证券代码：600239 证券简称：云南城投 编号：临2020－017号
云南城投置业股份有限公司关于
上海证券交易所关于对公司业绩预亏事项问询函的回复公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
云南城投置业股份有限公司（下称“公司”）于 2020 年 1 月 22 日收到上海证券交易所《关
于对云南城投置业股份有限公司业绩预亏事项的问询函》（上证公函【2020】0159 号）（下称“《问询函》”）。公司对《问询函》高度重视，积极组织相关各方对《问询函》中涉及的问题进行逐项落实，现就《问询函》相关问题回复如下：
问题一、公司 2019 年三季报显示，2019 年前三季度归母净利润仅亏损 10.63 亿元，
与本次披露的 2019 年预计全年归母净利润亏损24.50-29.50 亿元差额较大。请公司：（1）结合公司房地产业务的具体项目结转等经营情况，说明公司 2019 年四季度出现大额亏损的具体原因及合理性；（2）补充说明公司 2019 年四季度成本、费用与收入的结转是否符合配比原则，前期成本及费用是否存在应结转未结转的情形；（3）公司有无因收入、成本和费用的结转安排，存在前期业绩虚假或调节利润的情形，是否需对往年财务数据进行跨期调整。请会计师对问题（2）（3）发表意见。
公司回复：
一、 结合公司房地产业务的具体项目结转等经营情况，说明公司 2019 年四季度出现大
额亏损的具体原因及合理性
1．公司四季度经营情况变化
2019年三季度起，房地产市场调控加码，市场降温明显，销售增幅持续回落。随着金融监管政策全面收紧，房地产融资渠道收窄，融资成本持续升高。
受金融监管政策收紧及公司原董事长事件影响，公司融资额明显下降，2019年全年仅实现111亿元,较2018年的融资额188亿元下降41%，平均融资成本由2018年的7.23%上升至2019年的8.63%。
由于新增融资额及销售回款主要用于保障金融机构还款，后续开发资金严重不足，导致项目开发周期拉长、竣工结转延后。2019年公司新竣工面积26.18万平方米，较去年同期大幅下降65%。
受此影响,2019年公司房地产开发业务销售收入约40亿元，较去年同期下降约47%，不足以覆盖全年营业成本费用,平均销售毛利率26.75%，与各规模房企的平均销售毛利率基本持平，较公司去年同期下降3.9个百分点。
2．公司四季度经营利润大幅下降原因
公司2019年前三季度归母净利润亏损10.63亿元，四季度结转营业收入约16亿元，成本及税金12.1亿元，毛利润约3.9亿元，扣减四季度发生的销售费用、管理费用及财务费用共计8.15亿元后，经营亏损约4.25亿元，归母净利润亏损约2.77亿元。
前三季度归母净利润亏损与本次披露的2019年预计全年归母净利润亏损差异较大的主要原因如下:
单位：万元
四季度经营利润变动因素 影响利润总额 归母净利润影响数
第四季度经营亏损 -42,515.00 -27,672.00
其他因素导致的四季度经营亏损
①：项目公司因降价销售计提存货跌价准备 -19,721.00 -17,220.00
②：艺术家园因申请破产计提存货跌价准备 -45,463.00 -23,186.00
③：海东方体育公园因规划调整计提跌价准备 -21,499.00 -21,499.00
④：财务费用增加 -17,375.00 -15,244.00
⑤：新增投资性房地产公允价值变动 -9,000.00 -9,000.00
⑥：计提逾期违约金 -2,942.00 -2,913.00
⑦：递延所得税资产转回 -36,754.00
合计 -158,515.00 -153,488.00
（1）计提存货跌价准备
I）部分项目因降价促销计提存货跌价准备
进入四季度，随着年度业绩及销售回款压力的显著增加，各大房企纷纷通过加大降价促销
力度来实现销售目标，缓解资金压力。公司现有产品结构主要集中在商业、写字楼及车位上，其中：商业占比45%，写字楼占比11%，车位占比25%，去化周期较长，销售速度较慢。为加快存货周转及资金回流，公司在四季度出台了对昆明、宁波及哈尔滨等部分项目的商铺、写字楼及车位采取降价促销加快回笼资金的销售方案，年末按存货可变现净值计提了存货跌价准备1.97亿元（详见问题二、减值测试）。
