公司代码：600376 公司简称：首开股份
北京首都开发股份有限公司
2022 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以2022年12月31日的总股本2,579,565,242股为基数，每10股派发现金红利1元（含税），预计支付现金红利257,956,524.20元。
该预案将在股东大会审议通过后实施。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 王怡 钟宁
办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座 北京市西城区复兴门内大
13层 街156号D座9层
电话 010-66428156 010-66428113
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
2 报告期公司主要业务简介
当前“品质”房企不惧严寒，优势尽显，以稳健的业绩成为行业“压舱石”。具有韧性的示范企业也更受信贷、债券、股权“三支箭”的青睐。房企“优胜劣汰”节奏明显加速。同时，不同区域市场差异进一步扩大。不论投资端还是销售端，核心一二线城市的高能级优质区域和项目都
是房企最关键的业绩贡献来源。未来区域结构会更加分化，高能级优质区域将占据更高市场份额。具备优秀信用、稳健财务、充裕土储、优质产品和服务等多维度优势的“品质”房企，必将率先进入“扩规模”和“增效益”的良性循环，“强者恒强”竞争格局将更加凸显。
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块：
1、房地产开发业务
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）近
170 个，总建筑面积超 4600 万平方米，其中当期在建近 2000 万平方米，期末未售面积超 1550 万
平方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目 82 个，总规模近 1900 万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布
局，主要项目 77 个，总建筑面积超 2100 万平方米。报告期内，公司房产销售结算收入 467.79 亿
元、结算成本 392.79 亿元。
2、物业经营
本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
公司结合近年来内外部新变化，不断优化落位，调整项目业态比例，增加消费目的性强、经营稳定的家庭型消费业态，以确保项目的长期稳定经营；同时密切关注市场，掌握商业趋势的变化，针对新商业模式、新服务内容、新零售业态及时调整招商策略，争取尽快突破市场瓶颈期,等待市场回暖，确保公司租金水平及出租率跑赢市场。各项目持续加大推广力度，充分利用北交所平台、自媒体公众号等平台、主题活动，加强属地政府沟通及中介有效合作，多渠道进行推广。不断深入挖掘客户，加大招商力度，争取实现出租率提升。
2022 年，公司酒店企业在充满变动的市场中寻找机遇以求生存，在加强各项安全管理、落实主体责任的同时，创新思路、不断调整客源结构。通过服务冬奥会、主动寻找长包房住客、签约长租单位来增加收入。通过引进新的流媒体，持续在市场上保持热度；努力发现热点，以各酒店现有的优势条件，打造网红打卡点，不断寻求产品组合上的创新。
报告期末，公司实现物业租赁面积 109 万平方米，商业物业管理面积 15.3 万平方米，酒店客
房销售数量 17.4 万间 天。报告期内，公司酒店物业经营等结算收入 6.36 亿元、结算成本 4.89 亿
元。
3、老旧小区更新改造业务
从房地产行业看，行业环境、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。
在“做城市复兴官”的发展理念下，近年来公司在城市更新领域积极探索、勇于实践。以做标杆、创模式的站位，积极推进老旧小区改造和历史文化街区更新，相继启动实施多个项目。在城市更新产业细分领域，持续推进持有物业转型升级，盘活低效资产与存量土地，通过合资、合作、入股的方式，构建盈利模式、撬动社会资本，形成多元主体推进城市更新工作。
报告期内，数个城市更新项目取得阶段性进展；长租公寓推广落地“首开乐尚”品牌，京内外各项目不断入市运营，其中大兴、门头沟、杭州项目接近满租；养老项目再开新店；文投文创项目运营稳定。
4、房地产金融业务
公司在 2015 年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期间，公司成立首开盈信公司，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。
首开盈信自 2015 年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-运营-退出的业务模式，创造良好价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。
自首开盈信成立以来，累计投资三十余亿元，经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳定的业务模式。
报告期内，公司根据市场情况，审慎投资；强调风险管控、完善流程建设、加大人才储备、加强投后管理，调动自身资源，在自身熟悉的领域协助各项目提升、退出。报告期内实现回收现金超过 4 亿元。
5、服务副中心和冬奥等重点工程
主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略。报告期内，市级重点项目投资建设如期落地：通州新城项目具备初步验收条件，积极推进房源对接；通州潞城商业项目进入地上主体钢结构施工，实现投资额与形象进度“双落地”。宋庄小堡村基本完成土护降施工。落实“回天计划”部署，完成回龙观学校医院等配套用地移交，回龙观 G 区（LONG 街）商业项目完成规划验收，并开展品牌发布推广。
冬奥服务保障高规格完成，速滑馆冰丝带项目荣获“北京冬奥会、冬残奥会突出贡献集体”称号；北京丽亭华苑酒店成为冬奥签约酒店，荣获 2022 年北京市“工人先锋号”称号。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指
单位：元 币种：人民币
2022年 2021年 本年比上年 2020年
调整后 调整前 增减(%) 调整后 调整前
总资产 278,295,598,180.99 313,858,761,686.64 314,317,983,358.99 -11.33 327,812,308,505.15 327,842,916,394.73
归属于上市公司股东的净资产 27,813,942,400.05 30,625,016,991.50 30,625,016,991.50 -9.18 31,563,320,405.41 31,593,928,294.99
营业收入 47,920,858,544.20 67,802,259,765.09 67,802,259,765.09 -29.32 44,226,427,381.80 44,226,427,381.80
归属于上市公司股东的净利润 -460,946,491.82 263,691,330.14 692,305,112.91 -274.81 3,108,995,259.81 3,139,603,149.39
归属于上市公司股东的扣除非经 -2,269,067,156.75 165,544,992.07 594,158,774.84 -1,470.66 2,287,000,241.92 2,317,608,131.50
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 4,418,636,789.65 7,403,408,176.48 7,403,408,176.48 -40.32 5,589,654,392.03 5,589,654,392.03
加权平均净资产收益率（%） -2.66 0.21 1.83 减少2.87个百分点 11.31 11.42
基本每股收益（元／股） -0.2586 0.0209 0.187 -1,337.32 1.1193 1.1311
稀释每股收益（元／股） -0.258
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