2020 年年度报告
公告编号：【CMSK】2021-025
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人许永军、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人黄盛超声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本公司董事褚宗生因公务未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董事会”），授权董事罗慧来为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第四节“经营情况讨论与分析”中“九、公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司 2021 年 3 月 19 日享有利润分配权的股份总额 7,739,098,182 股为基
数，向全体股东每 10 股派发现金红利 6.40 元（含税），不以公积金转增股本，本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。
目录
第一节 重要提示、目录和释义...... 1
第二节 公司简介和主要财务指标...... 3
第三节 公司业务概要...... 7
第四节 经营情况讨论与分析...... 10
第五节 重要事项...... 65
第六节 股份变动及股东情况...... 99
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况...... 106
第八节 公司治理......114
第九节 公司债券相关情况......117
第十节 财务报告...... 122
第十一节 备查文件目录...... 317
释义
释义项 指 释义内容
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
招商局集团 指 招商局集团有限公司
公司、招商蛇口 指 招商局蛇口工业区控股股份有限公司，即本公司
招商地产 指 招商局地产控股股份有限公司
招商局置地 指 招商局置地有限公司
招商积余 指 招商局积余产业运营服务股份有限公司
深投控 指 深圳市投资控股有限公司
南油集团 指 深圳市南油（集团）有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称：招商蛇口
股票代码：001979
股票上市证券交易所：深圳证券交易所
公司的中文名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司
公司的中文简称：招商蛇口
公司的外文名称：CHINA MERCHANTS SHEKOU INDUSTRIAL ZONE HOLDINGS CO.,LTD.
公司的外文简称：CMSK
公司法定代表人：许永军
注册地址：广东省深圳市南山区蛇口太子路 1 号新时代广场
注册地址的邮政编码：518000
办公地址：广东省深圳市南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
办公地址的邮政编码：518067
公司网址：www.cmsk1979.com
电子邮箱：cmskir@cmhk.com
二、联系人和联系方式
董事会秘书：刘宁
证券事务代表：陈江
联系地址：深圳南山区蛇口兴华路 6 号南海意库 3 号楼
电话号码：0755-26819600
传真号码：0755-26818666
电子邮箱：cmskir@cmhk.com
三、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体的名称：巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址：http://www.cninfo.com.cn/
公司年度报告备置地点：公司董事会秘书办公室
四、注册变更情况
无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称：德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址：上海市黄浦区延安东路 222 号 30 楼
签字会计师姓名：唐恋炯、吴汪斌
公司聘请的履行持续督导职责的财务顾问
财务顾问名称：中信证券股份有限公司
财务顾问办公地址：北京市朝阳区亮马桥路 48 号中信证券大厦
财务顾问主办人姓名：康昊昱、李晛、张新
持续督导期间：2019 年 12 月 31 日至 2021 年 12 月 31 日
六、主要会计数据和财务指标
2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年
营业收入（元） 129,620,818,394.56 97,672,181,191.74 32.71% 88,277,854,683.49
归属于上市公司股东的净利润（元） 12,252,864,765.28 16,033,175,796.35 -23.58% 15,240,053,237.00
归属于上市公司股东的扣除非经常性
9,082,329,505.81 12,473,308,876.73 -27.19% 14,596,822,085.40
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 27,622,006,654.81 13,812,068,606.74 99.98% 10,478,137,566.03
基本每股收益（元/股） 1.46 1.99 -26.63% 1.89
稀释每股收益（元/股） 1.46 1.99 -26.63% 1.89
加权平均净资产收益率 14.40% 21.38% 减少 6.98 个百分点 22.22%
2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末
总资产（元） 737,157,339,985.15 617,688,088,324.93 19.34% 423,221,446,927.42
归属于上市公司股东的净资产（元） 101,370,365,556.95 94,845,484,318.05 6.88% 75,908,704,849.00
注：1、计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时，剔除了其他权益工具永续债的影响，亦相应考虑了股权激励行权和库存股的影响。
2、2020 年公司营业总收入 12,962,081.84 万元，同比增长 32.71%；归属于上市公司股东的净利润 1,225,286.48 万元，
同比减少 23.58%。主要原因是：
（1）公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长。但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降；
（2）公司参考市场价格对 2020 年末存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，本年计提存货跌价准备
及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备 31.01 亿元，同比增加 9.7 亿元；减少公司 2020 年度归属于上市公司股东
的净利润 21.84 亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加 7.5 亿元；
（3）上年同期公司转让子公司产生投资收益较本年多 31.17 亿元，形成的归属于上市公司股东的净利润较本年多 25.1
亿元。
3、2020 年经营活动产生的现金流量净额同比增长 99.98%，主要系本年公司房地产项目销售回款增加额超过同期支付
的购地、基建以及税金的增加额。
截至披露前一交易日的公司总股本：
截至披露前一交易日的公司总股本（股） 7,923,242,592
用最新股本计算的全面摊薄每股收益：
支付的优先股股利 不适用，公司不存在优先股
用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股） 1.43
七、境内外会计准则下会计数据差异
1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况
公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。
3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明
公司报告期不存在境内外会计准则下的会计数据差异。
八、分季度主要财务指标
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 11,797,130,980.56 12,522,479,445.23 25,798,181,520.96 79,503,026,447.81
归属于上市公司股东的净利润 538,852,654.81 374,630,375.24 1,278,331,907.49 10,061,049,827.74
归属于上市公司股东的扣除非经常
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