深圳世联行集团股份有限公司
2021 年年度报告
2022 年 04 月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人(会计主管人员)童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
田伟 董事 个人身体原因 胡嘉
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查阅本报告“第三节 经营情况讨论与分析”之“十一、公司未来发展的展望”部分，请投资者注意投资风险。
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
迎接新常态，回归专业价值
——2022 年致股东的信
尊敬的世联行投资人：
当我们提笔写下这封信时，疫情正肆虐上海，多地区亦有上升趋势；政策的“向好”和市场的不确定性依然共存……这些事件是“黑天鹅”还是“灰犀牛”不得而知。在过去一年，房地产行业处于急速向下的“风险、出清”阶段，这是过去很多年都没有出现过的。
2021 年一季度，大部分城市的销售开始逐月萎缩，以北方城市为开端，逐步向南漫延，直至进入全局
性的销量下滑。若说 2020 年只是疫情影响一个季度，那 2021 年则是真正的转折年。上游开发商面临的流动性和债务问题，对下游企业产生巨大风险。大家开始直面现实，希望“挺”过去。
只是面对和忍受市场的下滑是完全不够的。我们必须正确地理解和接受这样一个降档的市场。在世联行成立之初，我们提出了立足基础——“挖掘物业价值，降低交易成本”。但过去几年的经验告诉我们，当核心市场万人摇号抽签时、在市场普遍上涨时、当开发商将标准化模式复制到全国时，世联行的专业能力失去了应有价值，高昂的渠道费更是阻碍了行业的数字化进程和精细化效率。现在，一个既不疯狂也不单边上扬，具有地域性、有涨有跌、供大于求、需要客户定位、需要节省营销成本、挖掘存量资产价值的“新常态”市场，正向我们走来。世联行所做的一切将变得更有价值：营销策划终于管用了，城市资产运营创造价值了，精细化管理效率更高了。房地产专业服务的时代到来了！我们不应该张开双臂去拥抱这个“新常态”吗
认清现实，接受“新常态”，使我们走得更稳。2021 年，在世联行全国地区公司和同事的理解支持下，
我们迅速开展了“颗粒归仓”行动，有效保证了公司现金流的稳定。在北方严峻的市场环境下，山东公司深耕在地市场，积极探索和逐步实施数字化转型，将“智慧案场”全面融入运营过程和绩效管理，系统性提升经营效率，降低交易成本，以优异的成绩证明了服务商的价值。以深圳为首的大湾区团队，充分发挥湾区一体化、团队协同的精神，在淡市中实现了逆势增长。2021 年是大资管落地转型组织调整年，我们完成了大资管团队的顶层设计，在横琴设立了大资管业务总部，并在全国建立了九大地区，全面推进大资管业务的发展。从组织到流程，大资管开始以全新的视野和平台构建“价值运营”的核心能力，建立价值运营新模式，以全价值链服务为城市资产提质增效。
无论什么时代，城市的变化从未停止过，房地产业是城市的最基本要素，也是支柱产业，中国房地产的增量仍是非常大的，存量则是巨大的。2022 年是中国房地产的“着陆”年，因城施策将加大城市的分化，不确定性仍将是市场最大的特征。面对不确定性，我们“落地深耕，一城一策”的战略将更为重要。我们要把之前所走的每一步变成未来前进的底层逻辑，坚持常识、价值观和方法论，坚持长期主义，凝聚共识，
培养以身作则的领导力，重回世联专业能力！在国家的十四五规划指引下，在最新的中央经济工作会议精神指引下，我们面对问题、接受新常态的挑战，聚焦区域、聚集能力，轻装前行，就一定能实现时代赋予我们的使命。
胡嘉、陈劲松
2022 年 4 月 3 日
……
查看PDF原文
