300917 深市 特发服务

证券代码：300917                              证券简称：特发服务                          公告编号：2021-016
    深圳市特发服务股份有限公司 2020 年年度报告摘要

一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议

 未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因    被委托人姓名

      施晖              董事              出差              周初新

容诚会计师事务所（特殊普通合伙）对本年度公司财务报告的审计意见为：标准的无保留意见。
本报告期会计师事务所变更情况：公司本年度会计师事务所由天健会计师事务所（特殊普通合伙）变更为容诚会计师事务所（特殊普通合伙）。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 100,000,000 股为基数，向全体股东
每 10 股派发现金红利 3.5 元（含税），送红股 0 股（含税），以资本公积金向全体股东每 10
股转增 3 股。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介

 股票简称                        特发服务                股票代码                300917

 股票上市交易所                  深圳证券交易所

        联系人和联系方式                    董事会秘书                          证券事务代表

 姓名                            陈宝杰                              王典淳

 办公地址                        深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号  深圳市福田区香蜜湖街道侨香路1010号
                                特发文创广场五楼                    特发文创广场五楼

 传真                            0755-83075988                        0755-83075988

 电话                            0755-83075915                        0755-83075915

 电子信箱                        sdgs@tefafuwu.com                    wangdc@tefafuwu.com

2、报告期主要业务或产品简介

    （一）公司主要业务

    公司以综合物业管理服务为核心业务，凭借优质的服务质量，与客户建立了长期、稳定的服务关系，努力打造中国高端物业服务品牌供应商。截止报告期末，公司管理的物业项目涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型，并在高新园区物业管理的细分领域形成了一定的品牌效应。

    2020年，公司在持续为客户提供综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理等服务的基础上，凭借承接华为全国云数据中心运维服务项目的宝贵契机，正式开始涉足云数据中心运维服务领域，力求通过不断深入挖掘客户需求，为客户创造独特价值和优质服务体验。
    在聚焦主业的同时，公司于报告期内持续在政务服务及各类其他增值服务等领域进行大力拓展，努力寻求多元化发展，力争开拓更为广阔的市场空间。

    1、综合物业管理服务

    公司综合物业管理服务的业态包括园区物业、商业物业、住宅物业、公共物业等。

    （1）园区物业

    公司园区物业管理服务主要面向各类园区、商务办公楼宇等，提供的主要服务内容包括设施设备管理、安全消防管理、环境服务、综合服务、空间管理、分包商管理等，代表项目包括华为全球总部物业服务项目、阿里巴巴全球总部物业服务项目等。在管项目分布深圳、成都、廊坊、武汉、上海、东莞、刚果金等地。

    公司于报告期内成功中标华为全国云数据中心运维服务项目，宣告我司正式开始涉足云数据中心运维服务，该领域对服务的专业性、可靠性、稳定性、服务等级、进入门槛等都有很高的要求，同时具有广阔的市场发展前景。

    （2）商业物业

    公司为商场商厦、酒店等商业物业提供包括前期介入及接管验收、客户入住、装修管理、开业保障、环境管理、消防安全管理、停车场管理、建筑及设备设施管理、应急管理等服务。代表性项目包括深圳特力水贝珠宝大厦等。

    （3）住宅物业

    公司为多层住宅、高层住宅等住宅物业提供包括前期介入及接管验收、案场管理、业主入伙管理、装修管理、客户管理、环境管理、设备设施维护、秩序维护、消防管理等服务。代表性项目包括深圳和平里花园管理处项目、特发小区管理处项目等。

    （4）公共物业

    公司为学校、公共交通设施和政府公共服务场所等公共物业提供包括秩序维护、保洁绿化、设备设施管理、小型物业工程管理等服务。公司公共物业代表性项目包括深圳国际交流学校项目、杭州云谷学校项目等。

    2、政务服务业务

    公司旗下子公司特发政务是国内首批专业化政务服务公司，提供的政务服务主要包括：工商行政管理与质量监督、社保、税务、不动产登记、公安出入境等相关配套政务服务大厅审批业务类的窗口收件、咨询引导、帮办服务；软件开发、系统建设与管理等政务服务支撑、配套的信息化产品服务；党委、政府职能部门的档案管理、大型会务接待等个性化服务。

    公司政务服务项目在服务专业化、标准化等方面已逐步形成较为成熟的业务模式。目前，公司已在湖北恩施、黄石、荆门，广东深圳、汕头，山东东营以及天津等地先后承接各类政务服务项目，政务服务业务已经成为公司新的利润增长点。


    3、增值服务

    公司提供的增值服务主要包括小型整改、资产受托管理、公共资源委托管理服务、维修维护服务等。公司与多家当地公司建立了小型整改服务外包合作关系，与其中主要工程供应商合作关系稳定。

