600383 沪市 金地集团

公司代码：600383                                          公司简称：金地集团
        金地（集团）股份有限公司

            2022 年年度报告


                          致股东

    2022 年，受需求收缩、供给冲击、预期转弱等多重压力的影响，国内宏观经济整体疲弱。
集中反映在消费对经济增长的贡献率明显减弱，工业经济增速回落，服务业复苏受阻、结构分化明显。在全球经济复苏动力减弱的大环境下，居民与企业等微观个体对未来经济增长的预期均持审慎态度。

    疲软的宏观经济环境之下，中国房地产行业经历了史无前例的行业巨变。居民、企业投资信心匮乏，全年房地产开发投资 132,895 亿元，同比下降了 10 个百分点；房企信用危机事件频
发，土地市场、楼市、股市、债市接连下挫，对行业信心影响深远。虽然年底政策积极转向，需求端央行降利率、地方松绑“五限”政策，释放居民加杠杆空间；供给端也出台了“千亿保交楼”、融资“三支箭”等支持政策，对行业稳定起到了一定的积极作用，但市场恢复仍需要一个较长的过程。

    面对行业的整体下滑，2022 年公司稳步调整发展模式，更加关注利润与规模的平衡，在经
营方面表现出了较强韧性：全年实现签约销售金额 2,218 亿元，业绩表现优于同梯队企业，财务方面经受住了行业降杠杆的剧烈冲击，保持了稳健的财务基本面；投资方面继续坚持精准投资，确保了新投项目较高的预期收益率并实现了快周转；交付方面，全年交付房屋 10 余万套，交付率达 102%，创历年新高。在全国各地先后出现“交付难”的大背景下，公司保质保量按时或提前交付，对稳定客户及行业信心起到了重要作用。

    与此同时，我们的相关业务也经受住了行业调整的严峻考验：公司旗下商办及产业园区项目的经营性收入持续增长；智慧服务的品质、规模、效益实现了均好发展，经营质量持续向好，客户满意度连续多年保持较高水平；代建业务管理规模增长迅猛，地域布局和客户质量都有了进一步提升，逐步形成了多赛道协同并进的业务模式。

    来之不易的经营业绩，展现了公司在行业调整期的组织韧劲，以及高效的职能协同能力。2022 年，我们通过组建内部专业一体化委员会的方式，实现了高效的经营决策；在营销层面，我们坚持以目标为导向，并高效执行，通过完善市场营销体系，锻炼出了一支能打硬仗和持久战、能打赢的营销队伍。

    展望 2023 年，在国家扩大内需、强化“内循环”的战略支撑下，预期宽松的财政、货币政策
会有一定的发力空间，房地产行业的调控政策也将会在“房住不炒”的大前提下持续宽松。但我们清醒认识到，行业的剧烈调整影响深远，在需求疲弱的大背景下，房地产企业仍会面临较大的经营压力。因此，我们将进一步明确目标导向，通过产品及服务力的提升，去赢得消费者的信任，确保公司在激烈的市场竞争中持续稳健经营、健康发展。

    我们将进一步做好公司现金流管理，全力以赴完成预定的销售及回款目标。现金流是公司生存和发展的根本，我们将加强 “可用现金流”管理和资金精细化管控，提高资金统筹率。一方
面，依托营销专业能力建设，努力提升项目去化水平，尤其是提升非住及长库龄产品的销售能力，确保签约目标圆满完成，并进一步提高回款率；另一方面，我们将基于我们的融资优势，进一步做好多元化融资工作，在管理好杠杆水平的同时，争取到更多公司发展所需的资金。

    在投资方面，今年我们仍会把投资质量的把控作为我们的重点工作，不断优化项目全投资模型，精挑细选，确保新项目的投资质量。

    我们始终认为，产品和服务是我们赢得客户的基础。今年，我们在内部管理上将继续加强市场需求引导下的大生产专业一体化工作，结合市场趋势和目标客户需求，始终把价值创造能力贯穿于"CMP-产策-产品-采购-成本"等诸环节，实现发掘客户需求，需求反馈产品设计，采购确保供应链，最终销售把产品卖好的良性循环。我们也会继续做好重点产品的研发创新及落地工作，优化提升在售项目产品力，不断提升新老项目的盈利水平。


