证券代码：600170 证券简称：上海建工 公告编号：临2010－023
上海建工集团股份有限公司
关联交易公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并
对其内容的真实、准确和完整承担个别及连带责任。
重要内容提示：
本次交易价格为资产评估值，价格公允；资产权属清晰，未发现任何限制转
让的情况。
本次交易金额占上市公司净资产规模比重较小，交易完成后对上市公司的资
产、损益没有负面影响；本次交易完成后，公司不因此产生新的关联交易和
同业竞争情况；对公司治理无负面影响。
过去24 个月公司与该关联人的交易均为日常关联交易，截至2009 年度报告
期，累计为1,231 万元，未达到本公司净资产的5%。
一、本关联交易概述
因生产经营需要，上海市第一建筑有限公司（以下简称“一建”）董事会于
2010 年8 月16 日召开董事会会议，会议决定以资产评估后确认的评估价作为转
让价格，收购上海建一实业有限公司（以下简称“建一实业”）所有的铁力路675
号土地房屋产权，并提请本公司董事会批准。
建一实业为本公司控股股东上海建工（集团）总公司所属全资子公司。本次
交易构成公司的关联交易。本公司董事会审议本关联交易议案时，关联董事应回
避表决，并由独立董事对本次关联交易的发表独立意见。
二、关联方介绍
建一实业为本公司控股股东上海建工（集团）总公司所属全资子公司，注册
资本3,000 万元人民币，主要经营范围为：物业管理，建筑机械修造和租赁，金
属结构件加工，汽车维修，建筑材料、金属材料、百货、五金交电、日用杂货的2
销售，建筑技术业务咨询，劳动服务，附设分支机构（涉及许可经营的凭许可证
经营）。
截至本次关联交易为止，公司与该关联人的交易累计未达到本公司净资产的
5%。
三、本关联交易标的基本情况
（一）交易标的概况
铁力路675 号仓库、办公用房位于宝山区铁力路675 号，土地面积为
27,436.4 平方米，建筑面积为6,997.96 平方米。该房屋产权归建一实业所有（房
地产权证号：沪房地宝字（2010）第017006 号），产权清晰，不存在抵押、质押
及其他任何限制转让的情况，未涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施，
亦不存在其他妨碍权属转移的情况。
建一实业试经营铁力路675 号仓库、办公用房的时间为2010 年2 月，该项
资产自2010 年06 月投入使用，自2010 年7 月起计提折旧，预计折旧年限为40
年，年折旧率为2.37%，每月折旧额12.75 万元。截止到2010 年11 月，账面原
值6,442.75 万元，已计提折旧63.76 万元，账面净值6,056.86 万元。评估基准
日为2010 年9 月30 日，评估基准日账面价值为6,442.75 万元，截止到基准日
累计计提折旧38.26 万元，账面净值6,404.49 万元。该项资产目前能够继续投
入生产，具备正常生产所必须的批准文件，最近一年运作状况良好。该项资产未
经审计。
（二）交易标的评估、定价情况
本次交易以资产评估值为交易价，公司聘请上海东洲资产评估有限公司提供
评估服务，评估基准日为2010 年9 月30 日。本次评估采用资产基础法评估，其
中土地使用权采用市场比较法和基准地价修正法，房屋建筑物采用重置成本法进
行评估。本次评估假定国家宏观经济政策和所在地区的社会经济环境无重大变
化；行业政策、管理制度及相关规定无重大变化；经营业务涉及的税收政策、信
贷利率等无重大变化。对即使存在或将来可能承担的抵押、担保事宜、特殊的交
易方式等影响评估价值的非正常因素没有考虑，也未考虑遇有自然力或其它不可
抗力对评估结论的影响。评估结果如下表所示：3
单位：万元
项目 账面价值 调整后账面价值 评估价值 增值额 增值率%
固定资产 6404.50 6404.50 6761.85 357.35 5.58%
资产合计 6404.50 6404.50 6761.85 357.35 5.58%
土地使用权采用市场比较法和基准地价修正法。根据评估目的和评估对
象的特点和实际情况，以及收集资料分析，本次评估对象属于工业用地，根据地
价评估惯例，结合该地块的实际情况，采用市场比较法及基准地价修正法计算土
地评估值。
通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、地区相同、价格类型相同等特
点，自上海市国土资源局网站公布的“土地成交结果”中选取与评估对象处于相邻
区域内三宗类似用地作为实例，测算其比准价格。实例概况详见下表：
序号 参照案例 区位 用途 土地面积 单价(元/㎡) 成交日期
1 宝南200913 号地块 宝山区 工业 26554.30 663.92 2010.7
