证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2021-025
招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2020 年年度报告摘要一、重要提示
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人许永军、主管会计工作负责人黄均隆及会计机构负责人黄盛超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
本公司董事褚宗生因公务未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董事会”），授权董事罗慧来为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。
本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。
公司在本报告“经营情况讨论与分析”中“公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以公司 2021 年 3 月 19 日享有利润分配权的股份总额 7,739,098,182 股
为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 6.40 元（含税），不以公积金转增股本，本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 招商蛇口 股票代码 001979
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘宁 陈江
电话 0755-26819600 0755-26819600
传真 0755-26818666 0755-26818666
电子信箱 cmskir@cmhk.com cmskir@cmhk.com
2、报告期主要业务或产品简介
招商蛇口作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。公司以“成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为目标，以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式，全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。
公司致力于成为“美好生活承载者”，从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级三个角度入手，为城市发展与产业升级提供综合性的解决方案，为客户的生活和工作配套提供多元化的、覆盖全生命周期的产品与服务。
城市功能升级方面，招商蛇口在全国邮轮港口进行网络化布局与商业模式复制，实现“船、港、城、游、购、娱”一体化联动管理，构建集旅游地产、母港经济、邮轮产业于一身的高端旅游服务生态圈，目前已初步完成在深圳、厦门、湛江、上海、天津等沿海城市的布局。同时，公司正在打造集展览、会议、活动（赛事、演艺等）、餐饮、购物、办公、服务等于一体的全球最大会展中心——深圳国际会展中心，其对提升城市功能和形象、促进城市的现代化、国际化和创新发展有重要的意义。
生产方式升级方面，公司聚焦空间规划、产业聚集、生态圈服务，为产业创新赋能。从产业研究、产城规划到产业聚集、园区运营，从主题园区、特色产业带到生态型片区，招商蛇口赋予产业繁盛生长的能量，为城市经济多元化发展带来源源不断的活力。
生活方式升级方面，公司专注为不同类型的家庭打造理想的居住空间，住宅产品涉及别墅、高端住宅、高层公寓、花园洋房等类型。在聚焦精品住宅开发的同时，公司的持有类业务也进入了蓬勃发展期：集中商业产品覆盖海上世界、花园城、九方等产品线，长租公寓三大产品线已全面覆盖国内一线及核心二线城市，在深圳、广州、武汉、杭州、嘉兴、南通、常熟等城市落地了养老公寓、观颐之家等大健康产品与服务。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
2020 年 2019 年 本年比上年增减 2018 年
营业收入（元） 129,620,818,394.56 97,672,181,191.74 32.71% 88,277,854,683.49
归属于上市公司股东的净利润（元） 12,252,864,765.28 16,033,175,796.35 -23.58% 15,240,053,237.00
归属于上市公司股东的扣除非经常性 9,082,329,505.81 12,473,308,876.73 -27.19% 14,596,822,085.40
损益的净利润（元）
经营活动产生的现金流量净额（元） 27,622,006,654.81 13,812,068,606.74 99.98% 10,478,137,566.03
基本每股收益（元/股） 1.46 1.99 -26.63% 1.89
稀释每股收益（元/股） 1.46 1.99 -26.63% 1.89
加权平均净资产收益率 14.40% 21.38% 减少 6.98 个百分点 22.22%
2020 年末 2019 年末 本年末比上年末增减 2018 年末
总资产（元） 737,157,339,985.15 617,688,088,324.93 19.34% 423,221,446,927.42
归属于上市公司股东的净资产（元） 101,370,365,556.95 94,845,484,318.05 6.88% 75,908,704,849.00
注：1、计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时，剔除了其他权益工具永续债的影响，亦相应考虑了股权激励行权和库存股的影响。
2、2020 年公司营业总收入 12,962,081.84 万元，同比增长 32.71%；归属于上市公司股东的净利润 1,225,286.48 万元，
同比减少 23.58%。主要原因是：
（1）公司规模扩大，报告期内房地产项目结转收入规模相应增长。但受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率较上年同期有所下降；
（2）公司参考市场价格对 2020 年末存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，本年计提存货跌价准备
及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备 31.01 亿元，同比增加 9.7 亿元；减少公司 2020 年度归属于上市公司股东
的净利润 21.84 亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加 7.5 亿元；
（3）上年同期公司转让子公司产生投资收益较本年多 31.17 亿元，形成的归属于上市公司股东的净利润较本年多 25.1
亿元。
3、2020 年经营活动产生的现金流量净额同比增长 99.98%，主要系本年公司房地产项目销售回款增加额超过同期支付
的购地、基建以及税金的增加额。
（2）分季度主要会计数据
单位：元
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
营业收入 11,797,130,980.56 12,522,479,445.23 25,798,181,520.96 79,503,026,447.81
归属于上市公司股东的净利润 538,852,654.81 374,630,375.24 1,278,331,907.49 10,061,049,827.74
归属于上市公司股东的扣除非经常 534,161,192.20 205,714,025.81 1,357,425,470.10 6,985,028,817.70
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -16,396,899,027.43 13,406,333,455.05 13,235,553,081.67 17,377,019,145.52
上述财务指标与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标一致。
4、股本及股东情况
（1）普通股股东数量及前 10 名股东持股情况表
单位：股
报告期末普通股股东总数 83,758 年度报告披露日前上一月末普通股股东总数 84,118
持股 5%以上的股东或前 10 名股东持股情况
持股比 报告期末持 报告期内增持有有限 持有无限售条 质押或冻结情况
股东名称 股东性质 例 股数量 减变动情况售条件的 件的股份数量 股份 数量
股份数量 状态
招商局集团有限公司 国有法人 58.
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