002314 深市 南山控股

      证券代码：002314                    证券简称：南山控股                  公告编号：2024-012

        深圳市新南山控股（集团）股份有限公司

                2023 年年度报告摘要

一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□适用  不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
□适用  不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用  不适用
二、公司基本情况
1、公司简介

  股票简称                          南山控股                          股票代码          002314

  股票上市交易所                    深圳证券交易所

  联系人和联系方式                              董事会秘书                        证券事务代表

  姓名                              蒋俊雅                            刘逊

  办公地址                          深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾  深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾
                                      六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼        六路 8 号赤湾总部大厦 26 楼

  传真                              0755-26694227                    0755-26694227

  电话                              0755-26853551                    0755-26853551

  电子信箱                          nskg@xnskg.cn                    nskg@xnskg.cn

2、报告期主要业务或产品简介

  （1）主要业务和模式

  南山控股系一家以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务的综合性企业集团。

  1）仓储物流

  公司仓储物流业务以“打造国内领先的物流园区开发商和运营商”为发展目标，提供现代化物流中心的投资、开发、建设和运营管理，以及高端仓储、智能仓配、流通加工、物流增值、绿色配送、供应链金融等全方位现代物流和供应链业务服务，
致力于打造服务于区域经济发展的现代智慧物流和供应链生态圈；同时，公司把握行业发展趋势并抓住国内政策机遇，优化创新宝湾物流商业模式，积极推进物流基金、公募 REITs 等资产证券化工作，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益。

  报告期内，宝湾物流继续在规模、品牌、核心竞争力等方面保持行业领先地位，并积极开展资产证券化工作，物流基础
设施公募 REITs 项目已于 2023 年 12 月 8 日由中国证监会及深圳证券交易所正式受理；此外，积极探索供应链服务、冷链
和屋顶光伏等延伸业务，报告期内上海宝山宝湾和苏州太仓宝湾屋顶光伏项目已成功并网，为公司长远发展积蓄力量。宝湾
物流持续围绕核心区域布局优质项目，截至 2023 年 12 月底，在全国范围内拥有或管理 82 个智慧物流园区，运营、管理和
规划在建（含待建项目）仓储面积逾 960 万平方米，物流网络不断完善，规模效应日益提升。

  2）房地产开发

  公司房地产开发业务坚持“质量、效益、规模”均衡发展的策略，坚持“区域深耕、布局重点城市”的发展战略，面对行业竞争新格局，稳中求进，以自主开发为主，稳步推进合作开发模式，积极探索“住宅+”转型业务发展方向；同时，依托开发业务的基础能力，在风险可控的前提下，适度培育资产管理能力，探索在项目开发周期不同阶段的股权及管理输出等多元化业务形态，推动业务转型和高质量增长。

  报告期内，公司始终坚持长三角、粤港澳大湾区、长江中游及成渝四大城市群核心区域的战略布局，持续打造产品力与
服务力，推动开发业务质效提升，促进转型业务协同发展。截至 2023 年 12 月 31 日，公司房地产开发业务已先后进入 15 个
城市，累计开发项目（含待建、含表外合作项目）68 个，在售项目 40 个；累计可运营项目（含筹备）20 个，其中在运营（含代管）项目 6 个；同时，依托自身专业能力，对外轻资产运营输出项目 3 个，实现安全、稳定、有质量的健康增长。

  3）产城综合开发

  公司产城综合开发业务结合政策导向、行业特点与自身禀赋，坚持“聚焦主题产业园区和高标准厂房”的发展方向，积极探索建立“募投建管退”的业务闭环，持续强化园区的产业属性，精准搭建产业配套体系，用精细化的运营服务解决地方政府和入园企业发展痛点，将园区、产业和城市进行有机结合，推动业务高质量增长，促进区域经济的繁荣和提升。

