证券代码：000838 证券简称：财信发展 公告编号：2022-016
财信地产发展集团股份有限公司 2021 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
除下列董事外，其他董事亲自出席了审议本次年报的董事会会议
未亲自出席董事姓名 未亲自出席董事职务 未亲自出席会议原因 被委托人姓名
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
□ 适用 √ 不适用
公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
股票简称 财信发展 股票代码 000838
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 陆学佳 宋晓祯
办公地址 重庆市江北区红黄路 1 号 1 幢 25 楼 重庆市江北区红黄路 1 号 1 幢 25 楼
传真 023-67675588 023-67675588
电话 023-67675707 023-67675707
电子信箱 luxuejia@casindev.com songxiaozhen@casindev.com
2、报告期主要业务或产品简介
报告期内公司从事的主要业务包括：房地产开发与销售，同时经营环保产业。
（一）公司主要项目所处区域房地产市场分析
报告期内，公司在6个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签约销售金额主要来自于重庆市、天津市、山东省威海市、河北省石家庄市、江苏省连云港市、江苏省常州市、江苏省镇江市、广东省惠州市，上述城市的房地产市场情况大体如下：
1、重庆市场分析
市房地产开发项目预售资金首付款监管全部按照预售总额的35%核定，加强风险管控，以保证房地产市场持续健康发展。灵活就业人员可缴纳公积金、二套房公积金贷款政策的出台，扩大公积金制度受益群体，保障刚需客群购房。重庆今年首次实施双集中供地政策，严格落实“房住不炒”定位，对土拍市场“降温”效果明显，房价上涨趋势趋于平稳。2021年“两集中”供地政策出台，整体市场仍呈现上热下冷态势，即上半年土地市场传导，热度高，下半年政策收紧，市场快速回落，6月开始信贷快速收紧、利率上升、停贷等手段，市场热度急速下降。 2021年重庆市供应体量1,923万平方米，同比下降18%，成交体量1,761万平方米，同比下降16%，成交楼面均价7,031元/平方米，同比上涨22%。2021年总计供应127宗地，成交107宗地，未成交20宗地，流拍率16%，成交商品房355,030套，成交面积2,882万平方米； 2021年重庆楼市成交建面均价11,408元/平方米，同比上涨3.5%。
注：市场信息数据信息来源于克而瑞、铭腾、锐理等机构。
2、天津市场分析
2021年天津首次新房限跌令实施，天津住建委约谈各房企开发商，为应对市场价格乱象，要求项目降价幅度达5%以上的必须上报区建委，达10%以上的必须上报市建委，降幅达15%以上的楼盘将会被禁止销售关闭网签。
土地市场方面，天津经历“一热、二平、三降温”趋势变化；首轮供地溢价率走高，楼面价上浮为近四年最高；二批次金融及土地政策趋严，市场遇冷；三批次集中土拍，供地成交楼面价较前两次均有下滑。优质地块仍为抢占焦点，溢价成交地块多为市区核心地块及环城热点板块地块。
2021年上半年河西区市场小阳春，5月份集中供货峰值，成交量在6月达到全年最高值；7月份开始拐点出现，下半年市场整体下行明显，区域内项目到访与成交下滑严重。项目所处河西区域市场供应量居高不下，需求量也相对稳定。
截至2021年末，河西区新房已取证库存44.26万平方米，库存集中于新梅江及小海地、陈塘片区，以21年下半年月均去化计算，静态去清周期约12个月，整体价格在33,000元/平方米-45,000元/平方米之间，两集中土拍后，区域潜在供应累计增加，版块未来竞争将更加激烈。
注：信息数据来自克而瑞房产报告。
3、威海市场分析
在“房住不炒”的主基调下，威海市进一步规范房地产交易市场，持续通过局部政策放松，刺激房地产市场消费。2018年以来威海土地市场升温明显，随着市区土地开发逐步饱和，土地价值不断拔升，土地稀缺，市区土地一地难求，成交楼板价迅速上涨，2018年-2021年量价齐升。自2019年至今地楼价格比持续下降，商品房价格涨幅高于土地楼面价。2021年土地成交量共51宗，金额98.34亿，楼板价2,387元/平方米。土地供应集中在高新区及经济技术开发区，供应结构由近郊转为市区供应，经济技术开发区已成交未入市的潜在供应约76.7万平方米。
商品住宅市场整体供应持续递减，但区域市场库存积压，持续供大于求；受市场环境及疫情影响，全年成交面积仅153万平方米，同比持平；2021年下半年市场突变，区域市场整体量价齐跌，主销项目多以“以价换量”进行抢收。2021年经济技术开发区为供大于求的买方市场，市场信心受挫，红海竞争态势明显，价格竞争较为惨烈。
注：市场信息数据来源于滕策数据。
