600239 沪市 ST云城

股票代码：600239        证券简称：ST 云城        上市地点：上海证券交易所
    云南城投置业股份有限公司

        重大资产出售报告书

            （草案）

              交易对方                    将根据云交所公开挂牌结果确定

                      独立财务顾问

                        二〇二二年九月


                      目录


目  录 ...... 1
释  义 ...... 6
声  明 ...... 12
一、上市公司声明...... 12
二、交易对方声明...... 12
三、证券服务机构声明...... 12
重大事项提示 ...... 14
一、重组方案的调整...... 14
二、本次交易方案概述...... 15
三、本次交易性质...... 25
四、本次交易的支付方式和募集配套资金安排...... 26
五、标的资产评估值及作价情况...... 26
六、本次交易对上市公司的影响...... 27
七、本次交易决策过程和批准情况...... 28
八、本次交易相关方的承诺...... 29
九、上市公司控股股东对本次重组的原则性意见...... 36十、上市公司控股股东及其一致行动人、董事、监事、高级管理人员自预案首次披露之
日起至重组实施完毕期间的股份减持计划...... 36
十一、本次重组对中小投资者权益保护的安排...... 37
重大风险提示 ...... 40
一、与本次交易相关的风险...... 40
二、本次交易后上市公司面临的风险...... 48
三、其他风险...... 50
第一节  本次交易概况 ...... 53
一、本次交易的背景和目的...... 53
二、本次交易具体方案...... 54
三、本次交易性质...... 64
四、本次交易的支付方式和募集配套资金安排...... 65

五、标的资产评估值及作价情况...... 65
六、本次交易对上市公司的影响...... 66
七、本次交易决策过程和批准情况...... 67
八、上市公司控股股东对本次重组的原则性意见...... 68
第二节  上市公司基本情况 ...... 69
一、基本情况...... 69
二、历史沿革及股本变动情况...... 69
三、股本结构及前十大股东情况...... 73
四、最近三年主营业务发展情况...... 74
五、公司最近三年主要财务数据及财务指标...... 74
六、控股股东及实际控制人情况...... 75
七、最近三十六个月内控制权变动情况...... 77
八、最近三年重大资产重组情况...... 77九、上市公司及其现任董事、监事及高级管理人员最近三年受到行政处罚或刑事处罚情
况的说明...... 78十、上市公司及其现任董事、监事及高级管理人员因涉嫌犯罪被司法机关立案侦查或涉
嫌违法违规被中国证监会立案调查情况的说明...... 85十一、上市公司及其控股股东、实际控制人最近十二个月内是否受到证券交易所公开谴
责，是否存在其他重大失信行为...... 85
第三节  交易对方 ...... 86
第四节  交易标的基本情况 ...... 91
一、昆明城海...... 91
二、西安东智...... 102
三、海南天联华......111
四、海南天利发展......117
五、云城尊龙...... 127
六、台州银泰...... 139
七、杭州西溪...... 154
八、杭州萧山...... 163
九、东方柏丰...... 171

十、陕西秦汉新城...... 184
十一、西安海荣实业...... 192
十二、西安海荣青东村...... 201
十三、云尚发展...... 207
十四、宁波奉化...... 213
第五节  标的资产评估情况 ...... 237
一、标的资产评估总体情况...... 237
二、标的资产评估具体情况...... 257
三、上市公司董事会对标的资产评估合理性及定价公允性的分析...... 378四、独立董事对评估机构的独立性、评估假设前提的合理性及交易定价的公允性的意见
...... 381
五、前次收购标的股权评估情况...... 382
第六节  本次交易主要合同 ...... 387
一、上市公司及天津银润拟与摘牌方签订的《产权交易合同》...... 387
第七节  本次交易的合规性分析 ...... 392
一、本次交易符合《重组管理办法》第十一条的规定...... 392二、本次交易符合《关于规范上市公司重大资产重组若干问题的规定》第四条规定的说
明...... 394
三、独立财务顾问和法律顾问对本次交易合规性的意见...... 395
第八节  管理层讨论与分析 ...... 397
一、本次交易前上市公司财务状况和经营成果的讨论与分析...... 397
二、交易标的行业特点的讨论与分析...... 407
三、标的企业报告期内财务状况和经营成果的讨论分析...... 419
四、本次交易完成后上市公司的财务状况、盈利能力和未来发展前景的影响...... 434
五、本次交易对上市公司非财务指标的分析...... 451
第九节  财务会计信息 ...... 452
一、本次交易标的企业模拟合并财务信息...... 452
二、本次交易各标的企业的财务信息...... 457
三、本次交易模拟实施后上市公司备考财务资料...... 500
第十节  同业竞争和关联交易 ...... 505

