证券代码：300188 证券简称： 美亚柏科 公告编号：2012-47
厦门市美亚柏科信息股份有限公司
关于使用自有资金购买厦门软件园二期观日路 12 号 3 单元
办公楼的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假
记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。
一、交易概述
厦门宝洲风险投资股份有限公司（以下简称“宝洲公司”）与厦门市美亚柏
科信息股份有限公司（以下简称“公司”）同为厦门市软件园管理委员会审核批
准入驻厦门市软件园二期的企业，该企业购买的厦门市软件园二期观日路 12 号
研发楼 103、203、303、403 单元（以下简称“12 号楼 3 单元”）与公司购买的
自有办公楼厦门市软件园二期观日路 12 号 1 单元、2 单元形成一个整体。因公
司规模迅速扩大，人员迅速增加，公司自有的办公场所和研发场地无法满足当前
业务的发展需求，故公司于 2011 年 10 月份向宝洲公司租赁了 12 号楼 3 单元，
租赁期限为 5 年，分两期执行。第一期为 2011 年 10 月 1 日起至 2013 年 9 月 30
日止；第二期为 2013 年 10 月 1 日起至 2016 年 9 月 30 日止。截至目前，所租赁
的办公楼也已全部装修完毕并投入使用，目前已有 200 多名员工在里面办公。现
宝洲公司计划将 12 号楼 3 单元予以出售，不再出租，为了保持公司经营环境的
稳定性，保障公司现有业务开展不受影响，公司拟将已租赁的 12 号楼 3 单元购
买下来。
该办公楼地上共 4 层，总建筑面积为 4146.38 平方米。单价为每平米 5200
元，购房总价不超过 2156.12 万元，由公司依法承担的购房税费为 76.58 万元，
该办公楼购买总预算为不超过人民币 2232.70 万元。本次购买办公楼主要用于公
司日常办公使用。
2012 年 7 月 26 日，公司第一届董事会第二十二次会议审议了《关于使用自
有资金购买厦门软件园二期观日路 12 号 3 单元办公楼的议案》，公司全体董事一
致同意该项议案，并自董事会审议通过后开始实施。关于本次购买办公楼过程中
的合同签订、款项支付等具体事宜，公司董事会授权董事长刘祥南先生全权办理。
公司独立董事就本次购买办公楼事项发表了独立意见。
本次交易属于公司董事会审批权限范围内，无需提交公司股东大会审议。
本次购买办公楼的资金来源于自有资金，不涉及关联交易，不构成重大资产
重组。
二、交易对方基本情况
公司名称：厦门宝洲风险投资股份有限公司
注册号：350200200008759
住所：厦门市思明区思明软件园
法定代表人：林荣仁
注册资本：陆仟叁佰万元整
实收资本：陆仟叁佰万元整
公司类型：股份有限公司
经营范围：对高科技产业、软件产业、新能源产业和基础产业的投资；风险
投资咨询；受托管理和经营其他风险投资公司、风险投资基金；软件研发和系统
集成；通信、自动化、电气、电力技术开发与应用；技术咨询服务；销售软件产
品、计算机、自动化设备、通信设备、输变电及控制设备。（以上经营范围涉及
许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营。）
三、交易标的基本情况
公司本次拟购买的办公楼为厦门宝洲风险投资股份有限公司所拥有的位于
厦门软件园二期观日路 12 号 3 单元，地上共 4 层，总面积为 4146.38 平方米，
编号为厦国土房证第 00735500 号、厦国土房证第 00735501 号、厦国土房证第
00735502 号、厦国土房证第 00735503 号,楼层设计载荷 3.5KN/m2。
四、公司现有办公楼及研发楼购买及租赁情况
公司于 2007 年 7 月购买软件园二期观日路 12 号办公楼之 102、202、302、
402 单元（以下简称“12 号楼 2 单元”），于 2010 年 1 月购买软件园二期观日路
12 号研发楼之 201、301、401、501 单元（以下简称“12 号楼 1 单元”），12 号
楼 1 单元和 2 单元总面积约 8105 平方米，目前已全部投入使用；2012 年 5 月公
司购买同安区西柯镇东海火炬科技园 3＃楼（以下简称“东海火炬园 3＃楼”）用
于投资建设研发生产中心，该毛坯楼地上总建设面积为 24773.71 平方米，该研
发楼目前尚未交付使用。
随着公司业务的持续发展和规模的快速扩大，目前公司员工已增长至 800
多人，现有办公场所和研发场地无法满足当前业务的发展需求，因此公司于 2011
年 10 月份向厦门宝洲风险投资股份有限公司租赁 12 号楼 3 单元，租赁期限为五
年，分两期执行。
五、本次购办公楼的必要性
现因宝洲公司不再出租 12 号楼 3 单元，要将该办公楼进行出售，为了保持