2 宝南200811 号地块 宝山区 工业 37018.50 672.64 2010.7
3 宝储200902 号地块 宝山区 仓储 14040.50 660.23 2010.6
根据影响土地价格的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择
交易情况、交易时间、区域因素、个别因素等四个修正因素。
因素条件说明表：
比较因素 委评对象 实例一 实例二 实例三
座落 铁力路675 号
宝南200913
号地块
宝南200811
号地块
宝储200902
号地块
土地用途 仓储 工业 工业 仓储
交易价格 待估 663.92 672.64 660.23
交易时间 2010.9 2010.7 2010.7 2010.6
交易情况 正常 正常 正常 正常
产业聚集度 较好 一般 一般 一般
交通便捷度 较好 一般 一般 一般
基础设施完备度 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
公共设施完备度 一般 一般 一般 一般
区
域
因
素
环境优劣条件 一般 一般 一般 一般
土地规模 27436.4 26554.3 37018.5 14040.5
土地形状 较规则 较规则 较规则 较规则
临街状况 较好 一般 一般 一般
开发程度 五通一平 五通一平 五通一平 五通一平
个
别
因
素
土地级别 7 8 8 7
因素比较修正系数表：
比较因素 委评对象 实例一 实例二 实例三
交易价格 待估 663.92 672.64 660.23
交易时间 100 100 100 1004
比较因素 委评对象 实例一 实例二 实例三
交易情况 100 100 100 100
产业聚集度 100 96 96 96
交通便捷度 100 96 96 96
基础设施完备度 100 100 100 100
公共设施完备度 100 100 100 100
环境优劣条件 100 100 100 100
区
域
因
素
小计 100 92 92 92
土地规模 100 100 101 99
土地形状 100 100 100 100
临街状况 100 100 100 100
开发程度 100 100 100 100
土地级别 100 95 95 100
个
别
因
素
小计 100 95 96 99
对于修正情况说明如下：
交易日期修正：
比较案例一、二、三均为近期的交易价格，故不做修正。
交易情况修正：
比较案例一、二、三均为正常的市场成交价，故不做修正。
区域因素修正：
产业聚集度修正：评估对象与比较案例一、二、三，工业聚集度为较好、
一般、一般、一般，故对比较实例分别作-4%、-4%、-4%的修正。
交通便捷度修正：评估对象与比较案例一、二、三，交通便捷度为较好、
一般、一般、一般，故对比较实例分别作-4%、-4%、-4%的修正。
基础设施完备度：评估对象与各比较案例的基础设施完备度基本相同，故
不做修正。
公共设施完备度：评估对象与各比较案例的公共设施完备度基本相同，故
不做修正。
环境优劣条件修正：评估对象与各比较案例均位于南通经济技术开发区，
环境优劣条件相同，故不做修正。
个别因素修正：
土地规模修正：评估对象与比较案例的土地面积如上表所述，一般宗地面
积越大，越接近规则，越适合布置，故对比较实例分别作0%、+1%、-1%的修
正。5
土地形状修正：比较案例及评估对象的土地形状均较规则，故本次评估不
做修正。
临街状况：评估对象与比较案例的临街状况相似，故不作修正。
开发程度修正：评估对象与各比较案例都已完成五通一平，故不做修正。
土地级别修正：评估对象与比较案例一、二、三，土地级别为7、8、8、7，
故对比较实例分别作-5%、-5%、0%的修正。
比较因素计算见下表：
比较因素 实例一 实例二 实例三
交易价格 663.92 672.64 660.23
交易时间 100/100 100/100 100/100
交易情况 100/100 100/100 100/100
区域因素 100/92 100/92 100/92
个别因素 100/95 100/96 100/99
修正价格 760 762 725
对3 个比较实例的修正价格，采用简单算术平均法得出评估对象的比准价
格：=（760.00 元/平方米+762.00 元/平方米+725.00 元/平方米）÷3
=750.00 元/平方米（取整）
采用市场比较法计算，委评土地50 年期出让状态下的土地使用权比准单价
为750.00 元/平方米。
基准地价修正法的评估测算过程为：
基准地价：该块土地所属地区为上海市基准地价七级区域，该级别工业用地
的基准地价为人民币295.00 元/平方米。
交易日期修正：委评对象的评估基准日为2010 年9 月30 日，上海市基准地
价更新后的基准日为2003 年6 月30 日，根
