湖北武昌鱼股份有限公司关于收购北京中地房地产开发有限公司股权有关问题的说明公告
针对投资者及媒体对公司收购北京中地房地产开发有限公司（简称＂中地公司＂）股权提出的质疑,湖北武昌鱼股份有限公司（简称＂公司＂）会同中地公司及各中介机构对有关问题进行了核查,现将有关问题做出如下说明：
一、关于华普大厦一段、二段写字楼采用收益现值法、三段商住楼商用部分采用收益还原法进行评估的依据和理由及其合理性的说明
1、关于一、二段写字楼评估采用收益法的依据
目前国内房地产评估的基本方法有三种：收益法、市场法和成本法。其中收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产的评估,如商务办公楼、公寓、写字楼等；市场法适用于具有交易性的房地产的评估,如写字楼、高档公寓等；成本法一般适用于既无收益又很少发生交易的房地产的评估,如学校、图书馆等公用公益性房地产,以及油田、码头等只针对个别特殊需要而开发的房地产。
一、二段写字楼评估采用收益法的理由：（1）根据评估师的市场调查及所收集的价格信息和资料,目前北京市写字楼租赁市场发达,租金水平及出租率市场化程度很高,能够较为准确地反映物业的市场价值,而出售的写字楼物业相对较少,同时,房地产开发企业在资金充足且其他条件具备的情况下,通常会优先选用出租的方式。一、二段写字楼完全具备了收益法评估的条件：评估物的未来收益可以预测并量化；评估物的未来风险也可以预测并量化；评估物的范围可以准确界定。（2）由于成本法所反映的仅为物业建至基准日形象进度所付出的成本加计平均利润,而不同用途的房地产盈利差别较大,成本法不能完全反映不同用途房地产的价值。
2、收益法评估中关键参数的确定依据
（1）折现率
目前,业内采用收益法评估北京甲级写字楼时,折现率一般选用8-10%,本次评估折现率采用风险累加法确定：折现率＝无风险利率＋风险利率。
在评估基准日2002年6月30日五年期国债利率为2.74%,复利化后为2.60%,即无风险利率为2.60%。
根据委估房地产的具体情况以及估价人员对北京市近年同类型房地产经营状况及价格变化趋势的分析,考虑如下风险：
经营风险：中地公司虽有一批经验丰富的房地产专业人员,但考虑到中地公司成立时间较短,且该项目为中地公司的第一个大项目,存在一定的经营风险,故风险系数取2%；
财务风险：房地产行业前期投资量巨大,中地公司有大量的银行贷款,后续资金是否充足是最大的风险,故财务风险系数取2%；
市场供求风险：基于对北京写字楼市场未来供需状况的分析,该风险在近期内较小,但因预测期较长,存在不确定性风险,故市场供应风险系数取1%；
其他风险取0.90%。
所以取房地产综合折现率为8.50%。
（2）价格（租金）的确定
评估师在进行广泛市场调研的基础上,遵循稳健性原则,选用了同档次写字楼较低的租金水平。评估中选用的评估案例如下：
同档次写字楼租金水平表
写字楼名称 写字楼地址 租金统计
中粮广场 东城区建国门内大街6号 8元/平方米·天
保利大厦 东城区东直门南大街 7.7元/平方米·天
丰联广场 朝阳大街18号 8元/平方米·天
中国人寿保险大厦 朝阳门外 9.68元/平方米·天
北海万泰大厦 东四十条桥 7元/平方米·天
港澳中心 东四十条桥 10.51元/平方米·天（含管理费）
综合考虑所选案例与评估对象的差异,根据稳健性原则,选7元/平方米·天。
（3）销售量（空置率）的确定
据建设部信息中心《北京2001年房地产调查报告》写字楼部分表明：CBD区甲级写字楼平均空置率为7.5%,2002年6月评估师对被估物所在区域内调查表明空置率为10%左右。
（4）未来市场增长率的预测
1）被评估物业位于东二环边、平安大道最终端的CBD商圈内,土地资源稀缺,未来该区域写字楼供应量受土地供应限制会减少,写字楼的租金及售价会上升；
2）2001年我国正式加入世界贸易组织,从需求上看,中国加入世界贸易组织后,许多外资公司会进入中国,这必然会极大拉动对写字楼市场的需求。随着部分外资企业先期进入中国,北京市的写字楼市场愈加活跃、交投增加,对写字楼的需求也因此而倍增。所以,可以预测,在未来两三年内,该区域的写字楼租金价格肯定会平稳上升,将持整体上扬的趋势；
3）2008年奥运会的成功申办,对北京市的写字楼市场是一个重大利好,也会促进对写字楼市场的需求,租金和出租率都会上升；
4）据评估师市场调查表明,评估基准日CBD商圈内大多数写字楼只租不售,表明写字楼层出租市场前景看好。
