000785 深市 居然之家

本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

    北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购涉及的
    天津居然智居股权投资基金合伙企业（有限合伙）
                    合伙权益市场价值

      资产评估报告

                          京坤评报字[2023]0227号

                              共1册，第1册

            北 京 坤 元 至 诚 资 产 评 估 有 限 公 司
              Beijing KYSIN Assets  Appraisal  Co. , Ltd
                        二 〇 二 三 年 四 月 十 五 日


              目  录


声明...... 1
资产评估报告摘要 ...... 3
资产评估报告...... 6
一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人 ...... 6
二、评估目的...... 7
三、评估对象和评估范围...... 7
四、价值类型及其定义......12
五、评估基准日 ......13
六、评估依据......13
七、评估方法......15
八、评估程序实施过程和情况......18
九、评估假设......20
十、评估结论......21
十一、特别事项说明......21
十二、资产评估报告使用限制说明......22
十三、资产评估报告日......23
资产评估报告附件 ......25

                声 明

    一、本资产评估报告是依据中华人民共和国财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制的。

    二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围依法使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及签字资产评估师不承担责任。

    三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和国家法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

    四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

    五、资产评估报告使用人应当关注本资产评估报告中载明的评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。

    六、本资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

    七、本次评估的评估对象所涉及的资产、负债清单由委托人和相关当事人申报并经其采用签字、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和相关当事人依法对其所提供资料的真实性、合法性、完整性负责；因委托人和相关当事人提供虚假或不实的法律权属资料、财务会计信息或者其他相关资料，资产评估师履行正常核查程序未能发现而导致的法律后果应由委托人和相关当事人依法承担责任。

    八、本资产评估机构及执行本项目的资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

    九、资产评估师业已对本资产评估报告中的评估对象及其所涉及的资产和负债进行了必要的常规核查，已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况和资料履行了一般查验程序，并对已发现的产权资料瑕疵等问题进行了如实披露，但本资产评估报告并非对评估对象的法律权属提供保证。


    十、本资产评估报告中如有万元汇总数与明细数据的合计数存在的尾数差异，系因电脑对各明细数据进行万元取整时遵循四舍五入规则处理所致，应以汇总数据为准。


          北京居然之家商业咨询有限公司

 拟资产收购涉及的天津居然智居股权投资基金合伙
        企业（有限合伙）合伙权益市场价值

          资产评估报告摘要

                      京坤评报字[2023]0227 号

    北京坤元至诚资产评估有限公司接受北京居然之家商业咨询有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的相关规定，坚持独立、客观、公正原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购涉及的居然之家金融控股有限公司持有的天津居然智居股权投资基金合伙企业（有限合伙）（简称“居然智居”）合伙权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报告摘要如下：

    一、评估目的

    因北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购，为委托人提供该经济行为涉及的居然之家金融控股有限公司持有的天津居然智居股权投资基金合伙企业（有限合伙）合伙权益于评估基准日的市场价值参考依据。

    二、评估对象和评估范围

    评估对象为居然之家金融控股有限公司持有的天津居然智居股权投资基金合伙企业（有限合伙）35.99%合伙权益于评估基准日的市场价值。

    评估范围为居然之家金融控股有限公司持有的天津居然智居股权投资基金合伙企业（有限合伙）35.99%合伙权益，账面值为5,216.72万元。

    三、价值类型

    本次评估的价值类型为市场价值。

    四、评估基准日

    本次评估以2022年12月31日为基准日。

    五、评估方法

    本次采用成本法进行评估，以成本法的评估结果作为最终评估结论。

    六、评估结论及其有效使用期

  经评估，天津居然智居股权投资基金合伙企业（有限合伙）35.99%的合伙权益于评估基准日的市场价值评估结论为 6,080.29 万元（大写为人民币陆仟零

    按现行规定，该评估结论的使用有效期为一年，自本报告评估基准日算起。同时，报告使用人应当关注本资产评估报告中载明的评估结论成立的假设前提、资产评估报告特别事项说明和使用限制。

    七、特别事项说明

    （一）委托人就本次经济行为聘请中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）对居然智居 2022年财务报表进行了审计，于2023年4月15日出具中兴华审字（2023）第011320号（无保留意见）《审计报告》。本次评估是在审计的基础上进行的，并利用了上述《审计报告》相关信息及数据。

