公司代码：600376 公司简称：首开股份
北京首都开发股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以2021年12月31日的总股本2,579,565,242股为基数，每10股派发现金红利1元（含税），预计支付现金红利257,956,524.20元。
该预案将在股东大会审议通过后实施。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 王怡 钟宁
办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号D座 北京市西城区复兴门内大
13层 街156号D座9层
电话 010-66428156 010-66428113
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
2 报告期公司主要业务简介
2021 年，房地产行业经历了从“上半年开发销售总体维持高速增长”到“下半年市场基本面承压下行”的骤变。在此背景下，监管部门陆续表态，稳定信心。中央经济工作会议坚持“房住不炒”，重申“因城施策”，要求“加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举”，“促进房地产业的良性循环和健康发展”成为新的政策主题。同时，中央要求深入实施区域重大战略和区域协调发展战
略，增强区域发展的平衡性协调性。预计 2022 年，政策将在“支持合理住房需求”方面发力，“长租房”、“保障性租赁住房建设”与城市更新、老旧小区改造等领域将获更大支持。部分城市限售限贷存在放松空间，城市周期轮动的特征将进一步凸显。这要求我们必须紧跟政策导向，遵循行业发展规律，积极主动作为，把握政策机遇与市场结构性先机。
我国房地产市场总体上已进入总量高位、增速低位的存量时代，依靠高杠杆实现高增长的“金融红利时代”成为过去，行业洗牌与整合进一步加速。未来企业发展模式，将从过去的过度依赖金融驱动的外延式增长转变为内涵式增长，将从以增长为中心转向以为客户创造价值为中心，实现产品和服务品质的回归。本质回归、组织重塑、事人匹配、精益管理、降本增效、数字化赋能成为新的关键词。平衡好“增长、盈利、风险”的“三驾马车”，以管理促发展、向管理要效益已成为房企下一阶段提升市场竞争力，实现有质量可持续发展的行业共识。这要求我们增强应变意识，直面挑战，苦练内功，进一步提升产品力和服务力。
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营与物业服务、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块：
一、房地产开发业务
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）约
175 个，总建筑面积愈 4800 万平方米，其中当期在建超过 2200 万平方米，期末未售面积超 1800
万平方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目 83 个，总规模近 1900 万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布
局，主要项目 85 个，总建筑面积近 2400 万平方米。报告期内，公司房产销售收入 668.51 亿元、
成本 538.26 亿元。
二、物业经营与物业服务
本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
如今，公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式。推进疫情常态化下物业经营管理。自持项目有序实现运营，房山熙悦天街商业综合体开业当天招商率、开业率均达100%。绵阳喜来登酒店开业火爆超预期，获中国“年度最佳会议度假酒店”、“最佳人气酒店”等多项荣誉。“首开 乐尚”长租公寓品牌正式形成并落地，大兴熙悦林语一期与中国航天研究院签署战略合作协议，845 套公寓实现开业满租。
目前，公司物业租赁面积 82 万平方米，物业管理面积 15.3 万平方米。报告期内，公司酒店
物业经营等收入 7.06 亿元、成本 4.43 亿元。
三、旧城区更新改造业务
从房地产行业看，政策调整加码、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。
报告期内，公司棚改和集体租赁住房项目稳步推进。数个棚改项目的征收工作已经收尾，部分项目即将达到上市条件。诸多回迁房及配套，正在开工建设中，部分项目主体结构封顶。
除此之外，公司积极盘活自有存量资源。梳理闲置土地及低效资产，通过培育发展人才公寓、长租公寓、创客空间、共享办公、养老服务等新业态，实现存量资产价值转换；改造低效商业楼宇，重塑市场定位和品牌形象，实现管理、功能、业态全面升级。
探索增量更新项目。把握“一区一试点”政策机遇，通过多种方式参与老旧小区改造，推广
“首开经验”。以标杆项目和样板工程为突破，深化与各区战略合作，积极获取街区更新改造、城
市公共空间提升、文创园区开发、楼宇改造提升、老旧厂房改造利用、传统商圈改造等项目。通
过轻重资产相结合方式，以独立运作、项目合作、股权合作等不同方式，拓展市场化城市更新项
目。
养老业务初步形成“轻重资产管理良性循环”的发展思路，西钓鱼台院被评为五星级养老机
构，花家地院通过四星级评定。首开寸草成为市属国企里唯一拥有 1 家五星级、3 家四星级和 1
家 5A 级社会组织的连锁养老机构。
四、房地产金融业务
公司在 2015 年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期间，
公司成立首开盈信公司，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。
首开盈信自 2015 年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合
作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值
型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-退出的业务模式，创造良好
价值回报。目前在北京、上海等城市先后实践十余个项目的投资。
自首开盈信成立以来，累计投资约 30 亿元，经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已全
面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本
形成了比较稳定的业务模式。
2021 年，公司进一步提升管理，一方面引入投资人、增强实力；另一方面苦练内功，加强投
资行为的监督管理，提高盈信公司投资决策水平、管理水平和投资效益。
2022 年，公司业务开展“投”“退”并重，在推进新项目的同时，重点关注多个已投项目的
退出工作，全力推进项目的退出和回款。
五、服务副中心和冬奥的工程
主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略，公司积极参与了北
京副中心建设，通州新城项目完成主体结构封顶，通州西集、通州潞城等项目积极推进。
丽亭华苑酒店被指定为 2022 年冬奥会接待酒店并取得授牌，装修升级如期完成，疫情防控和
服务提升工作全面加强。
速滑馆冰丝带项目顺利竣工交付，以服务保障“零失误”，报告期内全面完成冬奥会筹备工作。
2022 年 2 月 19 日，随着速度滑冰男子、女子集体出发决赛的结束，国家速滑馆“冰丝带”圆满
完成冬奥会速度滑冰比赛的全部服务保障任务，交出完美答卷。冬奥会期间，国家速滑馆公司配
合场馆运行团队全力做好各项服务保障工作，统筹各保障单位，发扬“敢于担当、勇于奉献、不
怕吃苦”的敬业精神，几十天夜以继日、连续作战，圆满完成了场馆各项赛事保障工作。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2021年 2020年 本年比上年 2019年
增减(%)
总资产 314,317,983,358.99 327,842,916,394.73 -4.13 303,367,804,089.70
归属于上市公司 31,084,238,663.85 31,593,928,294.99 -1.61 29,491,075,416.77
股东的净资产
营业收入 67,802,259,765.09 44,226,427,381.80 53.31 47,645,398,390.22
归属于上市公司 692,305,112.91 3,139,603,149.39 -77.95 2,757,945,937.25
股东的净利润
归属于上市公司
股东的扣除非经 594,158,774.84 2,317,608,131.50 -74.36 2,624,508,610.40
常性损益的净利
润
经营活动产生的 7,403,408,176.48 5,589,654,392.03 32.45 1,724,306,637.01
现金流量净额
加权平均净资产 1.83 11.42 减少9.59个 10.26
收益率
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