综上所述,我们对北京市未来写字楼市场持乐观态度,但基于稳健性原则,租金及空置率保持不变。
3、市场法的验证
由于一、二段写字楼价值量较高,此次评估我们还对一段、二段写字楼用市场比较法进行了验证,并作为备查文件存档,结论是市场比较法评估的结果较收益现值法高118万元,说明收益法的评估结果是合理的。
三段分为商住楼和配套商业楼两部分,其中,占三段价值量最大的商住楼的住宅部分已采用市场比较法进行评估,而三段的配套商业楼部分采用了收益法进行评估,理由同上。但考虑到该部分价值量小且很难找到交易案例,故未采用其他方法进行验证。
在对一、二段写字楼运用收益法进行评估的基础上,选用市场法作为辅助方法进行评估,作为收益法评估结果的验证。
一）评估对象概况：见资产评估说明部分
二）评估过程
1.比较案例的选择：
根据替代原则,本次评估中选择了与评估对象情况相似的三个比较案例（表1）
表1 比较案例表
案例 项目名称 房屋座落 交易时间 用途 地价区 售价（元/M2）
A 北京财富中心 东三环北路 2002.6 写字楼 2 20000
B 数码01大厦 嘉里中心南 2002.4 写字楼 2 19090
C 东环广场 东二环路东直门 2002.6 写字楼 2 17400
2.比较因素的选择
选择交易时间、交易方式、繁华程度、公共交通状况、基础设施条件等区域因素和房屋现状、设备及装修、配套服务设施、物业知名度等个别因素作为修正因子。
表2 因素条件说明表
评估对象 实例A 实例B 实例C
用途 写字楼 写字楼 写字楼 写字楼
土地级别 2 2 2 2
交易方式 正常 正常 正常 正常
交易时间 2002.6 2002.8 2002.4 2002.8
单位售价（元/平方米） 待估 20000 19090 17400
区域 交通便捷度 好 好 好 好
因素 繁华程度 较好 好 好 较好
环境质量优劣度 好 好 好 好
基础设施完善度 好 好 好 好
公用设施完备度 好 好 好 好
个别 房屋现状 期房 期房 现房 现房
因素 设备及装修 较好 好 较好 一般
配套服务设施 齐全 齐全 齐全 齐全
物业知名度 一般 著名 较著名 一般
3.计算修正过程
比较因素条件指数表（表3）和因素比较修正系数表（表4）如下：
表3 比较因素条件指数表
评估对象 实例A 实例B 实例C
用途 100 100 100 100
交易方式 100 100 100 100
交易时间 100 100 100 100
土地级别 100 100 100 100
区域 交通便捷度 100 100 100 100
因素 繁华程度 100 101 101 100
环境质量优劣度 100 100 100 100
基础设施完善度 100 100 100 100
公用设施完备度 100 100 100 100
个别 房屋现状 100 100 101 101
因素 设备及装修 100 101 100 99
配套服务设施 100 100 100 100
物业知名度 100 102 101 100
表3 比较修正系数表
实例A 实例B 实例C
交易价格 20000 19090 17400
用途 100/100 100/100 100/100
交易方式 100/100 100/100 100/100
交易时间 100/100 100/100 100/100
土地级别 100/100 100/100 100/100
区域 交通便捷度 100/100 100/100 100/100
因素 繁华程度 100/101 100/101 100/100
环境质量优劣度 100/100 100/100 100/100
基础设施完善度 100/100 100/100 100/100
公用设施完备度 100/100 100/100 100/100
个别 房屋现状 100/100 100/102 100/101
因素 设备及装修 100/101 100/100 100/99
配套服务设施 100/100 100/100 100/100
物业知名度 100/102 100/101 100/100
比准价格 19221.49 18528.57 17401.74
表4 比准价格计算表
实例A 实例B 实例C
交易价格 20000 19090 17400
用途 1.00 1.00 1.00
交易方式 1.00 1.00 1.00
交易时间 1.00 1.00 1.00
土地级别 1.00 1.00 1.00
区域 交
