公司代码：600383 公司简称：金地集团
金地（集团）股份有限公司
2020 年年度报告
致股东
2020 年，一场突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情，成为了影响全球政治和经济的核心变量。全球经济遭受重大冲击，各国政府开启危机自救模式，超宽松货币政策再次启动，国际地缘政治格局复杂多变。国内方面，中央加大逆周期调节力度，经济展现出巨大韧性，随着疫情得到有效控制，中国成为全球主要经济体中唯一经济正增长的国家，但经济复苏的基础尚不牢固。
虽然受到疫情冲击，但中央“房住不炒”的中长期政策毫不动摇，并在下半年加码热点城市调控，融资方面也出台了“三道红线”、“房地产贷款集中度管理”等监管政策，全年行业政策呈现出稳中趋紧的态势。市场方面，行业规模总体保持高位但增速已经有所放缓，区域、城市之间的市场分化明显加剧；土地市场依然保持较高的竞争强度，行业总体收益水平趋势性下降。
疫情初期，公司经营一度停滞，售楼处关闭，开竣工、推盘计划全面延误。面对如此严峻的外部环境，公司积极应对，努力降低疫情带来的负面影响。首先，快速启动 UMEET 线上办公模式，使得全员在家办公也不减沟通效率；针对疫情调整营销策略和营运安排，及时上线“线上售楼处”，为疫情控制后销售的复苏储备力量；同时，在确保安全的前提下积极复工，并且在全面复工后努力提升开发效率，确保全年开发计划的完成。
面对经济、政策及市场带来的压力，叠加疫情给全年经营工作带来的巨大挑战，公司克服了种种困难，在“强化组织能力，提升经营质量”的主题指引下，超越奋进，把握市场机遇，全年合约销售额再创新高，达 2426.8 亿元，同比增长 15%，在 TOP20品牌房企中处于领先水平，进一步巩固了我们的行业地位。
纵观 2020 年，在全公司的共同努力之下，公司投资工作突出、运营调度高效、财务融资稳健、产品研发和工程管理领先，为股东交上了一份亮眼的答卷。
在投资拓展方面，基于对投资节奏的准确把握，运用多种投资方式，显著提升投
资工作质量。2020 年公司新获取项目 116 个，新增土地储备 1,657 万平方米；新进入
9 座城市，实现了全国 70 个地级市布局，为公司规模和业绩的稳健增长奠定了坚实的基础。投资管理方面，公司新组建了宏观和行业研究中心，有效加强了宏观经济、政策、市场的研究，并推动投资业务线信息化工作平台建设，为投资策略制订提供及时可靠依据。投资方式上，通过总结公开市场规律，实现了投资规模和周期的精准把握；同时进一步加大非公开投资力度，努力通过旧改、收并购等方式多元化获取项目。
运营管理方面，公司在年初及时推出“线上售楼处”，展开线上营销活动，在信息技术的辅助之下储备了大量潜在客户。在疫情得到控制后，动态监测市场变化，抢抓市场复苏机遇，及时调度供货，推动公司业绩再创新高。体系建设方面，5 月份开展“强军计划”，从招聘培养到考核激励全方位打造营销强军，培育“销冠”文化，全面提升公司的自销能力。
在业务规模不断扩大的同时，公司始终兼顾财务风险的控制，采取积极措施应对各项监管新规。在以财务为主导，营运、成本、工程、投资等多部门协同合作下，持
续针对销售、回款、融资等事项设置不同情境进行压力测试，对公司现金流及“三道红线”指标进行动态推演，落实多项优化方案，确保了财务指标的持续稳健。
产品研发方面，作为居住产品的提供者，我们坚持通过产品创新来满足不同客户个性化需求：结合后疫情时代普遍的健康需求，打造了金地健康家价值体系；面向 Z世代人群为主的年轻客户，研发全新“至尚”产品系列；同时积极开展创新业务，与成本职能协同，建立自有品牌“GEMADE”部品开发体系，为公司降本增效。
工程管理方面，全年在保经营、促提效、推创新等多方面持续发力，为公司正常经营提供了有力保障。疫情缓解后积极响应政府号召复工复产，全体工程管理人员冲在恢复生产的最前线，最终促成全年销售供货和交付结转目标的实现；在促提效方面，修订标准工期、拓宽新工艺应用范围、加大穿插施工的推行力度，使开发效率进一步提升；在新技术应用领域，大力推动建筑工业化和信息化落地：积极研究 SPCS 新型装配式体系，作为住建部智能建筑的试点已在金地上海嘉定北项目应用，年内还完成了 BIM 协同平台的框架设计，建立了 BIM 标准和族库。
在住宅主业高质量发展的同时，我们在新业务领域的布局也在不断深化。2020年，金地物业合约管理面积突破 2.7 亿平米，连续第 9 次获得服务质量全国第一；我们的持有型物业初具规模，营收稳健增长，威新产业公司的经营实力跻身行业前十；互联网家装业务快速发展，签约合同金额较 2019 年有了大幅增长；此外，我们的代建业务、体育产业、教育业务、大健康业务也都在有序推进，与地产主业形成了良好的协同效应。
2021 年是金地集团上市 20 周年。过去 20 年间，在全体股东的支持下，公司规模
和效益都稳步增长，已经逐步发展成为了一家以房地产开发为主业、相关多元业务全面发展的综合型上市公司，并以优秀的经营业绩为股东创造了持续稳定的回报。上市20 年以来，公司坚持每年进行现金分红，累计分红金额达 164.41 亿元，累计现金分红率达 27%。
展望 2021 年，疫情的阴霾并未完全消散，外部环境仍存在诸多的不确定性。中央对房地产行业管控政策的持续不放松，使需求端受到了一定的压制，虽然行业整体规模仍处高位，但增速已然放缓。土地成本的高企和销售端严格限价政策下，行业的收益率也面临着下行挑战，加之疫情影响，显而易见，2021 年必将充满艰辛与挑战。
