公司代码：600376 公司简称：首开股份
北京首都开发股份有限公司
2020 年年度报告摘要
一 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 致同会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司拟以2020年12月31日的总股本2,579,565,242股为基数，每10股派发现金红利4元（含税），预计支付现金红利1,031,826,096.80元。
该预案将在股东大会审议通过后实施。
二 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 首开股份 600376 天鸿宝业
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 王怡 钟宁
办公地址 北京市西城区复兴门内大街156号D 北京市西城区复兴门内大街156号D
座13层 座9层
电话 010-66428156 010-66428113
电子信箱 bcdc@bcdh.com.cn bmb1309@sohu.com
投资者联系电话：010-66428527；010-66428079
2 报告期公司主要业务简介
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营与物业服务、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务板块：
一、房地产开发业务
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要项目（含自持）约
170 个，总建筑面积超 5000 万平方米，其中当期在建 2290 万平方米，期末未售面积 1900 余万平
方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北方片区和南方片区三
大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目 85 个，总规模超过 2000 万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域
布局，主要项目 76 个，总建筑面积 2400 余万平方米。报告期内，公司房产销售收入 434.12 亿元、
成本 314.31 亿元。
二、物业经营与物业服务
本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
如今，公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式。在疫情常态化下，商办、酒店采取了灵活的经营政策，积极控制成本支出，利用淡季进行改造提升。积极引入了多个战略合作伙伴，增加经营效益；整合资源多渠道推广，塑造首开良好品牌形象；商业地产形成首开云锦、首开福茂、首开广场三种梯度服务不同客群的产品类型。
目前，公司物业租赁面积 78 万平方米，物业管理面积 13.5 万平方米。报告期内，公司酒店
物业经营等收入 5.78 亿元、成本 3.81 亿元。
三、旧城区更新改造业务
从房地产行业看，政策调整加码、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。
当前，以北京为代表的城市发展进入“减量发展”新阶段。城市发展阶段、增长模式、空间结构等发生深刻变化。不少城市正在由“大拆大建”向“有机更新”转变。在《国民经济和社会发展第十四个五年规划和 2035 年远景目标纲要》中，已经明确提出“全面提升城市品质”，确定十四五期间应加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。各级管理部门，正在不断的建立健全培养发展社区服务业的制度体系。这有利于公司发挥自身优势，参与老旧小区综合整治等城市有机更新，把“关键小事”当成“头等大事”，聚焦相关政策，更好的提供精细化、专业化的物业服务，助力打造共建共享共治的基层治理新格局。
报告期内，公司棚改和集体租赁住房项目稳步推进。数个棚改项目的征收工作已经收尾，部分项目即将达到上市条件。诸多回迁房及配套，正在开工建设中，部分项目主体结构封顶。
除此之外，公司积极盘活自有存量资源。梳理闲置土地及低效资产，通过培育发展人才公寓、长租公寓、创客空间、共享办公、养老服务等新业态，实现存量资产价值转换；改造低效商业楼宇，重塑市场定位和品牌形象，实现管理、功能、业态全面升级。
探索增量更新项目。把握“一区一试点”政策机遇，通过多种方式参与老旧小区改造，推广“首开经验”。以标杆项目和样板工程为突破，深化与各区战略合作，积极获取街区更新改造、城市公共空间提升、文创园区开发、楼宇改造提升、老旧厂房改造利用、传统商圈改造等项目。通过轻重资产相结合方式，以独立运作、项目合作、股权合作等不同方式，拓展市场化城市更新项目。
培育壮大健康养老服务业务。做好顶层设计，健全体制机制，保障业务发展。高效运营首开寸草已开业、在改造的社区养老项目，进一步挖掘、整合内部资源，加大外部资源获取力度，复制融合式养老模式，扩大社区养老规模，加快专业化、连锁化、规模化、品牌化发展，打造自己的社区养老品牌。首开富力十号国际养老项目建设步伐逐步加快，邀请了诸多优秀养老管理团队参与，探索通过 CCRC（持续照料退休社区）模式，培育公司复合式老年社区产品线。
公司亦逐步加大轻资产管理项目的关注，在杭州等城市进行了推进。这在土地愈发稀缺、拿地成本居高不下的背景下，城市更新、改造运营的项目，对企业的可持续发展和品牌影响力的提升都有着很大的帮助，切合城市更新的发展目标，符合公司城市复兴官的战略定位。
四、房地产金融业务
公司在 2015 年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务的探索。在此期间，公司成立全资子公司首开盈信公司，并以其为平台，定位于协同房地产主业，推进房地产金融业务发展。
首开盈信自 2015 年成立以来，聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合
作、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用价值增值
型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-退出的业务模式，创造良好
价值回报。
自首开盈信成立以来，累计投资已近 30 亿元。近期在北京、上海两地陆续投资了原北京爱琴
海购物中心改造项目、北京海淀钻石大厦更新项目、上海内环路内元博大厦改造项目、上海静安
区上海科恩大厦改造项目等十余宗。其中 2020 年新投资的北京大兴大悦城春风里项目，已经正式
开业；北京北三环原安贞华联商业中心改造项目已经开始改造施工。年末，首开盈信参与位于北
京中关村繁华地带启迪科技大厦 D 座收购项目。目前已完成交易签约，收购完成后通过对其改造
升级开展经营活动，实现股权价值及资产增值。
此外，首开盈信通过参与中信并购基金投资了康龙化成、绿的谐波、同程旅行等数个股权投
资项目，未来两年，将陆续退出获取收益。
经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人员储备、项目运作
能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳定的业务模式。
五、服务副中心和冬奥的工程
主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略，公司积极参与了北
京副中心建设，以通州新城项目为载体，打造“绿建三星、产业化、全装修”与部分“被动式”
相结合的副中心示范项目，相关对接配售工作正在顺利进行。
积极承担冬奥会相关建设任务，高质量、高标准推进速滑馆“冰丝带”建设，如期实现五方
验收，圆满完成工程建设任务，全力保障赛事举办。
其他相关项目也在高质量的建设中。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2020年 2019年 本年比上年 2018年
增减(%)
总资产 327,842,916,394.73 303,367,804,089.70 8.07 291,410,700,324.76
营业收入 44,226,427,381.80 47,645,398,390.22 -7.18 39,736,005,663.82
归属于上市公司股 3,139,603,149.39 2,757,945,937.25 13.84 3,166,560,617.16
东的净利润
归属于上市公司股 2,317,608,131.50 2,624,508,610.40 -11.69 2,806,055,038.88
东的扣除非经常性
损益的净利润
归属于上市公司股 31,593,928,294.99 29,491,075,416.77 7.13 30,886,304,187.27
东的净资产
经营活动产生的现 5,589,654,392.03 1,724,306,637.01 224.17 11,643,204,842.61
金流量净额
基本每股收益（元 1.1311 0.9446 19.74 1.0662
／股）
稀释每股收益（元 1.1311 0.9446 19.74 1.0662
／股）
加权平均净资产收 11.42 10.26 增加1.16个 11.87
益率（%） 百分点
3.2 报告期分季度的主要会计数据
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