    过去多年来，我们围绕运营销售、生产组织、业财费控等方面，不遗余力地推进信息数字化建设，显著提升了我们的组织效能。今年我们还会持续推进经分系统、业财一体化、智慧营销系统、BIM 设计协同平台、定制精装系统、室内精装正向建模工具、车位营销系统等数字化系统的开发应用，利用科技和数字化的手段，持续赋能业务管理工作，提升我们的组织效率。

    站在 2023 年的春天回望过去三年，中国房地产可谓历经了前所未有的暴风雨洗礼。有赖于
全体股东的信任、支持，我们共同扛过了三年行业的行止起伏。相信凛冬终散尽，春暖花自开，中国房地产行业能够逐步筑底回稳，走向复苏。

    股东的信任和支持，是公司稳健发展的基石；股东对公司的期许和鼓励，是我们继续前行的动力。面对充满挑战的经营环境，我们将始终秉持“用心做事、诚信为人、果敢进取、永怀梦想”的企业精神和价值观，坚定信心，全力以赴，为股东创造长远价值，为客户提供卓越的产品和服务，为员工提供广泛的发展空间，为社会承担应尽的责任，以回报全体股东的信任。

  路虽远，行则将至；事虽难，做则必成。期待与全体股东继续携手并肩，共创未来。


                          重要提示

一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
  完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、公司负责人凌克、主管会计工作负责人韦传军及会计机构负责人（会计主管人员）曾爱辉声
  明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

  2022年度公司经审计的归属于上市公司股东的净利润为6,107,289,229.12元，以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，每10股派发现金股利1.36元（含税），不进行资本公积金转增股本。本预案尚需提交公司2022年度股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用

  本报告中所涉及的未来计划、发展战略、规划及展望等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。

  敬请投资者注意投资风险。
七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、  是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、  是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、  重大风险提示

  公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等主要风险，详情请查阅本报告第三节“管理层讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”的内容
十一、 其他
□适用 √不适用


                            目录


第一节    释义...... 6
第二节    公司简介和主要财务指标 ...... 6
第三节    管理层讨论与分析 ...... 10
第四节    公司治理......46
第五节    环境与社会责任 ...... 64
第六节    重要事项......68
第七节    股份变动及股东情况 ...... 86
第八节    优先股相关情况 ...... 90
第九节    债券相关情况 ...... 91
第十节    财务报告...... 102

                    载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管
    备查文件目录    人员）签名并盖章的财务报表。

                    载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

                    报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。


                        第一节  释义

一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
 常用词语释义

 中国证监会          指    中国证券监督管理委员会

 上交所              指    上海证券交易所

 公司、本公司、金    指    金地（集团）股份有限公司

 地集团、集团

 金地商置、商置      指    本公司的控股子公司-金地商置集团有限公司（香港联交所上
                            市，股份代号：535）

 稳盛投资            指    稳盛（天津）投资管理有限公司，是本公司全资持有的投资管理
                            公司

 金地智慧服务        指    金地集团旗下提供物业管理服务、资产和客户资源运营的平台，
                            下辖各区域物业公司及楼宇工程、经营管理等多个专业公司

 金地管理            指    金地集团旗下提供代建服务的平台

 元、万元、亿元      指    人民币元、人民币万元、人民币亿元

 报告期              指    2022 年度

              第二节  公司简介和主要财务指标

一、 公司信息

公司的中文名称                      金地（集团）股份有限公司

公司的中文简称                      金地集团

公司的外文名称                      Gemdale Corporation

公司的外文名称缩写                  Gemdale

公司的法定代表人                    凌克

二、 联系人和联系方式

                              董事会秘书                    证券事务代表

姓名              徐家俊                          张晓瑜

联系地址          深圳市福田区福田街道岗厦社区深南 深圳市福田区福田街道岗厦社区深
                  大道 2007 号金地中心 32 层        南大道 2007 号金地中心 32 层

电话              0755-82039509                    0755-82039509

电子信箱          ir@gemdale.com                  ir@gemdale.com

三、 基本情况简介

公司注册地址                深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金地中心32
                            层

公司注册地址的历史变更情况  报告期内未发生更变

公司办公地址                深圳市福田区福田街道岗厦社区深南大道2007号金地中心32
                            层

公司办公地址的邮政编码      518026

公司网址                    www.gemdale.com

电子信箱                    ir@gemdale.com

 四、 信息披露及备置地点

  公司披露年度报告的媒体名称及网址      《上海证券报》 www.cnstock.com

                                        《中国证券报》 www.c