股票代码：000537 股票简称：广宇发展 公告编号：2009—030
天津广宇发展股份有限公司
发行股份购买资产暨关联交易预案
独立财务顾问
二〇〇九年十二月2
公司声明
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确、完整，没有虚假记载、
误导性陈述或重大遗漏。
本次交易标的资产的审计、评估和盈利预测审核工作尚未完成，本预案中涉
及的相关数据尚未经过具有证券业务资格的审计、评估机构的审计、评估。本公
司及董事会全体董事保证本预案中所引用的相关数据的真实性和合理性。
本次交易的交易对方山东鲁能集团有限公司已出具承诺函，保证其为本次重
大资产重组所提供的有关信息真实、准确和完整，不存在虚假记载、误导性陈述
或者重大遗漏，并对所提供信息的真实性、准确性和完整性承担个别和连带的法
律责任。
本次交易完成后，公司经营与收益的变化，由本公司自行负责；因本次交易
引致的投资风险，由投资者自行负责。
本预案所述的本次交易相关事项的生效和完成尚待取得有关审批机关的批
准或核准。审批机关对于本次交易相关事项所做的任何决定或意见，均不表明其
对本公司股票的价值或投资者的收益做出实质性判断或保证。3
特别提示
一、本次交易的主要内容
本公司拟向鲁能集团发行A股股份购买其持有的七家下属房地产公司的股
权，即重庆鲁能34.5%的股权、宜宾鲁能65%的股权、海南鲁能广大100%的股权、
海南三亚湾100%的股权、海南英大100%的股权、海南盈滨岛50%的股权、鲁能
亘富100%的股权。
根据《上市公司重大资产重组管理办法》的规定，本次交易构成上市公司重
大资产重组。截至本预案公告日，鲁能集团间接合计持有本公司20.017%的股份，
为本公司的控股股东的关联方，故本次交易构成关联交易。
本公司本次非公开发行股份的发行价拟采用公司本次董事会决议公告日前
二十个交易日公司A 股股票交易均价，即9.88 元/股，最终发行价格尚须经本公
司股东大会批准。本次非公开发行股份的数量不超过70,000 万股，将根据拟购
买资产的交易价格及股票发行价格最终确定。
本次非公开发行的股份自本次发行结束之日起三十六个月内不得转让，之后
按中国证券监督管理委员会及深圳证券交易所的有关规定执行。
二、本次交易标的资产的预估值
本次交易的标的资产预估值为59.2 亿元。最终交易价格以经具有证券业务
资格的资产评估机构出具的评估报告确定的评估值为依据，由双方协商确定。
三、本次交易预案的审议
本次发行股份购买资产暨关联交易预案已经2009 年12 月24 日召开的公司
第六届董事会第十七次会议审议通过，本公司将在相关审计、评估、盈利预测审
核工作完成后再次召开董事会对相关事项作出决议，编制并披露发行股份购买资
产暨关联交易报告书，本次交易涉及的相关资产经审计的历史财务数据、资产评
估结果以及经审核的盈利预测数据将在发行股份购买资产暨关联交易报告书中
予以披露。4
四、本次交易的相关风险
1、标的资产估值风险
本次标的资产的归属于母公司股东权益为20.6 亿元，归属于母公司股东权
益的预估值约为59.2 亿元，增值率187%，预评估增值幅度较高，增值原因主要
是房地产公司主要资产是房地产开发项目，目前房地产市场较为景气，而房地产
开发项目所占用土地取得时间较早，取得成本较低，考虑合理的开发利润后，房
地产项目存在一定增值，且拟注入项目公司的资产负债率较高，财务杠杆高，致
使净资产增值比率高。
房地产行业与宏观经济息息相关，受经济周期波动影响较大，历来是国家宏
观调控的重点。同时房地产项目开发周期长，所需资金量较大，要求开发商具有
较强的抗风险能力。因此房地产行业发展过程中仍存在众多不确定性因素。本次
预估值采用基于未来收益预期的方法进行评估，未来收益的实现存在不确定性因
素。提请投资者注意预估增值较大风险。
2、审批风险
本次重大资产重组获得证监会核准构成本公司本次交易的前提条件。因此，
本次资产注入若无法获得国务院国资委、本公司股东大会批准，并经证监会核准
通过，则本公司本次交易也将无法实施。
3、经营风险
房地产项目开发具有开发过程复杂、周期长、投入资金量大、涉及部门和协
作单位多等特点，并具有较强的地域特征。从市场调研、投资决策、土地获取、
市场定位、项目策划、规划设计、建材采购、建设施工、销售策划、广告推广，
到销售服务和物业管理等整个过程中，涉及规划设计单位、建筑施工单位、广告
公司、建材供应商、物业管理等多家合作单位。并且，房地产项目开发受到国土
资源、规划、城建、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的监管。以上因素
使得房地产公司对开发工程的进度、质量、投资、营销控制的难度较大，一旦某
个环节出现问题，就会对整个项目开发产生影响，从而导致房地产公司营业成本
增加、收益降低甚至出现亏损。5
4、部分标的资产亏损风险
目前部分标的资产处于亏损状态，这主要是受到项目公司项目开发的周期性
影响，如果项目公司所开发的项目尚未为达到收入确认条件或者即使达到收入确
认条件但产生的收入规模较少则项目公司会发生亏损，随着各项目逐渐开发完毕
并达到收入确认条件，公司的盈利能力将会有逐步体现。
5、部分土地未取得土地使用权证风险
目前公司仍有部分土地尚未取得土地使用权证，目前正在办理之中。主要原
因可以分为两类，一类是由于公司刚刚签订了土地出让合同，公司已经全额交纳
了土地出让金，正在履行正常的土地使用权证办理手续；另一类是由于拆迁尚未
完成，公司将按当地土地管理部门的要求按期支付土地出让金取得相应证照。具
体情况请参阅第五章《交易标的的基本情况》。
本次交易的其他风险请参阅本预案第七章《本次交易涉及的行政审批及风险
提示》。6
目 录
第一章 本公司的基本情况.........................................................................................................10
一、 公司基本信息...............................................................................................................10
二、 本公司设立时的基本情况...........................................................................................10
三、 本公司最近三年的控股权变动情况...........................................................................10
四、 本公司主营业务发展情况和最近三年的主要财务数据...........................................11
五、 本公司控股股东和实际控制人概况...........................................................................12
第二章 本次交易对方的基本情况.............................................................................................16
一、 本次交易对方的基本情况...........................................................................................16
二、 本次交易对方的历史沿革...........................................................................................16
三、 与其控股股东、实际控制人之间的产权控制关系...................................................20
四、 主要业务发展情况和最近三年的主要财务数据.......................................................20
五、 鲁能集团下属核心关联公司情况...............................................................................21
六、 鲁能集团的声明和承诺...............................................................................................23
第三章 本次交易的背景和目的.................................................................................................24
一、 本次交易的背景...........................................................................................................24
二、 本次交易的目的...........................................................................................................24
三、 本次交易遵循的原则...................................................................................................25
第四章 本次交易的具体方案.....................................................................................................26
一、 本次交易方案的基本内容......................................................................................