  报告期内，公司积极关注北京、长三角、粤港澳大湾区、华中和西南核心城市的优质项目机会，稳步推进上海、南京、合肥、重庆、成都、武汉等重点项目，坚持“轻重并举”的业务模式，持续强化核心竞争力。在开发业务方面，加强精细化管理，助推存量项目运营质量提升；在并购业务方面，不断强化资产管理能力，打造“募投建管退”资本闭环。同时，重点围绕投资拓展、产品设计、招商运营等方面，加强标准化、体系化建设，并通过数字化系统赋能园区运营管理，提升园区运营服务水平，与各地政府、研究机构、行业协会、产业链龙头企业和金融机构等建立友好合作关系，资源整合导入能力持续提升。
  4）其他

  公司还涉及制造业及石油后勤服务等业务。其中，制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程设备业务；石油后勤服务业务主要为中国南海东部石油的勘探、开发及生产活动提供物流后勤服务。

    （2）报告期内经营情况

  2023 年，全球经济复苏乏力，国内有效需求不足，但在稳增长、促消费等方面政策持续发力，新经济领域投资和生产保持较快增长的推动下，我国经济顶住了国内外多重因素交织叠加带来的下行压力，全年 GDP 实现 5.2%的较高增速，依然是全球经济增长的最大引擎。但经济持续回升向好的基础尚不稳固，企业仍面临较大的经营压力。在此背景下，公司围绕年度经营目标，坚持稳中求进的工作总基调，持续提升管理精细化水平，进一步稳固主营业务发展根基。具体情况如下：

  1）仓储物流业务

  2023 年，宝湾物流实现营业收入 183,600 万元，同比增长 13.1%，主要是原有园区稳定运营以及新园区投入使用且运营
情况良好，租金收入稳步提升；实现经营净现金流 118,670 万元，同比下降 10.4%，剔除政府增值税留抵退税款影响后，同比上升 30.37%。

  2023 年，全球经济复苏乏力，国内有效需求不足，但在稳增长、促消费等方面政策持续发力，新经济领域投资和生产保持较快增长的推动下，我国经济顶住了国内外多重因素交织叠加带来的下行压力，全年 GDP 实现 5.2%的较高增速，依然是全球经济增长的最大引擎。但经济持续回升向好的基础尚不稳固，企业仍面临较大的经营压力。在此背景下，公司围绕年度经营目标，坚持稳中求进的工作总基调，持续提升管理精细化水平，进一步稳固主营业务发展根基。具体情况如下：


    ① 主要园区运营情况

  报告期内，宝湾物流仓库平均使用率为 89%，在市场平均出租率下降的情况下同比上升 1.8 个百分点，底层资产的运营
管理能力进一步彰显。主要园区情况如下：

  序号                园区            2023 年仓库使用率（%）  2022 年仓库使用率（%）  增减变动（%）

    1            上海宝山宝湾                100.00%                  97.80%              2.20%

    2            上海松江宝湾                92.48%                  100.00%            -7.52%

    3            上海快仓宝湾                  6.55%                    -                  -

    4            南京滨江项目                90.21%                    -                    -

    5            南京空港宝湾                87.51%                  90.95%              -3.44%

    6            南京高新宝湾                47.50%                  27.68%              19.82%

    7            苏州吴江宝湾                100.00%                100.00%              0.00%

    8            苏州太仓宝湾                12.07%                  11.84%              0.23%

    9            无锡空港宝湾                100.00%                100.00%              0.00%

    10            无锡江阴宝湾                100.00%                  89.23%              10.77%

    11            无锡惠山宝湾                91.56%                  100.00%            -8.44%

    12            南通锡通宝湾                100.00%                  97.79%              2.21%

    13            南通港闸宝湾                98.28%                  100.00%            -1.72%

    14            镇江新区宝湾                90.86%                  76.39%              14.47%

    15            淮安经开宝湾                100.00%                100.00%              0.00%

    16            昆山花桥宝湾                96.25%                  100.00%            -3.75%