根据买卖合同约定被视为已获客户接受。
（1）与客户已签订合同；（2）房产完工并经相关政府部门验收合格，达到
天宸股份（600620） 合同约定的交付条件；（3）客户取得相关商品控制权，即房产已经被客户接
收，或根据买卖合同约定被视为已获客户接收。
数据来源：各上市公司2023年年度报告
综上，公司房地产销售收入确认的会计政策与《企业会计准则第 14 号-
收入》（2017 年修订）中的规定相符，且与同行业上市公司相比无明显差异。
2、 结合《企业会计准则》及具体合同安排，包括但不限于相关项目是
否达到合同约定的可交付状态、房产销售过程、交付安排、收款进度、不同
客户类型及退款条件等，具体说明相关确认时点的依据及合理性，是否存在
提前确认收入的情形。
（1） 房产销售过程及收入确认情况
公司全资子公司上海天宸健康管理有限公司位于上海市闵行区银都路
的天宸健康城项目（总土地面积203,915.20平米）于2020年启动开发建设，
并根据开发建设的业态及规模分期开发。其中天宸健康城1A期低层办公“天
宸汇”项目（土地面积约55,000平米）建设周期2年，于2022年底取得上海市
闵行区建设和管理委员会核发的《建筑工程综合竣工验收合格通知书》。
2022 年“天宸汇”项目取得预售许可证，并开放市场中介机构，对项目
做推介和客户引流，营销模式上采用渠道拓客与自销团队结合的组合。从
2022 年至 2023 年底，共计完成 23 套毛坯房销售。
然而自 2023 年 6 月起，整体经济形势与房地产市场形势的变化，对项
目营销带来的负面影响十分明显。自 2023 年 6 月至 2024 年 7 月的 14 个月
间，到访客户仅 592 组，平均每月仅为 42 组。不但到访客户大幅度减少，客
户预算及购买意愿也较前下降。在此期间，“天宸汇”项目仍延续 2022 年以
来的销售价格对后续销售也有一定影响，公司 2024 年上半年房产销售不及
预期。
为了扭转“天宸汇”项目营销形势，2024 年 7 月，经公司管理层审批同
意，由之前的采用渠道拓客与自销团队结合的营销方式转变为引入一家代理
公司并签订《天宸汇项目独家渠道整合代理合同》，由其负责拓展、整合外部
渠道，并负责渠道客户的销售。公司自销团队则集中精力挖掘“天宸汇”项
目约 2,500 组老客户资源及自访客户，双管齐下合力促进销售。
从 2024 年 8 月起至 2024 年 11 月初，综合市场及一线营销团队的反馈，
公司决定适当向下调整销售价格,通过上述一系列的营销工作调整，取得了
明显成效。期间“天宸汇”项目共计新增客户 547 组，月均为 109 组，数量
和质量均有所提升。经过公司的努力，至 2024 年 12 月 31 日，“天宸汇”项
目共接待到访客户 763 组，其中自访 175 组，渠道客户 588 组，全年共计
认购签约房产销售 13 套，其中 11 套房产于 2024 年度内并完成交付，确认
2024 年度房产销售收入约 1.62 亿元。
（2） 房产销售不同客户类型、交付安排、收款进度及退款条件
公司 2024 年度内共签订房产销售合同并交付房屋 11 套，具体情况如下：
客户 客户 网签合同 网签合同 房屋交付 截至2024年 期后是
名称 类型 签署时间 金额 日期 12月31日收 后续收款进度 否退房
（元） 款进度 /退款
客户A 自然人 2024/11/21 18,817,960 2024/11/21 已收全款 不适用 否
上海启轩保 公司 2024/11/22 17,867,000 2024/11/22 已收全款 不适用 否
洁服务有限
公司