严峻的经营环境对我们来说是挑战，也是机遇，我们需要继续采取审慎的态度，全面加强管理，力争取得公司销售规模和利润的持续均衡增长，在充满变数的环境中稳步前行。我们能够清醒地意识到，想要保持公司的行业竞争力和优势地位，必需坚韧内省，超越自我，在投资拓展、营销定位、产品工程、财务融资各方面，对自己提出了更高的要求。
投资是盈利的基础，我们将保持投资力度，继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，同时持续完善和优化布局，在深耕现有城市的基础上，进一步打造具备可持续发展能力和有一定前瞻性的布局体系。加强对宏观形势的分析与研判，密切关注金融环境的调整方向和幅度，以及房地产调控政策变化对不同城市市场的影响，根据各城市市场运行趋势及时有效地评估和调整投资策略。继续探索培育
多元化的投资方式，加强非公开和创新业务的投资的力度，在确保长期稳健经营的基础上，实现高质量的规模增长。
营销工作方面，我们要提高对市场和消费群体的洞察力，重点要研究新生代客户群体的购房价值观、生活方式以及居住需求，精准定位，不断地提升产品的竞争力。我们将高度重视营销信息化体系的建设，以互联网营销思维和线上营销工具，触达更多客户，保持与客户更紧密的互动；持续建设我们的营销铁军，不断提高自销自渠能力，降低分销依赖度。
公司将继续推进产品、成本、工程的“大工程体系”协同，从产品创新、建筑工业化和信息化、提升性价比等多个维度全面提升公司的产品竞争力。产品创新方面，公司要不断研究和推出新户型，并通过灵活、可选、可变的户型和装修设计来满足客户多元化的需求，朝着“一房一图”的目标不断努力。建筑工业化和信息化方面，继续大力推广建筑工业化和装配式技术，同时深化 BIM 技术应用，提升公司的数字化建造能力，未来希望我们能够像造汽车一样造房子，维持产品品质稳定的同时提高工程效率。提升产品性价比方面，公司将继续推动“GEMADE 金质造”去品牌化部品的研发落地，加快设计迭代，不断提质降本增效。
2021 年开年以来，多项信贷及土地政策叠加，房企将要面对更大的资金压力。我们将重点关注防范财务风险，保持良好的流动性，一方面加大销售回款的管理力度，另一方面保持低成本多渠道的融资优势，保障公司规模发展的资金需求。我们始终坚持审慎的财务政策，在经营上只有坚持长跑思维而非依赖短跑冲刺，才能在复杂的环境下保证企业的长久稳健发展。
公司致力于成为综合型的城市服务提供商以及产城融合的新城区发展商，在提升主业发展质量的同时，我们也将持续关注相关多元化业务的拓展。在持有物业领域，进一步做好区域型购物中心、城市级购物中心等商业产品。在产城融合领域，争取开发更多小而美的产城融合项目，助力住宅主业发展。产业业务的发展动力源自于科技投资、企业孵化和园区建设的协同与整合能力，在科技投资领域，我们将进一步加强组织建设和优秀人才引进，逐步加大中后期的投资，以期与地产主业、产业园区发展产生更好的融合效果。在教育和医养板块，也将努力打造标杆示范项目，促进主业发展。
致广大而尽精微，为百年者怀初心。
上市 20 周年是公司前进道路上的一个里程碑，我们清楚地认识到征程的新起点就在脚下。公司上下将永葆创业激情，始终坚持“用心做事，诚信为人，果敢进取，永怀梦想”的立企初心，继续发扬拓荒牛的精神，勇往直前。面对愈加激烈的行业竞争，我们将继续以坚韧不拔的品格，乐观自信的态度，勇于创新拼搏的精神，铸就金地公司新的辉煌！
——凌克
二〇二一年四月十五日
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、 德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人凌克、主管会计工作负责人韦传军及会计机构负责人（会计主管人员）曾爱辉声
明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2020年度公司经审计的归属于上市公司股东的净利润为10,397,786,721.27元，以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，每10股派发现金股利7.00元（含税），不进行资本公积金转增股本。本预案尚需提交公司2020年度股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉及的未来计划、发展战略、规划及展望等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等主要风险，详情请查阅本报告第四节“经营情况的讨论与分析”中“公司关于公司未来发展的讨论与分析”的内容。
十一、 其他
□适用 √不适用
目录
第一节 释义 ...... 7
第二节 公司简介和主要财务指标 ...... 7
第三节 公司业务概要 ...... 10
第四节 经营情况讨论与分析 ...... 13
第五节 重要事项 ...... 53
第六节 普通股股份变动及股东情况 ...... 72
第七节 优先股相关情况 ...... 76
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ...... 77
第九节 公司治理 ...... 86
第十节 公司债券相关情况 ...... 91
第十
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