深圳中天精装股份有限公司 2021 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
√ 是 □ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 151400000 为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 6.00 元（含
税），送红股 0 股（含税），以资本公积金向全体股东每 10 股转增 2 股。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 中天精装 股票代码 002989
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 毛爱军
办公地址 深圳市福田区车公庙泰然八路深业泰然大
厦 C 座 8 楼
传真 0755-83476663
电话 0755-83476663
电子信箱 ir@ztzs.cn
2、报告期主要业务或产品简介
一、报告期内公司所处的行业情况
1、行业的宏观经济形势及政策环境
根据国家统计局2022年2月28日发布的《中华人民共和国2021年国民经济和社会发展统计公报》。其中相关经济数据如下：
初步核算，全年国内生产总值1,143,670亿元，比上年增长8.1%，两年平均增长5.1%。全年居民消费价格比上年上涨0.9%。工业生产者出厂价格上涨8.1%。工业生产者购进价格上涨11.0%。年末全国常住人口城镇化率为64.72%，比上年末提高0.83个百分点。
全年建筑业增加值80,138亿元，比上年增长2.1%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业
利润8,554亿元，比上年增长1.3%，其中国有控股企业3,620亿元，增长8.0%。
全年房地产开发投资147,602亿元，比上年增长4.4%。其中住宅投资111,173亿元，增长6.4%；办公楼投资5,974亿元，下降8.0%；商业营业用房投资12,445亿元，下降4.8%。年末商品房待售面积51,023万平方米，比上年末增加1,173万平方米，其中商品住宅待售面积22,761万平方米，增加381万平方米。
全年全国各类棚户区改造开工165万套，基本建成205万套；全国保障性租赁住房开工建设和筹集94万套。
2021年房地产开发和销售主要指标及其增长速度
根据奥维云网(证券代码:831101)2022年1月28日发布的《2021年12月精装工程市场快报》，其中市场规模：2021年1-12月，中国商品住宅精装项目新开盘累计数量3489个，同比减少6.8%；开盘房间累计数量286.1万套，同比上年的325.5万套，减少12.1%。
2021年，国家政策坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位、房企融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、各地区调控等政策，上半年市场缓慢增长，随着政策的落地发酵、整体经济行情的下行、市场消费信心不足，下半年市场快速降温，总体态势为“前高后低”。下游行业的形势相应传导到住宅精装修行业。
2020年底，住房和城乡建设部等十二部门发布《关于加快培育新时代建筑产业工人队伍的指导意见》，强调改革建筑施工劳务资质，大幅降低准入门槛。鼓励有一定组织、管理能力的劳务企业引进人才、设备等向总承包和专业承包企业转型。鼓励大中型劳务企业充分利用自身优势搭建劳务用工信息服务平台，为小微专业作业企业与施工企业提供信息交流渠道。引导小微型劳务企业向专业作业企业转型发展，进一步做专做精。
2021年，住房和城乡建设部根据《建设工程企业资质管理制度改革方案》，推进建设工程企业资质审批权限下放工作。发布《关于推动城乡建设绿色发展的意见》。
2022年初，住房和城乡建设部印发《“十四五”建筑业发展规划》，提出主要任务包括加快智能建造与新型建筑工业化协同发展。
2、行业上市公司总体状况
同行企业的整体状况，依然表现为大行业小企业，市场相当分散但正走向集中。小型企业无声退出，抗风险能力相对较强的大型企业也在一定程度上表现出困顿的局面。行业的部分上市公司经营出现较大困难，个别企业出现了流动性危机。
3、公司在行业中的发展情况
公司虽然在行业发展近22年，但从综合实力、市场影响力、内部管理方面依然算不上领军企业。公司自我定位是大装饰行业的新锐企业，在批量精装修细分市场，公司属于领先企业。
2021年公司收入规模保持稳定，在同行上市公司中位于中等水平。净利润明显减少，但在行业内仍居于前五名。我们认为，在这特定的时点，我们更应该关注公司安全。报告期末时点，公司资产负债率约51%，处于行业中的低位。现金回款率约89%，商票以及抵房等其他方式回款率约9%，二者之和为98%左右，较上一年度有所降低，但在行业处于高位。总的来说，公司目前处于非常安全的状态。
4、对公司发展的具体影响
建筑装饰行业与房地产行业紧密相关。随着房地产行业的降温，公司业绩出现了较大幅度的下降，具体表现为部分客户回款难度增大，毛利率下降。
2021年上半年，公司加强营销队伍建设，细化扩充区域城市，加深国企和头部民企客户的合作，表现为上半年新签订单和已中标未签约订单金额同比翻倍增长。进入2021年下半年尤其是四季度，房地产企业出现爆雷，客户风险上升，公司开始谨慎扩张，加强客户风险管理，加速资金回收。