一、同业竞争情况...... 505
二、关联交易情况...... 514
第十一节  风险因素 ...... 525
一、与本次交易相关的风险...... 525
二、本次交易后上市公司面临的风险...... 533
三、其他风险...... 535
第十二节  其他重要事项 ...... 538
一、担保与非经营性资金占用...... 538
二、上市公司最近 12 个月重大资产购买或出售情况...... 540
三、本次交易对于上市公司负债结构的影响...... 542
四、本次交易后上市公司的现金分红政策及相应的安排...... 542
五、本次交易涉及的相关主体买卖上市公司股票的自查情况...... 542六、上市公司控股股东对本次重组的原则性意见及其与上市公司董事、监事、高级管理
人员的股份减持计划...... 543
七、上市公司本次重组预案披露前股票价格的波动情况...... 543
八、本次重组对中小投资者权益保护的安排...... 544九、本次交易的相关主体和证券服务机构不存在依据《上市公司监管指引第 7 号——上市公司重大资产重组相关股票异常交易监管》第十三条不得参与任何上市公司重大资产
重组的情形...... 546
十、本次交易对上市公司治理机制的影响...... 547
第十三节  对本次交易的结论性意见...... 548
一、独立董事对于本次交易的意见...... 548
二、独立财务顾问对于本次交易的意见...... 549
三、法律顾问对于本次交易的意见...... 550
第十四节  中介机构及有关经办人员...... 552
一、独立财务顾问...... 552
二、法律顾问...... 552
三、审计机构...... 552
四、资产评估机构...... 553
第十五节  备查文件及备查地点 ...... 554

一、备查文件...... 554
二、备查地点...... 554
第十六节  公司及各中介机构声明...... 555
一、上市公司全体董事声明...... 556
二、上市公司全体监事声明...... 557
三、上市公司全体高级管理人员声明...... 561
独立财务顾问声明...... 562
律师声明...... 563
审计机构声明...... 565
资产评估机构声明...... 566
资产评估机构声明...... 567
资产评估机构声明...... 568
附件一：标的企业房屋情况 ...... 570
附件二：标的企业承租、出租房屋情况...... 1033

                    释义

  在本重组报告书中，除非上下文另有所指，下列简称具有如下含义：
云南城投/公司/上市公  指  云南城投置业股份有限公司
司/本公司

云南省国资委          指  云南省人民政府国有资产监督管理委员会

康旅集团/集团/控股股  指  云南省康旅控股集团有限公司，原名云南省城市建设投资集
东                        团有限公司、云南省城市建设投资有限公司

省城投集团            指  云南省城市建设投资集团有限公司

融智投资              指  云南融智投资有限公司

康源公司              指  云南城投康源投资有限公司

昆明城海              指  昆明城海房地产开发有限公司

西安东智              指  西安东智房地产有限公司

海南天联华            指  海南天联华投资有限公司

海南天利发展          指  海南天利投资发展有限公司

云城尊龙              指  昆明云城尊龙房地产开发有限公司

台州银泰              指  台州银泰商业有限公司

杭州西溪              指  杭州西溪银盛置地有限公司

杭州萧山              指  杭州萧山银城置业有限公司

东方柏丰              指  云南东方柏丰投资有限责任公司

陕西秦汉新城          指  陕西西咸新区秦汉新城秦迎实业有限公司

西安海荣实业          指  西安国际港务区海荣实业有限公司

西安海荣青东村        指  西安海荣青东村房地产开发有限公司

云尚发展              指  云尚发展（淄博）有限公司

宁波奉化              指  宁波奉化银泰置业有限公司

宁陕云海地产          指  宁陕县云海房地产开发有限公司

成都银城              指  成都银城置业有限公司

中建穗丰              指  中建穗丰置业有限公司

天津银润              指  天津银润投资有限公司

红河地产              指  云南红河房地产开发有限公司

北京云城企业          指  北京云城企业管理有限公司

国寿云城              指  国寿云城（嘉兴）健康养老产业投资合伙企业（有限合伙）

云泰商管              指  云泰商业管理（天津）有限公司

洱海天域酒店          指  大理洱海天域酒店有限公司


奉化银泰城商业        指  宁波奉化银泰城商业经营管理有限公司

杭州银云              指  杭州银云商业管理有限公司

宁波银泰              指  宁波银泰置业有限公司

台州银泰置业          指  台州银泰置业有限公司

哈尔滨银旗            指  哈尔滨银旗房地产开发有限公司

淄博银泰              指  名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司

康旅企业管理          指  云南城投康旅企业管理有限公司

北京银泰              指  北京银泰置地商业有限公司

中国银泰              指  中国银泰投资有限公司

中国人寿              指  中国人寿保险股份有限公司

中信证券/独立财务顾问  指  中信证券股