公司代码：600208 公司简称：新湖中宝
新湖中宝股份有限公司
2021 年年度报告摘要
第一节 重要提示
1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者
应当到 www.sse.com.cn 网站仔细阅读年度报告全文。
2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3 公司全体董事出席董事会会议。
4 天健会计师事务所（特殊普通合伙） 为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
综合考虑当前宏观经济形势、行业整体环境以及公司未来资金需求等因素，公司2021年度利润分配预案为：不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
第二节 公司基本情况
1 公司简介
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上交所 新湖中宝 600208 中宝股份
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 虞迪锋 高莉
办公地址 浙江省杭州市西溪路128号新湖商务大厦11 浙江省杭州市西溪路128号新湖
层 商务大厦11层
电话 0571-87395003 0571-85171837
电子信箱 yudf@600208.net gaoli@600208.net
2 报告期公司主要业务简介
一、经营情况讨论与分析
在复杂的宏观环境叠加新冠疫情反复的背景下，公司继续坚持稳健经营的风格，一方面积极防范疫情对项目开发和销售的不利影响，另一方面加快转型步伐，持续推进对高科技企业的战略投资，不断深化对高科技企业的赋能，实现地产与投资板块平稳健康发展。期内，公司整体经营状况稳定，各项财务指标基本呈良态发展趋势，确保企业在加大业务转型中实现高质量发展。
1、财务状况
期内，公司各项经营指标继续保持稳定增长态势。期内，归属于上市公司股东的净利润 22.37 亿元，同
比下降 29.31%，每股收益 0.27 元；尽管新冠疫情反复对公司经营造成一定影响，但扣非后净利润 18.33 亿
元，同比增长 98.48%。加权平均净资产收益率 5.74%。实现营业收入 168.91 亿元，同比增长 22.47%。地产
业务毛利率达到 26.99%，依然保持在行业较高水平。期末，总资产 1,324.97 亿元，比年初减少 2.35%，主要系负债减少所致；净资产 400.42 亿元，比年初增加 5.83%。上述各项指标充分体现了公司经营稳扎稳打，财务状况呈良性发展态势。
期内，公司持续降负债、降杠杆，促进企业稳健、可持续发展。期末，公司财务状况较为稳健，三条
红线保持绿档。账面资产负债率 69.24%，同比下降 2.36 个百分点；预收类款项 283.43 亿元，扣除预收类款
项后的资产负债率为 60.86%，负债率继续在行业中保持中等偏低水平。净负债率 0.64，较期初下降超 30%，处于行业低位。现金短债比为 1.17，完成指标要求。这体现了公司优秀的资金管理能力，也充分说明在当前行业大背景下，公司有能力和实力应对未来市场变化。
期内，公司持续保持财务自律，债务结构进一步优化。期末，货币资金余额 165.34 亿元；有息负债合
计 428.09 亿元，占总资产的 32.31%，同比减少 111.88 亿元。有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负
债合计 141.41 亿元，占比 33.03%，一年以上有息负债 286.68 亿元，占比 66.97%，长短期债务比 2.03，保
持了债务结构的稳定；按融资机构分：银行借款占比 58.54%，公司债占比 24.87%，其他类型借款占比 16.58%。经营性现金流大幅上涨，全年净流入 145.60 亿元。在行业趋势大幅下降的背景下，经营性现金流连续 3 年为正，在 A 股地产公司中实属难得。
期内，公司融资成本呈下降态势。继续实施稳健的财务策略，不断提升公司信用水平，积极应对日益趋紧的融资环境，融资成本依然保持在较低水平。期内加权平均融资成本 6.46%（其中银行借款加权平均融资成本 4.96%）；期末加权平均融资成本 6.35%（其中银行借款期末加权平均融资成本 4.88%），较上年末降低0.23%（0.16%）。期内利息资本化金额约 11 亿元，利息资本化率 36.32%。
在国内宏观环境趋紧、国际市场多变的情况下，公司于 2021 年成功发行了 20 亿元公司债券，并在境
外发行了 5 亿美元境外债券和 10.5 亿元资产支持专项计划，这充分体现了国际国内资本市场对公司战略、转型和经营能力的高度认可。
2、公司治理和内控制度
期内，公司按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《上交所股票上市规则》等法律法规的要求，
扎实推进各项制度管理，共计召开年度股东大会 1 次、临时股东大会 4 次、董事会会议 9 次、监事会会议 7
次，针对修改公司章程、利润分配、关联交易、发行公司债等重要事项进行审议，进一步完善了公司治理结构和公司治理制度，决策机构、监督机构及经营管理层之间权责明确，运作规范。
