证券代码：000701 证券简称：厦门信达 公告编号：2012—52
厦门信达股份有限公司关于公开挂牌转让
衡阳鑫星河房地产开发有限公司 42%股权的公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记
载、误导性陈述或重大遗漏。
特别风险提示：
公司控股子公司厦门信达房地产开发有限公司（以下简称“信达房产”）公
开挂牌转让衡阳鑫星河房地产开发有限公司（以下简称“衡阳鑫星河”）42%的股
权，挂牌价格不低于 6790.04 万元。信达房产将在厦门市产权交易中心公开挂牌
转让衡阳鑫星河 42%股权，交易对方尚无法确定，上述股权转让能否顺利完成存
在不确定性。
一、 交易概述
公司第八届董事会 2012 年度第九次会议审议通过了《关于公开挂牌转让衡
阳鑫星河房地产开发有限公司 42%股权的议案》。公司控股子公司信达房产以公
开挂牌方式转让衡阳鑫星河 42%的股权，挂牌价格不低于 6790.04 万元。
本次转让衡阳鑫星河42%股权将采用在厦门市产权交易中心公开挂牌寻求意
向受让方的形式进行转让，交易对方和交易价格存在不确定性。本次交易不构成
重大资产重组，公司将根据交易进展情况判断是否属于关联交易，是否需要提交
公司股东大会审议，并及时履行相关信息披露义务。
二、 交易双方基本情况
1、厦门信达房地产开发有限公司
公司住所：厦门市湖里区兴隆路 27 号第 11 层
成立日期：2001 年 9 月 13 日
法定代表人：杜少华
注册资本：6000 万元
经营范围：房地产投资、开发、经营及管理；批发零售建筑材料。（以上经
营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）
股东结构：厦门信达股份有限公司持有 100%股权。
2、本次衡阳鑫星河 42%股权将在厦门市产权交易中心公开挂牌转让，交易
对方尚无法确定。
三、 交易标的基本情况
1、标的资产概况
本次公开挂牌转让的标的为信达房产持有的衡阳鑫星河 42%股权。该股权不
存在资产抵押、质押或者其他第三人权利，不涉及有关资产的重大争议、诉讼或
仲裁事项，不存在查封、冻结等司法措施。
截止 2012 年 8 月 31 日，衡阳鑫星河净资产的账面价值为 137,110,727.86
元，评估值为 220,554,830.47 元；相应衡阳鑫星河 42%股权的账面价值为 57,586，
505.70 元，评估值为 92,633,028.80 元。
2、衡阳鑫星河房地产开发有限公司基本情况
公司住所：衡阳市华新开发区金星小区长湖北路 C3 栋 302 室
成立日期：2003 年 4 月 3 日
法定代表人：杜少华
注册资本：7000 万元
经营范围：房地产开发与经营；园林绿化。
股东结构：厦门信达房地产开发有限公司持有 42%股权，厦门众鑫旺投资有
限公司持有 40%股权，厦门海沧东裕兴实业发展有限公司持有 18%股权。
公司股权转让通过在厦门市产权交易中心公开挂牌转让，厦门众鑫旺投资有
限公司、厦门海沧东裕兴实业发展有限公司在同等条件下有优先受让权。
信达房产委托立信会计师事务所厦门分所（具备执行证券、期货相关业务资
格）对衡阳鑫星河截止 2012 年 8 月 31 日的财务报表进行了审计，立信会计师事
务所厦门分所出具了标准无保留意见的审计报告。根据上述审计报告，衡阳鑫星
河主要财务数据如下：
金额单位：人民币元
项目 2011 年度（经审计） 2012 年 8 月(经审计)
资产总额 412,888,641.75 232,172,334.64
负债总额 313,865,944.58 95,061,606.78
所有者权益 99,022,697.17 137,110,727.86
应收款项总额 118,862,985.20 63,758,426.61
营业收入 79,362,930.00 303,531,801.69
营业利润 19,519,501.17 93,993,052.06
净利润 16,803,774.92 65,430,350.37
经营活动产生的现金流量净额 15,943,754.07 30,325,229.95
衡阳鑫星河项目情况：主要资产为存货，具体为衡阳鑫星河房地产开发有限
公司所属的在开发房产，包括在建的“尚书房住宅小区”项目及已建成的安置房
项目（银泰花苑）。
公司自 2004 年开始正式运作，正在开发“尚书房住宅小区”项目，项目地
处衡阳市高新技术产业开发区 50 街区。根据《国有土地使用权出让合同》、《土
