北京华联商厦股份有限公司
发行股份购买资产暨关联交易报告书
上市公司名称：北京华联商厦股份有限公司
股票上市地点：深圳证券交易所
股 票 简 称：华联股份
股 票 代 码：000882
交易对方名称：北京华联集团投资控股有限公司
住 所：北京市西城区阜外大街1 号四川经贸大厦
通 讯 地 址：北京市西城区阜外大街1 号四川经贸大厦
重组报告书签署日期：2009 年4 月30 日公 司 声 明
本公司及董事会全体成员保证本报告书内容的真实、准确、完整，对报告书
的虚假记载、误导性陈述或重大遗漏负连带责任。
中国证监会、其他政府机关对本次交易所作的任何决定或意见，均不表明其
对本公司股票的价值或投资者收益的实质性判断或保证。任何与之相反的声明均
属虚假不实陈述。
本次交易完成后，本公司经营与收益的变化，由本公司自行负责；因本次交
易引致的投资风险，由投资者自行负责。目 录
释 义.............................................................. 6
重大事项提示....................................................... 8
第一节 交易概述............................................... 14
一、本次交易的背景与目的.................................................... 14
二、本次交易的相关决策过程.................................................. 15
三、交易对方名称............................................................ 16
四、交易标的及定价.......................................................... 16
五、本次交易构成关联交易.................................................... 17
六、本次交易构成重大资产重组................................................ 17
七、本次交易的董事会及股东大会表决情况...................................... 18
第二节 交易双方............................................... 23
一、上市公司基本情况........................................................ 23
二、交易对方华联集团情况.................................................... 27
第三节 交易标的基本情况....................................... 37
一、交易标的基本情况........................................................ 37
二、交易标的的评估情况说明.................................................. 53
三、交易标的评估作价依据及其相关佐证........................................ 67
四、交易标的的盈利能力...................................................... 71
五、华联集团最近一年取得交易标的股份的情况.................................. 73
六、本次注入资产涉及房产、土地的相关税费及其缴纳情况........................ 76
七、本次注入资产未来收入、经营情况、各项成本与税费分析...................... 77
八、华联集团对交易标的进行减值测试的承诺情况................................ 80
九、交易标的拥有的土地、房产抵押担保情况说明................................ 80
十、交易标的后续发展所需资金分析............................................ 83
十一、交易标的的其他情况说明................................................ 84
十二、同一年内两次评估结果差异较大的原因及评估增值的合理性分析.............. 85
第四节 发行股份情况........................................... 90
一、上市公司发行股份的价格及定价原则........................................ 90
二、上市公司拟发行股份的种类、每股面值...................................... 90三、上市公司拟发行股份的数量、占发
行后总股本的比例.......................... 90
四、特定对象所持股份的转让或交易限制，股东关于自愿锁定所持股份的相关承诺.... 90
五、上市公司发行股份前后主要财务数据对照表.................................. 91
六、本次发行股份前后上市公司的股权结构...................................... 91
第五节 本次交易的有关合同..................................... 92
一、《非公开发行股份购买资产协议》.......................................... 92
二、《非公开发行股份购买资产协议之补充协议》................................ 93
三、《非公开发行股份购买资产协议之补充协议（二）》.......................... 93
第六节 风险因素............................................... 95
一、本次交易不成功的风险.................................................... 95
二、本次交易后的经营风险.................................................... 95
三、购物中心开发、租赁的行业风险............................................ 95
四、经济衰退的风险.......................................................... 96
五、盈利预测的风险.......................................................... 96
六、股票市场的风险.......................................................... 96
第七节 公司业务发展目标....................................... 98
一、本次交易完成后公司发展战略及总体规划.................................... 98
二、公司主要业务模式和商业地产业务开发流程.................................. 98
三、购物中心情况介绍....................................................... 101
四、公司开展商业地产业务的质量控制体系..................................... 112
第八节 交易合规性分析........................................ 114
一、符合国家产业政策规定................................................... 114
二、不会导致上市公司不符合股票上市条件..................................... 115
三、资产定价公允性......................................................... 115
四、资产转移可行性......................................................... 115
五、对持续经营能力的影响................................................... 115
六、对上市公司独立性的影响................................................. 115
七、对法人治理结构的影响................................................... 117
八、有利于改善上市公司财务状况............................................. 117