    （二）根据天津居然智居股权投资基金合伙企业（有限合伙）《合伙协议》第二条，2.6 合伙企业期限：本合伙企业作为基金的存续期限为[自本合伙企业首次交割日(即从本合伙企业募集结算专用账户首次将资金划入本合伙企业托管账户之日)起满五年之日止]，其中投资期三年，自本合伙企业首次交割成立之日起计算。经合伙人大会决议通过，投资期及经营期限均可延长，其中投资期最多可延长一次，可延长一年;经营期限最多可延长二次，每次延长一年。根据适用法律,尽管经营期限届满,本合伙企业仍将作为一家有限合伙企业而继续存在直至其依照本协议或适用法律被清算为止。同时普通合伙人有权独立决定将本合伙企业的合伙期限缩短。此次评估未考虑合伙企业的存续期限问题。

    （三）本次评估结果未考虑所得税的影响。

    （四）根据《合伙协议》，居然之家金融控股有限公司对天津居然智居股权投资基金合伙企业（有限合伙）认缴出资比例为 28.39%，实缴出资比例为35.99%，本次评估根据实缴比例估算其合伙权益价值。

    （五）对于天津居然智居股权投资基金合伙企业（有限合伙）其他非流动金融资产中股权投资的评估，未考虑控股权溢价和少数股权折价的影响。

    （六）基于产权持有人对被投资单位（新明珠集团、远超智慧）没有控制或共同控制关系，也没有重大影响，在本次评估过程中，资产评估师无法至被投资单位进行全面的清查核实工作，相关资料通过产权持有人、委托人间接获取或公开渠道获取，资产评估师获取的资料是有限的，资产评估机构仅在有限资料的前提下发表价值参考意见，出具资产评估报告，提醒报告使用者注意。如果存在其他影响评估结果的重要事项而未在相关单位所提供资料中体现并且通过公开渠道无法获取的，评估机构和资产评估师不承担相关责任。


    以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况并正确理解和使用评估结论，应当阅读资产评估报告正文。


          北京居然之家商业咨询有限公司

 拟资产收购涉及的天津居然智居股权投资基金合伙

        企业（有限合伙）合伙权益市场价值

            资产评估报告

                      京坤评报字[2023]0227 号

北京居然之家商业咨询有限公司：

    北京坤元至诚资产评估有限公司接受北京居然之家商业咨询有限公司的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的相关规定，坚持独立、客观、公正原则，采用成本法，按照必要的评估程序，对北京居然之家商业咨询有限公司拟资产收购涉及的居然之家金融控股有限公司持有的天津居然智居股权投资基金合伙企业（有限合伙）（简称“居然智居”）合伙权益在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

  一、委托人、产权持有人和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人
  (一)委托人概况

    本次评估的委托人为北京居然之家商业咨询有限公司（以下简称“委托人”、“居然商业咨询”）。其基本信息如下：

    名称：北京居然之家商业咨询有限公司

    统一社会信用代码：91110101MA04CET92L

    住所：北京市东城区东直门南大街甲3号居然大厦二十层2016室

    法定代表人：王宁

    注册资本：1,000万元人民币

    企业类型：有限责任公司(法人独资)

    成立日期：2021年07月05日

    营业期限：2021年07月05日至 9999年12月31日

    经营范围：企业管理咨询；饰物装饰设计服务；技术开发。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）


  （二）产权持有人概况

  本次评估产权持有人为居然之家金融控股有限公司（以下简称“产权持有人”、“居然金控”）。其基本信息如下：

  统一社会信用代码：91110101MA00BXUF0L

  名称：居然之家金融控股有限公司

  类型：有限责任公司(法人独资)

  注册资本：100000 万人民币

  成立日期：2017 年 02 月 20 日

  经营期限：2017 年 02 月 20 日至无固定期限

  经营范围：投资管理；资产管理；接受金融机构委托从事金融信息技术外包服务；接受金融机构委托从事金融业务流程外包服务；接受金融机构委托从事金融知识流程外包服务。（企业依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。

  产权持有人的股东为北京居然之家投资控股集团有限公司，持股比例为100%，为委托人的关联方。

  (三)委托人和产权持有人之间的关系

    委托人与产权持有人为关联方。

  (四)资产评估委托合同约定的其他