地使用协议书》及《土地证》，用地面积为 91353.2 平方米。
3、资产评估情况
（1）评估机构：厦门市大学资产评估有限公司，该机构具备执行证券、期
货相关业务资格
（2）评估基准日：2012 年 8 月 31 日
（3）评估对象：衡阳鑫星河房地产开发有限公司的股东部分权益（42%股权）
（4）评估方法：成本法
资产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
①市场法
选用市价法对企业价值进行评估的重要前提，是市场上具有一定数量的具有
可比性的交易案例。截止评估基准日，评估机构无法获得一定数量的具有可比性
的交易案例，因此，不选用市价法进行评估。
②收益法
收益法的评估思路为：通过将被评估企业未来预期收益资本化或折现途径合
理确定企业价值。由于客观条件限制，评估机构无法预料企业在开发完成现有项
目后新取得项目的具体位置、开发规模、开发方式等，也无法判断待项目完成后
公司的续存情况，因此无法预测企业除现有项目外的未来期望收益，同理也无法
预测对应风险，所以本次评估机构也无法采用收益法进行评估。
③成本法
成本法是在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值
的评估思路，适用于不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下企业价
值的评估。根据本次特定经济行为所确定的评估目的及所采用的价值类型，评估
对象具体情况，评估时的市场条件，数据资料收集情况及主要技术经济指标参数
的取值依据，经适用性判断，本次评估机构采用成本法进行评估。
（5）评估结论：经评估，截止于评估基准日 2012 年 8 月 31 日，衡阳鑫星
河房地产开发有限公司所属的资产和负债表现出来的市场价值反映如下：
金额单位：人民币元
序 账面价值 评估价值 增减值 增值率％
项目
号 A B C=B-A D=C/A×100%
1 流动资产 230,939,461.42 282,478,639.31 51,539,177.89 22.32
2 非流动资产 1,232,873.22 982,740.00 -250,133.22 -20.29
3 固定资产 958,548.36 982,740.00 24,191.64 2.52
4 递延所得税 274,324.86 - -274,324.86 -100
5 资产总计 232,172,334.64 283,461,379.31 51,289,044.67 22.09
6 流动负债 95,061,606.78 62,906,548.84 -32,155,057.94 -33.83
7 非流动负债 - - -
8 负债合计 95,061,606.78 62,906,548.84 -32,155,057.94 -33.83
9 净资产 137,110,727.86 220,554,830.47 83,444,102.61 60.86
如上表，列入本次评估范围的衡阳鑫星河房地产开发有限公司的账面价值为
资产 232,172,334.64 元、负债 95,061,606.78 元、净资产为 137,110,727.86
元。
经评估，在公开市场和持续经营前提下，在评估报告有关假设条件下，在评
估报告特别事项说明和使用限制下，并基于市场价值类型，经本报告程序和方法，
纳入本次评估范围的衡阳鑫星河房地产开发有限公司的评估价值为：资产为人民
币贰亿捌仟叁佰肆拾陆万壹仟叁佰柒拾玖元叁角壹分(RMB283,461,379.31)、负
债为人 民 币 陆 仟 贰 佰 玖拾 万 零 陆 仟 伍 佰 肆 拾 捌 元 捌 角 肆 分
(RMB62,906,548.84)、净资产为人民币贰亿贰仟零伍拾伍万肆仟捌佰叁拾元肆
角柒分(RMB220,554,830.47)。
其中厦门信达房地产开发有限公司持有的衡阳鑫星河房地产开发有限公司
42%股东部分权益价值为人民币玖仟贰佰陆拾叁万叁仟零贰拾捌元捌角零分
(RMB92,633,028.80)。
评估增值分析：本次评估增值 8344.41 万元，主要的增值点表现在：对房地
产开发项目的评估，评估值中包含了项目开发至基准日状态企业应获得的利润，
但由于企业并未对开发项目进行实际转让，这部分利润并未在会计账册上体现，
导致评估值和账面值对同一项目的价值口径不一，产生评估增值。
各股东股权价值如下表：
股东名称 股权比例 股权价值（元）
厦门信达房地产开发有限公司 42%