4、石家庄市场分析
2021年“房住不炒”仍为贯穿全年的主基调，上半年市场调控政策持续收紧，以规范整治为主；下半年从金融、限购政策等方面逐步出现松动迹象，信贷环境持续得到改善。
土地市场方面，2021年土地成交量253万平方米，较2020年下降34%，土地市场遇冷；从月度供求来看，上半年政府供地速度放缓，下半年政府供地意愿强烈，但房企对市场预期不高，拿地意愿降低。
商品房市场方面，2021年全年成交356万平方米。从月度成交来看，上半年量与价成交相对稳定，下半年量价齐降，9月份开始，持续3个月保持低位运行。
注：市场信息数据来自焦点研究院《2021至2022年度石家庄房地产市场分析报告》。
5、连云港市场分析
2021年，连云港房地产市场分化明显，经历了上半年的热情高涨、一房难求，到下半年的销售遇冷、调控加码。上半年成交量高，土地市场开发遇热，多个区域地王被刷新；下半年开始销售、土地、投资纷纷遇冷，特别是9月份起市场急速向下，成交跌幅约37%。整体看，受到上半年的影响，2021年连云港市商品房市场量价略升。
土地市场方面，2021年连云港全市经营性用地共出让86幅，成交面积约329万平方米，较去年同期相比下降22.61%；成交金额有所上涨，成交总金额为189亿元，较去年相比上涨13.4%。
2021年连云港市共成交商品房71,790套，成交面积约770万平方米。日均成交197套，套均面积约107平方米。2021年连云港全市成交套数同比增长10,668套，同比上涨17.45%；成交面积同比增加6.82万平方米，同比增加9.71%。2021年连云港全市商品房均价为8,071元/平方米，同比增长6.34%。其中海州区房价领跑全市，与去年同期相比上涨10.52%。截至2021年底，连云港全市商品房累计可售面积为1,402万平方米，同比上涨7.22%；去化周期约22个月。
注：市场信息数据信息来源于连云港房产网。
6、常州市场分析
2021年初全国重点城市施行“两集中”土拍政策，随后常州主动加入土拍“两集中”行列，常州在2021年进行了四次集中出让，时间分别在7月、9月、11月和12月。首批次热度最高，之后溢价便逐渐下降。2021年新增土地供应238宗，其中溧阳市供应最多，共供应137宗经营性用地。全年市区供应78宗经营性用地。2021年度常州土地成交215幅，同比上涨25%。成交楼面价为7,318元/平方米，同比增长20%，土拍溢价率平均为8%。住宅市场：2021年常州商品住宅上市量为66,870套，销售量为53,328套，供大于求。平均成交价为17,760元/平方米，成交总额1,183亿元。
注：市场信息数据来源于金刚石房地产云数据。
7、镇江市场分析
镇江市2021年楼市政策整体以公积金贷款政策收紧、人才利好、加强市区商品房预售监管为主，陆续出台监管政策维护房地产市场秩序。
市场方面，上半年市场回暖，下半年市场下行，供销齐跌。从成交情况看，2021年镇江市区商品住宅成交约199万平方米，同比上涨9%；从价格走势来看，2021年镇江市区商品住宅成交均价10,473元/平方米，同比上涨2%。 润州区域在2021年承担市区主力供销，商品住宅共上市64.65万平方米，同比上涨71%，成交78.19万平方米，同比上涨47%，成交均价12,137元/平方米，同比下降0.3%。
土地市场方面整体下行，2021年镇江一级土地市场共成交18宗涉宅用地，总出让建筑面积约209万平方米。其中1幅商住用地，17幅住宅用地。上半年土地市场由于核心地块的供出，土拍热度提升，诞生地王。但下半年随着全国市场热度的骤降，三道红线的压力等，房企的投资趋于谨慎。
2021年上半年整体市场成交回暖明显，但下半年镇江受到全国房地产市场下行影响较大，部分板块“以价换量”为整体销售基调。
注：市场数据来源于数联天下（同策房产咨询）。
8、惠州市场分析
惠州全市住宅存量维持高位，去化周期接近30个月；其中，大亚湾库存面积位居全市第一，约328万平方米，短期内去库存压力巨大。市场方面区域竞品多，以品牌大盘为主，销售政策持续加码，市场竞争激烈。
注：市场信息数据来源于惠州中原战略研究中心。
（二）报告期公司经营情况总结
1、本报告期，房地产全年新开工面积约36.69万平方米，竣工面积约74.62万平方米，结算面积约64.74万平方米。2021年公司签约销售面积71.20万平方米，销售金额为611,933万元。
2、环保版块业务开展情况：报告期内，华陆环保妥善处理存量纠纷的同时，有效拓展市场；澣渝公司全年安全生产，稳定经营，完成2021年业绩承诺。2021年，环保板块整体营业收入为17,394万元。净利润为2,782万元。
新增土地储备项目：报告期内公司无新增土地储备项目。
累计土地储备情况
项目/区域名称 总占地面积（万㎡） 总建筑面积（万㎡） 剩余可开发建筑面积（万㎡）
洺玥府项目 19.47 38.56 26.69
财信新天地（海棠四期） 4.16 1.96
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