公司经营环境的稳定性，保障公司现有业务开展不受影响，基于以下因素考虑，
公司拟购买已租赁的 12 号楼 3 单元：1、因公司新购置的同安区西柯镇东海火炬
科技园 3#楼尚未交付使用，如果公司现放弃购买，公司现有的 200 余名员工将
无处安置；2、本次转让价格为 5200 元/平米，与周边同等地段的毛坯楼均价 7000
元/平方米相比，价格优惠，作为公司固定资产具有保值、增值的价值；3、公司
已投入了近 300 万元对租赁的办公楼进行装修，如果放弃购买，将损失前期已投
入的装修费用；4、该单元与公司现有的两个单元为一个整体，极其便于使用和
管理。
同时，厦门软件园二期汇聚了一百三十多家软件企业，通过近几年政府的扶
持和产业群的良性发展，已成为了厦门高端软件行业人才的聚集点，具有较好的
软件行业规模和群聚效应。综上所述，公司拟购买 12 号楼 3 单元，以维持在软
件园二期具有相对规模的办公场所，这将有利于吸引高端人才的入住和维持高端
人才的留任，有利于公司对新技术的引用，保持公司的技术领先性和差异化的核
心竞争力，更有利于公司战略目标的实现。利用园区的产业集群效应，对应快捷
相应的窗口，满足规模性产业办公需求，加快实现公司成为国际领先电子数据取
证与网络信息安全产品及服务提供商的宏伟愿景。
六、本次拟购买办公楼的使用安排
根据目前已经投入使用的情况和未来使用计划，该办公楼的使用安排如下：
序号 用途 面积（单位：平方米）
1 产品体验区与战略市场中心、培训中心 944.65
2 采购和仓库存储区 1112.16
3 营销中心和内审中心、董事会办公室、投资中心、手机取证 1112.16
中心、信息中心
4 无人机及预留办公场所 977.41
七、本次购买办公楼的投资估算与资金筹措
本项目购买总预算为不超过人民币2232.70万元，包括大楼的地上建筑
4146.38m2、每平米5200元，总价不超过2156.12万元，购房税费76.58万元。
本项目购买拟使用自有资金2232.70万元。
序号 工程或费用名称 购买额（单位：万元） 资金来源
一 购买大楼 2156.12 自有资金
二 购置税费 76.58 自有资金
三 总购买 2232.70 自有资金
八、本次购买办公楼的效益分析
（一）经济效益分析
1、 购买的折旧成本低于租赁成本
项目按同等地段写字楼租金一般约为 35 元/平方米/月，每平方米年租金约
为 420 元（租金的计算考虑了资金风险的折现系数、通货膨胀情况、租金递增
情况），拟购买的办公楼的建筑面积需求为 4146.38 平方米，若租赁该等房产，
则一年的租金约为 174.15 万元。如果采用购买方式，投入资金合计 2232.70
万元、可获得 50 年的房产的所有权；按残值率 5%，20 年计提折旧，则年折
旧、摊销额共计是 106.05 万元，低于采用租赁方式需支付的年租金，购买方
式优于租赁。从长期发挥上述设施设备效益角度考虑，购置也大大优于租赁。
改为购买方式，一方面能够减少因利率、通货膨胀等因素导致的租金逐年
递增的风险，减少日后经营租赁的支出；另一方面，本项目实施完后，公司将
拥有观日路 12 号 1 单元、2 单元、3 单元一体化的自有研发办公环境，满足规
模性产业办公需求；因此从长期发挥研发设备设施的角度考虑，购置优于租赁。
2、 固定资产购买价格合理、风险小
本项目位于厦门软件园二期，按 5200 元/平方米的价格购买，对比目前同类
地段、同品质建筑有着显著的价格优势，采用购买已建设好的 12 号楼 3 单元建
筑，也有利于规避建筑质量、延期和超预算的风险。
（二）社会效益分析
本项目实施后，将改善公司经营环境，留住并吸引更多高端人才，提供更多
的就业机会，创造税收；降低运营成本，更好地适应目前激烈的市场竞争环境，
完善研发基础设施，保证公司产品研发的持续领先。从而提升公司的整体形象，
有利于国内市场的进一步扩张和国际市场的开拓，保持市场占有率的稳步增长，
更好地回馈广大投资者，为公司中长期发展提供可靠的保障。
九、本次购买办公楼的风险分析
（一）资产流动性降低风险
公司购买办公楼后，固定资产占总资产的比例上升，可能导致企业的流动资
产比率下降，偿债能力降低，也会影响企业对外部环境变化的快速反应和调节能
力，增加了企业的经营风险。但公司可以通过资产抵押贷款获得流动资金，同时
可以通过合理的资金筹划等措施将该风险控制在安全范围内。
（二）资产贬值风险
拟购买的办公楼，其中主体建筑毛坯楼目前报价为5200元/平方米，厦门市
软件园二期周边同等地段的毛坯楼均价在7000元/平方米以上，公司购买的研发
生产中心贬值的可能性不大，但在国际、国内经济环境发生重大不利变化的情况
下，本项目固定资产仍可能存在减值风险。
十、备查文件
1、《厦门市美亚柏科信息股份有限公司第一届董事会第二十二次会议决
议》；
2、《厦门市软件园管理委员会关于厦门宝洲风险投资股份有限公司研发楼