5、公司计划采取的应对措施
中国城市化率提升到发达国家水平，依然有空间，还需要较长时间的努力。根据上文，中国房地产住宅的新开工规模仍达14.6亿平方米，尽管短期下降，但是基数依然巨大，而且未来叠加老房折旧的刚性弥补，仍旧会维持在一个高基数的平衡。而精装修比例的提升会大幅度促使细分市场规模继续扩容。
公司目前的市场占有率依然极低，未来市场整合中会有更大的优势。因此，公司发展的宏观基础逻辑，是人民群众对美好生活的需要，是P=A*B*C*D(利润=住宅规模*精装修比例*市场占有率*每套房利润)，依然没有改变。
公司目前资金充足，履约能力强。选取优质客户合作，修炼内功补短板。从公司发展的微观逻辑
P=A*B*C*D(利润=单项目合同规模*项目利润率*团队数量*周转次数)的各个维度，提升利润额，为投资人创造真实和长期的价值。
行业出现问题的外部原因，是客户尤其是房地产行业的头部客户，出现了严重的债务危机，同时叠加宏观经济、疫情和原材料价格上涨的影响。内部原因主要是部分同行对客户的极限风险认识不足，导致应收账款回收困难。个别企业过度扩张，带来了更多的风险。这些教训使我们更加痛彻地认识到要致力于打造公司核心价值、创造真实价值。要摆脱业绩绑架和盲目追求规模，不能赚金融和资本的快钱。我们唯有坚持手艺人定位，保持独立性，卖艺不卖身，把做脏活、累活、苦活变成护城河，坚定相信什么时代都饿不死手艺人，打造核心竞争力，练出两把硬刷子。
二、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司的主要业务
公司是国内领先的精装修服务提供商，主要为国内大型房地产商等提供批量精装修施工和设计服务。批量精装修属于建筑装饰行业的一个新兴的细分市场，自2007年起至报告期内，对公司收入贡献比重一直在99%以上。
（二）公司的经营模式
公司经营模式为自主经营，自主承揽业务并组织实施，项目不挂靠、不转包。报告期内，公司的经营模式没有发生重大变化，公司住宅批量精装修施工业务的主要经营环节如下图所示：
1、项目承揽模式
公司项目承揽主要包括普通招投标模式和战略协议招投标模式。
（1）普通招投标模式
普通招投标模式为公司市场开发部门、区域负责人等收集业务信息并洽谈联系，编制投标材料后进行公开竞争性投标以获取项目机会。普通招投标模式一般为针对某个单独的项目由发包方招标、发行人予以投标。
公司的定价方式主要是成本导向定价法，兼顾市场比较法。普通招投标模式下，公司会根据投标当时的原材料、劳务分包水平核算成本，结合公司的实际运营情况，并且考虑可能发生的成本波动风险，对比装修市场行情和招投标潜在竞争情况，计取合理的利润进行投标报价。
普通招投标模式下项目的承揽主要包括以下步骤：
1）信息收集与筛选
市场信息的主要来源包括：项目方发布的公开招标公告、项目方向公司发出的招标公告或投标邀请函、公司内部其他信息渠道等。公司市场开发部根据以上的信息进行整理、统计和筛选。
2）组织投标
在公司内部初步确定投标某项目之后，根据投标项目所在地，由公司的相关区域中心内部指定负责人，并组织人员进行投标文件的编制，同时公司材料资源部、商务管理部负责对工程成本进行分析、核算，运营管理部对工程的施工组织进行审核。最终，由材料资源部、市场开发部、商务管理部、区域中心负责人等组成的投标决策小组对投标文件及要点进行讨论修正，报请公司领导层决策。项目投标团队负责后续业主或招标方的项目投标工作、答辩工作。
3）合同评审、签订合同等手续
项目中标后，公司市场开发部与项目团队组织发起合同，并由公司内部各部门进行会签，之后就合同中具体条款与对方进行商谈直到合同签订。
（2）战略协议招投标模式
战略协议招投标模式为基于中天精装与部分客户的长期合作关系，部分房地产开发商与中天精装签订战略合作协议并确立战略合作关系，并在战略合作协议中约定中天精装提供装修服务的定价原则、支付方式、质量和管理要求等原则性事项。战略协议模式一般情况下为业主方针对未来一段时间内的项目打包进行战略合作招投标并产生中标单位，后续业主方将战略协议项下的项目直接委托给战略标中标单位，不再针对单独的项目另行招投标。
战略协议招投标模式下，初次战略投标定价基本与上述普通招投标模式采取一致的定价原则，同时也会结合过往公司与战略标招标方的合作情况以及未来可能获取的工程量情况确定最终定价，在签署战略协议后，基于该战略协议项下的后续项目合作基本按照协议中的已经约定的主要工序的综合单价对合同总价予以核算，同时会结合市场情况和战略协议调差条款（如有）与业主方协商确定。公司与业主方确定报价后签署具体项目的工程施工合同。
2、项目筹备阶段
（1）组建项目团队
项目承接后，由公司人力资源部参考投标时确定的初步团队人员进一步组建项目管理团队，项目经理为该工程的第一责任人，全面负责项目的施工管理等工作，同时区域负责人对项目进行全程跟踪监督。项目管理团队一般还包括施工员、质检员、资料员、仓管员、安全员等。同时，公司材料资源部、运营管理部按照项目数量匹配情况向不同的区域中心派驻相关采购员和质检员，加强各项目的采购管理和施工管理。
公司坚持施工项目不转包、不挂靠原则，项目管理团队的主要人员均由公司具体委派，其他施工人员由公司与有长期合作关系的劳
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