期内，公司建立了科学的决策体系。进一步完善了投资的全流程管理，保障了投资决策的高效性与准确性。提升公司精准投资的能力，加强投前决策管理和投后赋能管理；建立有效的投资管理流程，通过专业的投资团队和内控流程控制投资风险；通过赋能于被投资企业，帮助其完善公司治理、加强内控管理、拓展市场空间、提升经营业绩。
期内，公司持续强化品牌建设。在产品端，顺应高端、高品质需求的趋势，整合国内外优秀设计单位资源，进一步规范方案设计单位的选择；在成本端，强化成本管理，推行标准化应用，做好各项招标工作，加大集团采购力度，发挥采购规模效益；在运营端，加大关键节点的管控强化，持续提升开发效益；在工程端，加强工程质量管控，推进监理战略合作，学习研发先进工艺工法，持续项目第三方工程检查；在营销端，强化品牌形象，启动专项品牌宣传与推广，促进销售计划的圆满完成。
期内，持续提升的产品品质使公司开发的项目成为当地标杆楼盘，公司品牌成熟度及影响力进一步提升。公司荣获“2021 中国房企超级产品力、2021 中国房企景观营造力 TOP10”、“年度优秀创新能力地产公司”等多项荣誉；“未来新湖中心”项目凭借其独特的美学语感斩获 DRIVEN×DESIGN 这一世界级建筑设计金奖，并入选“世界最受关注的 30 个建筑”之一；苏州明珠城商业体项目被评为“2020-2021 年度国家优质工程奖”；瑞安商业综合体被评为“2021 年度城市综合体新地标”等。
3、社会责任履行情况
期内，公司积极响应党中央关于向着更远的目标谋划共同富裕的号召，践行“财富共享才最有价值”的理念，不断加大社会慈善公益事业投入，让发展成果更多更公平惠及社会各层面。公司将注册地址迁移到衢州，拟与衢州展开在绿色能源、智能制造、智慧城市、数字化转型等方面的多层次全面合作，助力衢州打造成为四省边际共同富裕先行示范区。
公司积极参与浙江高质量发展建设共同富裕示范区、助力疫情防控、乡村振兴、助学扶智及员工和团队成长，进一步加强党组织对公益慈善的领导，形成了党建引领公益慈善的新特色，各项工作不断取得新成效，进一步提高了社会影响力和认可度。新湖慈善基金会获得了第十一届“中华慈善奖”的殊荣。（各项具体工作详见年度报告全文第五节“环境与社会责任”及公司《2021 年度环境、社会及治理（ESG）报告暨社会责任报告》）
二、报告期内公司从事的业务情况
2021 年是地产行业底层逻辑和运行规则发生深刻变化的一年。国内监管机构对地产企业的融资监管政策日趋严格，金融机构对地产企业的融资力度及意愿明显收紧。由于政策叠加效应，伴随行业出清压力，行业进入深度调整期，供需两端对整体市场和预期及信心已降至最低。尽管随后信贷政策适度纠偏，央行定调要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”，但在行业风险尚未出清情况下，金融机构放款仍较为谨慎，整体融资未有明显回暖。
1、地产业务情况
期内，公司克服疫情和行业宏观环境的不利影响，地产销售收入稳步增加。全年实现合同销售面积
100.84 万平方米；合同销售收入 297.36 亿元，同比上升 15.34%，已售未结货值约 440 亿元。公司土地储
备丰裕，新增拿地较为谨慎，期内新增土地储备 18.9 万平方米，新增建筑面积 54.89 万平方米。新开工面
积 47.83 万平方米；新竣工面积 134.92 万平方米；实现结算面积 107.41 万平方米和结算收入 177.77 亿元，
分别同比增加 28.76%和 43.37%；结算均价 16,550 元/平方米，结算毛利率 26.99%。
期内，公司在上海等核心都市圈的优质项目进入加速开发阶段。上海四大内环项目进展顺利，进入开发和销售节点。新湖明珠城三期四标已全部销售完毕，实现销售收入 125 亿元，青蓝国际二期于 2021 年两次开盘均完成销售，实现销售收入 75 亿元。天虹项目已完成土地征收，并取得建筑工程施工许可证进入施工阶段；亚龙项目即将完成征收，计划 2022 年内开工建设。启东、平阳海涂开发项目进展顺利，启东圆陀角项目和温州西湾项目已分别取得 132 万平方米和 188 万平方米土地。
期内，公司的产品形象、品牌和质量得到市场进一步认可。通过高端营造、精准定位，优化产品设计，增强产品竞争力，项目品质在所在区域均“名列前茅”。杭州新湖香格里拉项目成为杭州良渚板块首个限售红盘，五度秒罄；上海新湖明珠城项目、上海青蓝国际项目、乐清金溪花园、瑞安新湖广场、温岭双溪春晓和玖珑春晓项目等均呈现一房难求的热销场景。
期内，公司轻资产运行模式初具成效。随着公司品牌认可度的提高，为公司品牌输出、轻资产的运营模式打下了良好基础。依靠公司品牌的溢价能力，公司在乐清、上饶等多个项目上与第三方企业等合资设立公司共同开发，形成了多方合作出资并由公司操盘的轻资产运营合作模式。 2、高科技投资情况
（1）高科技投资进一步进入收获期
公司经历近几年的高科技布局，已陆续完成从投入期到成熟期的过渡。目前已有 2 家登陆科创板，3 家
通过发审会，未来 3 年左右将有约 10 家被投资企业进入 IPO，持续推动公司价值提升及利润贡献。
期内，公司投资的杭州宏华数码科技股份有限公司于 2021 年 7 月 8 日在科创板上市。宏华数科是全球
最具市场竞争力的数码喷印供应商。公司作
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