证券简称：津滨发展 证券代码：000897 编号：2009-30
天津津滨发展股份有限公司出售滨海投资服务中心大厦的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，并对公告中的
任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏承担责任。
一、交易概述
天津津滨发展股份有限公司（以下简称公司、本公司或津滨发展）
于2009 年11 月3 日第四届董事会2009 年第一次临时会议审议通过
了《关于出售滨海投资服务中心大厦的议案》，同意公司以5.79 亿元
的价格向天津经济技术开发区国有资产经营公司（以下简称国资公
司）出售滨海投资服务中心大厦。
此项交易为非关联交易，此项交易不构成重大资产重组，此项收
购的《转让协议书》于2009 年10 月31 日签署。
第四届董事会2009 年第一次临时会议以9 票同意、0 票反对、0
票弃权通过了《关于出售滨海投资服务中心大厦的议案》，同意将该
议案提交公司二00 九年第二次临时股东大会审议，此项交易需经公
司股东大会审议通过后才能生效，股东大会将于2009 年12 月25 日
召开。出席董事会的独立董事对该议案表示赞同。
此项股权收购事项不存在重大法律障碍。
二、交易对方情况介绍
1、基本信息
（1）公司名称：天津经济技术开发区国有资产经营公司
（2）企业性质：国有企业
（3）注册地：天津市经济技术开发区宏达路19 号
（4）法定代表人：叶旺
（5）主要办公地点：天津市经济技术开发区宏达路19 号
（6）注册资本：3 亿元人民币
（7）营业执照号码：1201911101181（8）主要股东：国有独资
2、经营范围
投资、参股及国有资产的股权管理；国有资产评估、验资；房地
产开发及咨询服务；房屋租赁。
3、天津经济技术开发区国有资产经营公司与津滨发展及津滨发
展前十名股东无关联关系。
4、近一年的主要财务数据：
截止2008 年12 月31 日，国资公司总资产182.22 亿元，净资产
62.95 亿元，总负债119.27 亿元。2008 年营业收入4823 万元，净利
润927.89 万元。
三、交易标的基本情况
1、资产情况介绍
（1）收购标的名称：滨海投资服务中心大厦
（2）资产类别：商业地产、写字楼
（3）权属：该物业目前为我公司持有。
上述物业除抵押给中国工商银行天津分行外，未设置其他抵押或
限制性权益，截至本公告日工商银行天津分行对本项出售的书面同意
函已取得。上述物业没有附带任何或有负债或其它潜在责任或义务，
不存在针对该资产的任何诉讼、仲裁、争议、司法强制执行及其他重
大争议事项。该项物业位于天津经济技术开发区第三大街。
（4）截止2008 年12 月31 日该项物业的账面价值536,280,000
元，经评估后价值为561,790,000 元。
（5）该项物业为我公司于2003 年购买获得，价格为6.2 亿元，
截至2009 年6 月30 日该物业始终在运营租赁中。
2、评估情况介绍
深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司（具有证券业务资格）对上述物业进行了评估,并出具了深同诚字（2009A）09QB第009
号评估报告。
估价结果明细表
估价对象 土地用途 房地产证号建筑面积
（平方米）
估价单价（元
/平方米）
估价值
（元）
滨海投资服务
中心大厦
商业用地 津字第
114030903309
65400 8590 561790000
本次评估采用收益法和市场比较法进行估价，综合考虑项目周边
在售的泛海国际商务大厦、津滨杰座商务中心、滨海世贸财富中心等
项目的售价，并参考项目周边写字楼租金按照收益折现值等因素，导
致评估值相对帐面值有所增值。评估基本情况如下：
A、市场比较法
（1）选择交易实例：
本次测算时，经综合考虑，结合评估人员对房地产市场进行调查，
根据交易时间接近、用途相同或相近，仔细筛选，确定以下三个比较
交易案例，详细资料见下表：
比较案例基本情况表
项目名称
泛海国际商务大
厦
津滨杰座商务中
心
滨海世贸财富
中心
所在位置
开发区第一大街
与太湖路交口西
南侧
黄海路与泰达大
街交口，黄海路
98 号
开发区保税区
京门大道与海
滨大道交口
截止至估价时点时的剩余
土地使用年限（年）
约40 年 约30 年 约38 年档次定位 中高档 中高档 中高档