II）艺术家园项目因申请破产预计存货跌价准备
2019年7月，艺术家园债权人及股东以借款合同纠纷起诉艺术家园，并向法院提出财产保全请求,相关资产被查封。2019年12月，为维护公司合法权益，避免国有资产损失，公司以债权人身份向昆明市官渡区人民法院申请艺术家园破产清算，目前尚处于法院立案审查阶段。
艺术家园主要资产为5.5万平方米商铺及1660个车位，根据目前法院对债权人及股东诉讼案的二审判决结果,管理层判断相关资产很有可能被法院强制拍卖以清偿债务,另外,如进入破产司法程序后，存货将由破产管理人选定的评估机构评估清算价值，最终以拍卖、快速变卖或实物分配处置来偿还债务。艺术家园根据营销部门对周边同类产品市场价格的调查及对公司产品特点的判断，对存货按快速可变现净值计提减值准备4.55亿元（详见问题二、2、减值测试过程）。目前，相关司法评估工作尚未展开。
III）海东方体育公园（高尔夫球场项目）因政府规划调整预计资产减值
海东方项目总规划建设用地1893亩，项目分为住宅、商业小镇、酒店，同时，公司还租用1353.28亩用地建设体育公园。海东方项目住宅一期、二期已分别于2013年-2017年陆续竣备，住宅三期于2018年取得预售证；悦榕庄酒店占地255亩，其中89亩已于2016年11月开工建设，主体结构已基本完成。截止2019年末，项目尚有166亩酒店用地、641亩商业用地及545亩住宅用地未进行开发建设。
2019年12月23日，大理州洱海保护及流域转型发展指挥部出台的《关于贯彻落实生态环境部回访调研洱海保护治理指出问题省政府领导有关指示要求的实施方案》（该实施方案尚未正式下发公司），要求取消海东方体育公园项目，项目已租用的1353.28亩用地由企业出资建设为生态公园。受此政策影响，公司判断体育公园不能获得政府批复，未来无法为公司带来经济利益流入，故对已发生的1353.28亩体育公园土地租用费及相关支出共计2.15亿元全额计提了跌价准备（详见问题二、2、减值测试过程）。
（2）财务费用增加
2019年12月，海东方项目因政府规划调整，在建项目及未开发土地暂停建设并配合政府整
改，体育公园（高尔夫球场项目）被取消，项目借款利息不再满足资本化条件，故将资金利息12047万元全部转入财务费用。待政府后续方案出台，海东方在建项目及未开发土地的建设活动重新开始后，再进行利息资本化；兰州上徐项目自7月份起因建设资金不足基本停工，因停工时间已超过3个月，该项目7-12月的利息5328万元暂停资本化转入财务费用。待项目重新开工建设，后续发生的利息再进行资本化。
以上两项因素导致四季度财务费用增加1.74亿元。
（3）递延所得税转回
2017-2018年，公司各项目销售情况良好，自持物业经营收入逐年提高,年末公司根据存货结存情况、前期销售去化情况以及未来开发销售计划作出判断,后期可通过销售经营产生足够利润来消化前期开发经营形成的亏损。
进入2019年后，随着经济下行压力加大及楼市降温，部分项目销售明显下滑，未能完成预期年度销售目标,加上公司融资承压，资金成本不断上升，侵蚀项目利润。基于谨慎原则，管理层判断未来产生的应纳税所得额不足以覆盖前期亏损，故转回以前年度确认的递延所得税资产4.97亿元，相应减少归母净利润3.67亿元，相关递延所得税资产的形成如下：
单位：万元
递延所
递延所得税资产 得税负
转回递 债 递延所得税资产形
项目 延所得 预提土增 成原因
税 可抵扣 资产减 税、开发成 其他 评估增
亏损 值准备 本、费用 值
商业溢价较高，自持物业
经营收益逐年提高，每年
宁波泰悦 6,413.95 4,392.17 161.13 1,860.65 还有税收返还及政府补
助，预计未来有足够应纳
税所得额可弥补前期亏
损。
预计自持物业改造后，租
奉化银泰 6,558.10 5,765.29 285.30 507.50 金及出租率会明显提升，
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