深圳世联行集团股份有限公司
2023 年年度财务报告
2024 年 3 月 30 日
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2024 年 03 月 29 日
审计机构名称 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 XYZH/2024SZAA4B0176
注册会计师姓名 侯光兰、吴益羽
审计报告正文
深圳世联行集团股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳世联行集团股份有限公司（以下简称世联行）财务报表，包括 2023 年 12 月 31 日的合并及母公司资
产负债表，2023 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了世联行 2023 年 12 月 31 日的
合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于世联行，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
1、综合营销业务、互联网+业务收入事项
关键审计事项 审计中的应对
世联行营业收入主要来源于房地产综合营销业务和互联网+业 与房地产综合营销业务、互联网+业务收入确认相关的审
务。如财务报表附注六、41 所披露，2023 年度营业收入中房地 计程序中包括但不限于以下：
产综合营销业务收入和互联网+业务收入合计为人民币 21.59 （1）了解、评估世联行收入确认相关的关键内部控制的
亿元。两项目业务收入占世联行合并营业收入的64.00%。 设计，并测试了关键控制执行的有效性；
房地产综合营销业务收入、互联网+业务收入占世联行营业 （2）对房地产综合营销业务收入，抽取样本量进行详细
收入比重较大，以及单个销售项目的销售确认细小错误汇总 检查，对照合同、开发商签字确认的结算单，追溯到世
起来可能对世联行总体收入产生的重大影响，我们将世联行 联行业务系统具体到楼盘房号核实成交情况，及银行回
的房地产中介销售收入确认识别为关键审计事项。 款情况；
（3）对互联网+业务，抽取样本量进行详细检查，对照
合同、开发商签字确认的结算单，追溯到世联行业务系
统中对应的楼盘房号核实成交情况，并检查银行回款情
况；
（4）对资产负债表日前后确认的收入检查确认收入的支
持性文件，以评价收入是否已被记录到合适的期间。
2、以摊余成本计量的金融资产预期信用损失事项
关键审计事项 审计中的应对
如财务报表披露，世联行以摊余成本计量的金融资产主要 审计中对应收票据、应收账款、其他应收款、贷款预期
包括应收票据、应收账款、其他应收款、贷款，这些金融 信用损失准备计提采取程序：
资产账面价值占世联行总资产比例较大，其预期信用损失
计提对世联行财务报表而言是重要的。 （1）了解管理层对于应收票据、应收账款、其他应收
世联行对以上金融资产评估预期信用损失时，需考虑定性 款、贷款划分不同风险组合的依据及管理方法；复核预
和定量的信息，单项款项无法以合理的成本预估预期信用 期信用损失计提政策及执行，确保世联行在制定相关政
损失时，建立具有相似信用风险特征的资产组，在组合的 策时已考虑到了不同组合的违约风险敞口；
基础上计算预期信用损失。预期信用损失需要判断金融工 （2）评估管理层预期信用损失模型计量方法的合理
具的信用风险特征，需要参考历史款项损失情况，通过建 性；
立预期信用损失模型确定预期信用损失率来进行。判断过 （3）获取了管理层评估应收款项是否发生减值以及确
程中涉及到若干关键参数和假设的应用，包括发生信用减 认预期损失率所依据的数据及相关资料，评价其恰当性
值的阶段划分，违约概率、违约损失率、违约风险暴露、 和充分性；
折现率等参数估计，同时考虑前瞻性调整及其他调整因素
等，在这些参数的选取和假设的应用过程中涉及较多的管 （4）通过比较前期损失准备计提数与实际发生数，评
理层判断，基于上述以摊余成本计量的金融资产账面价值 价预期信用损失准备计提的充分性。
重大及涉及管理层的重大判断和估计，我们将预期信用损 （5）基于期后回款状况及历史数据，复核预期信用损
失的确认识别为关键审计事项。 失计提的恰当性。
3、其他非流动金融资产公允价值变动的评估事项
关键审计事项 审计中的应对
如财务报表附注六、15 及附注六、48 所披露，截至 2023 审计中对其他非流动金融资产公允价值变动的评估事项
年 12 月 31 日，世联行其他非流动金融资产余额为 3.81 亿 采取程序：
元，2023 年度公允价值变动收益为-0.98 亿元，占利润总 （1）了解和评估与其他非流动金融资产估值相关的内
额的 35.49%。 部控制的设计有效性，并测试运行有效性；
世联行以公允价值计量的金融工具的估值以直接或间接可 （2）评估管理层聘用的独立评估师的专业素质、胜任
观察到的数据或估值模型为基础，其中估值模型通常需要 能力和客观性，评估独立评估师出具的评估报告中使用
大量的参数输入。对于第一层次和第二层次公允价值计量 的假设的合理性以及估值模型的适当性；
的金融工具，公允价值分别是活跃市场未经调整的报价和 （3）通过对比可获得的外部市场数据，测试第二层次
可观察的输入值。针对第三层次公允价值计量的金融工 公允价值估值过程中使用的可观察关键输入值的合理性
具，其估值模型中涉及不可观察输入值时，不可观察输入 及适当性；
值的确定会使用到管理层估计，会涉及管理层的重大判 （4）对于涉及管理层重大判断的以公允价值计量的第
断，我们将对其他非流动金融资产公允价值变动的评估事 三层次其他非流动金融资产，复核公允价值评估过程中
项作为关键审计事项。 关键输入值的合理性、适当性以及计算的准确性。
四、其他信息
世联行管理层(以下简称管理层)对其他信息负责。其他信息包括世联行 2023 年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估世联行的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算世联行、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督世联行的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之
上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对世联行持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致世联行不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就世联行中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项
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