公司代码：600340 公司简称：华夏幸福
华夏幸福基业股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规
划，投资者应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、
完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带有强调事项段、持续经营重大不确定性段落、其他信息段落中包含其他信息未更正重大错报说明的无保留意见的审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，请投资者注意阅读。
中兴财光华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司 2021 年度财务报表出具了与持续经营相关的重大不确定性段落的无保留意见审计报告，公司董事会对该意见涉及事项出具了专项说明，独立董事、监事会对此发表了意见，具体内容详见公司同日披露的《华夏幸福基业股份有限公司董事会关于非标准无保留审计意见涉及事项的专项说明》。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
公司2021年度不进行利润分配，亦不进行资本公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 华夏幸福 600340 ST国祥
联系人和联系方式 董事会秘书
姓名 胡艳丽
办公地址 北京市朝阳区东三环北路霞光里18号佳程广场A座9层
电话 010-59115198
电子信箱 IR@cfldcn.com
2 报告期公司主要业务简介
公司业务分为产业新城及相关业务和商业地产及相关业务两大板块。公司通过开展产业新城
及相关业务，对委托区域进行整体规划，完善区域基础设施、公共设施建设，通过产业发展服务和园区运营服务实现区域产业、人口的导入，提升区域价值，创造第三产业消费需求，为所在园区提供更好的居住环境，服务产业人口，提升区域粘性；公司在原有主业的基础上，在商业综合体、公共住房、康养、科学社区等商业地产及相关业务领域开展布局工作。具体如下：
（一）产业新城及相关业务
公司是中国领先的产业新城运营商，秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性 PPP 模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。
1、产业新城业务
公司产业新城业务模式为开发性 PPP 模式。开发性 PPP 模式是以实现区域高质量可持续发展
为目标，政府和社会资本建立长期合作关系，提供以产业开发为核心的基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务，社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂
钩的创新性 PPP 模式。与传统的项目性 PPP 提供单个项目或类似项目打捆服务不同，开发性 PPP
模式提供的是以一定区域范围内产业开发服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活，更多的是招商引资、产业孵化、产业加速，以及城市和产业运营管理等一揽子公共服务。
2、园区配套住宅业务
公司基于产业新城模式，围绕都市圈发展园区配套住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌。孔雀城以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，致力于打造“健康住区、安心住区、活力住区”。
孔雀城一直践行“宜居住区引领者”的发展战略，秉承与产业新城联动的先天优势，深耕区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”宜居住区六维价值；在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上，累计打造超过 50 座具备“美好生活体系”的宜居住区，八达岭孔雀城、永定河孔雀城连续获得“亚洲宜居住区奖”、“全球人居环境示范区大奖”等奖项。
（二）商业地产及相关业务
商业地产及相关业务以“新模式、新领域、新地域”作为战略牵引，布局以商办综合体为主的商业地产领域，积极探索以康养事业、科学社区、公共住房等为主的新型不动产领域，将通过产业导入、片区整体开发、TOD、代建代运营多种创新模式撬动并获取优质项目资源，以“五大核
心都市圈、八大重点城市”作为重点布局区域，加速开拓轻资产运营模式，完善公司业务结构。
3 公司主要会计数据和财务指标
3.1 近 3 年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
2021年 2020年 本年比上年 2019年
增减(%)
总资产 440,964,154,092.08 488,762,358,827.10 -9.78 457,811,946,545.48
归属于上市公司股 6,307,451,390.04 61,980,029,482.40 -89.82 50,036,273,358.07
东的净资产
营业收入 43,180,812,902.96 101,208,520,744.92 -57.33 105,209,536,217.22
扣除与主营业务无
关的业务收入和不 42,408,859,706.92 100,537,680,141.02 -57.82 /
具备商业实质的收
入后的营业收入
归属于上市公司股 -39,029,669,879.13 3,665,490,000.01 -1,164.79 14,611,778,496.72
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -32,949,099,544.98 3,276,848,963.69 -1,105.51 14,442,810,810.00
损益的净利润
经营活动产生的现 -2,646,103,151.06 -23,159,667,027.56 不适用 -31,819,098,425.06
金流量净额
加权平均净资产收 -152.66 7.27 减少159.93 35.72
益率（%） 个百分点
基本每股收益（元 -10.17 0.97 -1,148.45 3.64
／股）
稀释每股收益（元 -10.17 0.96 -1,159.38 3.61
／股）
3.2 报告期分季度的主要会计数据
单位：元币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 7,949,020,410.99 13,118,946,799.74 7,354,500,026.54 14,758,345,665.69
归属于上市公司股 -3,681,325,311.21 -5,798,581,995.57 -3,976,462,130.75 -25,573,300,441.60
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 -3,705,933,561.40 -5,814,339,663.03 -3,780,581,800.64 -19,648,244,519.91
损益后的净利润
经营活动产生的现 -2,565,929,233.02 -2,201,075,848.45 -125,958,410.01 2,246,860,340.42
金流量净额
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4 股东情况
4.1 报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特
别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
截至报告期末普通股股东总数（户） 157,558
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户） 171,825
前 10 名股东持股情况
持有 质押、标记或冻结情
有限 况
股东名称 报告期内增减 期末持股数 比例 售条 股东
（全称） 量 (%) 件的 股份 数量 性质
股份 状态
数量
华夏幸福基业控股股份 -314,814,842 786,679,133 20.10 0 质押 451,151,926 境内非国
公司
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