市场价格（元/㎡） 11,000 10,500 11,500
（2）估价对象年期修正：
由于估价对象的剩余土地使用年限为29.2。在进行其它修正
因素修正前，先统一各可比案例的剩余土地年限为29.2 年。
结合天津市基准地价，年期修正公式为：
年期修正系数={1-[（1+s）/（1+r）]n/{1-[（1+s）/（1+r）]N}
其中：
n 为估价对象剩余土地年限 N 为可比案例剩余土地年限
经测算后，可比案例在与估价对象同剩余年限时在估价时点的
价格为：
项目名称
泛海国际商务大
厦
津滨杰座商务中
心
滨海世贸财富
中心
所在位置
开发区第一大街
与太湖路交口西
南侧
黄海路与泰达大
街交口，黄海路
98 号
开发区保税区
京门大道与海
滨大道交口
截止至估价时点时的剩余
土地使用年限（年）
约40 年 约30 年 约38 年
估价对象在估价时点时的
剩余土地使用年限
29.2
市场价格（元/㎡） 11,000 10,500 11,500
修正后价格(元/㎡) 9,694 10,341 10,312
通过对估价对象与三个比较案例各自特点的分析，本次估价选择
了交易时间、交易情况、区域因素和个别因素等因素进行比较，经过
上述比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估价对
象价格确定具体如下表所示：
比较案例 案例一 案例二 案例三
比准价格 9,066 9,809 8,990权重 1/3 1/3 1/3
价格确定（取整至拾位） 9,290 元/平方米
B、收益还原法
（1）收益法公式的确定
估价对象房地产位于天津开发区宏达街19 号，北侧紧邻第三大
街，估价对象东侧临广场东路，隔路为泰达图书馆，南侧为滨海广场，
西侧临广场西路，隔路为天津口岸通关服务中心大厦，北侧紧邻第三
大街，隔第三大街对面为泰达金融广场，估价对象所在大厦为滨海投
资服务中心大厦，周边进驻企业有工商银行、中国银行、广大银行、
建设银行、农业银行、兴业银行、中国邮政储蓄等金融机构，片区商
务氛围浓厚。采用有限年限的净收益按一定比率递增的收益法计算公
式进行价格测算：
收益法的计算公式为： Σ
= Π
=
+
=
+ + ... +
+ ... +
+ +
+
+
=
n
i
i
j
j
i
n
Y
A
Y Y Y
A
Y Y
A
Y
A
1
1
1 2
n
1 2
2
1
1
(1 )
1 (1 )(1 ) (1 )(1 ) (1 )
V
其中：V --- 收益价格
n A --- 年净收益
n Y ---报酬率
n --- 收益年限
其中： n A --- 年净收益 年净收益=建筑面积*每平方米年纯收益
建筑面积值为65400 平方米
具体每平方米年纯收益数字如下表所示
收益年期 1 2 3 4 5 6 7 8
每平方米年
纯收益（元）
646.44 646.44 665.52 665.52 685.68 685.68 706.44 706.44
收益年期 9 10 11 12 13 14 15 16-29.2
每平方米年727.68 727.68 749.16 749.16 771.84 771.84 795.00 6927.63纯收益（元）
n Y ---报酬率 值为7.2%
n --- 收益年限 值为29.2 年
（2）估价对象I 租金水平的确定
经评估人员对房地产市场进行调查，根据交易时间接近、用途相
同、地段相似的原则，仔细筛选，确定以下三个比较交易案例，其基
本情况如下：
比较案例基本情况表
交易实例名称 位置 档次定位
交易价格
（元/
㎡·月）
津滨雅都天元居
A 座办公楼
第二大街 中高档 85
泰达新天地 第二大街与南
海路交汇处 中高档 80
银座大厦 第二大街与南
海路交汇处 中高档 75
经过比较分析，测算出各比较案例经因素修正后的比准价格及估
价对象价格确定具体如下表所示：
估价对象I租赁水平确定表
比较案例 案例一 案例二 案例三
租赁价格（元/m2·月） 85 81 75
权重 1/3 1/3 1/3
估价对象I 租赁水平 80 元/m2·月
具体评估情况请见随本公告一起披露在巨潮咨讯网上的《评估报
告》。
四、交易协议的主要内容
1、我公司以5.79 亿元的价格向天津经济技术开发区国有资产经营公司（以下简称国资公司）出售滨海投资服务中心大厦。
2、本次物业转让的价格，主要参考深同诚字（2009A）09QB 第