    （二）公司主要经营模式

    盈利模式方面，公司一般采用成本加成的定价方式，即根据客户提出的服务需求测算相应的项目成本，结合项目成本及预期利润，提出项目服务报价，经招投标流程或与客户协商确定最终收费水平。

    从结算模式来看，公司采用包干制和酬金制两种结算模式。公司最主要的主营业务收入来源于综合物业管理服务，占公司2020年主营业务收入的82.62%。包干制综合物业管理服务收入中，按照物业业态来看，园区物业占比最高。

    （三）公司所属行业情况

    1、行业发展情况

    （1）行业规模稳步扩大

    中国指数研究院公布的《2020中国物业服务百强企业研究报告》指出，近年来，在城镇化持续推进、居民消费升级、鼓励性政策的推动下，叠加科技赋能与资本红利，物业管理行业迈入快速发展期。行业内企业积极拥抱市场变化，实施多元化扩张策略，迎来管理规模的新一轮增长。2019年，百强企业管理项目数量均值为212个，同比增长10.42%，管理面积均值达4278.83万平方米，同比增速15.08%。

    （2）园区市场优势凸显

    根据《2020中国物业服务百强企业研究报告》,2019年百强企业的在管项目中，非住宅业态的面积占比由2018年的26.06%上升至31.12%。而目前百强企业中涉足产业园区物业、其他类型物业的数量占比仅为54.51%、53.28%，大幅低于住宅物业、办公物业、商业物业；从项目平均物业服务费和收缴率来看，园区物业管理项目优于住宅物业管理项目。2019年园区物业收缴率为97.2%，远高于住宅物业的91.63%。2019年，百强企业管理项目中园区物业的平均物业费为3.31元/平方米/月，显著高于住宅的2.09元/平方米/月。

    现阶段，以高新技术产业园区、自主创新示范区等为代表的各类产业园区已成为我国各类产业成长的重要平台、新型城镇化建设的重要路径，同时也是我国经济发展的重要引擎和我国参与国际经济竞争的主战场。

    （3）资本化趋势加剧

    过去几年房企拆分物业上市的热潮不断，自2014年至2018年的5年间，仅有12家物业公司成功上市。但从2018年3月开始，住建部发布《关于废止物业服务企业资质管理办法》，取消了物业行业的行政管制，该行业进入了较快的发展阶段。

    2019年，物业企业上市迎来井喷，全年共有12家物业服务企业以IPO、重组或借壳等方式登陆资本市场，与过去五年主板物业股的总数相当。2019年物业板块表现较好，物业公司现金流稳定，增长确定性高，获得资本市场认可，估值显著提升；而2020年疫情期间，物业公司体现出了重要的作用，引起了社会广泛关注，物业公司估值得到了进一步提升，资本市场相关数据显示，仅在2020年就有17家物业公司上市。截至2020年底，共有41家物业企业分别在港股和A股上市，上市阵容扩大趋势明显。由此可见，近年来物业行业集中度快速提升，相关企业扩大规模诉求强，在资本市场融资，有助于企业提升竞争力，争取更大市场份额。
    2、公司行业地位

    特发服务是国内第一批获得国家一级物业管理企业资质的企业之一，在行业中较早推行
ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业健康安全管理体系，并获评“深圳知名品牌”。2014年度、2015年度和2017年度均荣登“中国物业服务百强企业”榜，2017年度荣获“中国产业园区物业管理优秀企业”、“深圳市物业管理行业协会优秀企业”称号，2019年荣获“深圳市物业服务企业综合实力百强”第27强。

    在园区物业细分赛道上，因非住宅业态具有较高的门槛，企业想要步入相关领域需要一定的品牌与实力。特发服务作为园区服务管理的老牌物业，深耕园区服务28年，在细分市场上已积累起一定程度的品牌影响力，在园区物业服务竞争中具备独特优势。公司已成为华为、阿里等世界五百强企业的长期信赖合作伙伴，且公司占核心客户采购的份额基本保持逐年增加。

    在政务服务领域，公司在全国率先开展市场化政府购买公共服务业务。目前，公司在湖北区域占有较高市场份额，为武汉市下辖的多个行政区提供政务服务，亦在湖北恩施、黄石、荆门等地承接同类政务服务业务。随着政府改革的深入，公司通过武汉政务服务项目在服务专业化、标准化等方面形成较为成熟的业务模式，已将政府服务业务拓展至广东深圳、汕头，山东东营以及天津等地。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否

                                                                                                  单位：元

                                  2020 年            2019 年        本年比上年增减        2018 年

 营业收入                        1,108,659,813.87      891,219,944.33            24.40%      699,014,994.91

 归属于上市公司股东的净利润        99,305,119.66