深圳世联行集团股份有限公司
2020 年年度报告
2021 年 03 月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人胡嘉、主管会计工作负责人薛文及会计机构负责人(会计主管人员)童朝军声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司已在本报告中详细描述未来将面临的主要风险及应对措施，详情请查阅本报告“第四节 经营情况讨论与分析”之“九、公司未来发展的展望”部分，请投资者注意投资风险。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 1,992,829,038 为基数，
向全体股东每 10 股派发现金红利 0.55 元（含税），不送红股，不以公积金转增股本。
固本强基，重回增长
——2021 年致股东的信
尊敬的世联行投资人：
2021 年的春天来得格外早，与去年相比，此时我们的精气神更足了，对世联行未来的激情与豪情并存！
如果说去年给大家汇报时，基于新冠肺炎疫情对于房地产一手交易，以及长租公寓和物业管理业务发展的冲击影响，我们的姿态是风雨无阻迎难而上，那么现在的我们，正在步伐铿锵乘势而上。尽管形势还不容乐观，面临的挑战还很大，但值得庆幸的是：阻滞世联行前行的几个大障碍已经清除，趋好的发展环境、坚实的合作根基、清晰的战略目标、协同的业务推进，给了我们更大信心，给了我们更多活力，给了我们更强力量。
扎根梦想，带上阳光，2021 年，我们将依靠自身努力的确定性有效应对外部带来的诸多不确定性！
每一种成长都是需要付出代价的。对于世联行来说，也概莫能外。从 2017 年开始，当收入和利润达
到阶段性的高点之后，世联行开始密集部署增长的第二曲线，但在“两条跑道”上失了机、错了位：一是没有在主战场沿着行业变化的主方向，即在数字化上下功夫，而是在交易相关的延伸业务上投入过重；二是对长租公寓，包括红璞公寓和世联空间的市场过于乐观，对重投入影响业绩没有引起足够的重视。以至于，新扩张业务没能点亮“照明灯”，主要代理业务也无法撑起“整片天”，在疫情肆虐和业绩下滑双重压力面前，全体世联人都在负重前行。
是活在当下？还是重装再出发？在这种窘况下，世联行毫不犹豫地选择了“正确地做正确的事情”。去年 7 月大横琴集团强势入股，是主动作为，不是被动应对，是长期战略，决非权宜之计。非常之年需行非常之策，否则，不仅是对所有的投资者，对世联行过去的努力和历史也是不负责任的。
团队力量是世联行突出重围的重要支撑点。在这样一个光明而又大有可为的时代，世联行全体员工追风赶月、砥砺奋进，用相信未来的热情和拥抱未来的激情，为公司爬坡过坎注入了新动力。2020 年，注定成为世联行 28 年历史上举足轻重的转折年。
回头看 2020 年的世联行，请大家不必疑虑。报表看上去虽然平淡，但核心业务和成长轨迹已经发生
了结构性的转变。首先，大交易重新回到增长的主旋律，这个增长将建立在世联行代理案场数字化和发挥前线专业运营客户的基础上，我们以此来降低交易成本，提升开发商的效益；其次，交易诞生的其他业务全部聚焦案场和场景，坚定不移地把麦肯锡为我们制定的双主营战略贯彻到位。还有，为了未来的租赁市场，在中资产模式的长租公寓业务剥离的情况下，我们会坚持“委托运营”模式。总之，在世联行实现新旧动能转换和高质量发展的新征程中，我们会保持咬住青山不放松的战略定力。
对过往最隆重的纪念，是创造新的历史；对未来最真挚的许诺，是创造新的奇迹。自大横琴集团实控世联行后，业务协同正在有序紧密推进，大资管业务已经依托粤澳深度合作区平台，以横琴新区为中心开始真正建立根据地，对接港澳、辐射内地，全面做强做优做大。这是一个因势而谋、顺势而为的新征程，道路漫长而前景光明，需要努力奔跑和迭代书写。与国家战略同频共振，抓住区位、政策、资源等多重优势叠加，内外兼修、专长多长，积蓄重大机遇释放的无限活力，突破发展的“天花板”，相信世联行能够走得更远！
最后，我们想要告诉大家的是，写这封信的时候，世联行“数字化运营”在全国各分公司的推广会刚刚结束。与此同时，各地中层年轻的同事们正在热情地学习和研讨如何实施战略转变。2021 年，世联行定能固本强基，重回增长！
谢谢各位投资人!
胡嘉、陈劲松
2021 年 3 月 22 日
目录
第一节 重要提示、目录和释义......2
第二节 公司简介和主要财务指标 ......9
第三节 公司业务概要 ......13
第四节 经营情况讨论与分析......18
第五节 重要事项......46
第六节 股份变动及股东情况......80
第七节 优先股相关情况......87
第八节 可转换公司债券相关情况 ......88
第九节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ......89
第十节 公司治理......98
第十一节 公司债券相关情况......106
第十二节 财务报告 ......107
第十三节 备查文件目录......274
释义
释义项 指 释义内容
世联、世联行或公司、本公司 指 深圳世联行集团股份有限公司
世联中国 指 世联地产顾问（中国）有限公司，世联行之控股股东
FH 指 Fortune HillAsia Limited,世联中国之控股子公司
卓群创展 指 乌鲁木齐卓群创展股权投资合伙企业（有限合伙），世联行之股东之一
北京世联 指 北京世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
东莞世联 指 东莞世联地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
上海世联 指 上海世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联行经纪 指 深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
惠州世联 指 世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联行之全资子公司
广州世联 指 广州市世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
天津世联 指 天津世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
山东世联 指 山东世联怡高物业顾问有限公司，世联行之控股子公司
四川嘉联 指 四川世联行兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资控股子公司
重庆世联 指 重庆世联行房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联投资 指 深圳世联投资有限公司，世联行之全资子公司
世联小贷 指 深圳市世联小额贷款有限公司，世联行之全资子公司
盛泽担保 指 深圳市盛泽融资担保有限责任公司，世联行之全资子公司
北京安信行 指 北京安信行物业管理有限公司，世联行之控股子公司
珠海世联 指 珠海世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
厦门世联 指 厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
世联先锋 指 深圳世联先锋投资有限公司，世联行之全资子公司
长沙世联 指 长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
沈阳世联 指 沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
大连世联 指 大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
成都世联 指 成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
苏州世联 指 苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
常州世联 指 常州世联房地产代理有限公司，世联行之全资子公司
西安世联 指 西安世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
青岛世联 指 青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
武汉世联 指 武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
三亚世联 指 三亚世联房地产顾问有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
合肥世联 指 合肥世联投资咨询有限公司，由世联行和世联先锋共同投资设立
无锡世联 指 无锡世联行房地产营销有限公司，世联行之全资子公司
福州世联 指 福州世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
佛山世联 指 佛山世联房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南昌世联 指 南昌世联置业有限公司，世联行之全资子公司
南京世联 指 南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联行之全资子公司
长春世联 指 长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
南通世联 指 南通世联兴业房地产顾问有限公司，世联行之全资子公司
昆明世联 指 昆明世联卓群房地产经纪有限公司，世联行之全资子公司
宁波世联 指 宁波世联房地产咨询有限公司，世联行之全资子公司
广西世联
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