股票代码：000526 股票简称：银润投资 公告编号：2012-021
关于转让深圳市旭飞花园裙楼二层 A、B 商业物业的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重
大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
一． 交易概述
本公司与香港金宁国际创建有限公司（下称“金宁国际”）于 2012
年 7 月 5 日签订《房产认购协议书》，本公司将名下深圳市八卦二路
旭飞花园裙楼二层 A、B 商业物业以总价伍仟柒佰万元
（￥57,000,000）人民币出售给金宁国际。
本次交易已经 2012 年 7 月 6 日召开的第七届董事会第十八次会
议审议通过，尚需经公司 2012 年第二次临时股东大会审议通过后方
能生效。
本公司与金宁国际及其实际控制人不存在任何关联关系，本交易
不构成关联交易。
二． 交易对方基本情况
金宁国际于 2010 年 4 月 13 日在香港注册，股东为朱健生先生与
叶宇平先生，分别持有公司 70%和 30%的股权。公司实际控制人为
新加坡籍商人周民昇先生。
周民昇先生，男，33 岁，现居住新加坡，从事金融与投资业务，
主要业务在新加坡、香港及亚太等地区。为了更好地拓展公司业务，
周民昇拟加大在香港及中国大陆的投资业务（包括证券、房产、资源
等）。
三． 交易标的基本情况
深圳市八卦二路旭飞花园裙楼二层 A、B 商业物业建筑面积共
3000 平方米，其中，旭飞花园裙楼二层 A 建筑面积 1573.77 平方米，
产权证为深房地字第 3000390465 号；旭飞花园裙楼二层 B 建筑面积
为 1426.23 平方米，产权证为深房地字第 3000421665 号，用途为商
业，竣工日期为 2000 年 4 月 20 日。该商业物业由公司委托给深圳市
旭飞实业有限公司承包经营，并已整体出租给广州市好友多百货商业
广场有限公司开设沃尔玛超市（原名“好又多”商场，现已被沃尔玛收
购），租赁期为 1999 年 10 月 6 日至 2016 年 10 月 15 日，年租金为
2,968,960.00 元。
该资产在母公司资产负债表中体现为投资性房地产，截止 2012
年一季度账面净值为 49,485,141.80 元。根据具有证券从业资格的北
京龙源智博资产评估有限责任公司出具的龙源智博评报字（2012）第
B-116 号评估报告，该商业物业在 2012 年 5 月 8 日的估值为
56,100,000 元人民币。
金宁国际对上述租赁合同已予以确认，该租赁合同未到期对此次
转让不构成影响，同时该资产不存在抵押、质押等其他影响转让的限
制及障碍。
四． 认购书的主要内容
本公司以总价伍仟柒佰万元（￥57,000,000）人民币将深圳市八
卦二路旭飞花园裙楼二层 A、B 商业物业卖给金宁国际。具体付款方
式为。
（1）首期款（认购定金）：金宁国际需在《认购协议书》签订并经上
市公司董事会审议通过后七个工作日内，向上市公司支付认购定金人
民币伍佰万元（￥5,000,000）；
（2）第二期款：金宁国际需于签订正式的《房地产买卖合同》并经
上市公司股东大会审议通过后支付认购房款的 20%，即人民币壹仟壹
佰肆拾万元整（￥11,400,000）。
（3）第三期款：金宁国际需于完成认购房产过户登记手续后支付完
毕剩余认购款，即人民币肆仟零陆拾万元整（￥40,600,000）。
2．其它约定
（1）公司保证认购房产产权清晰、无瑕疵，不存在被查封或设置抵
押等法律纠纷，否则公司愿意承担由此给乙方造成的一切损失及法律
责任。
（2）金宁国际保证按时支付各期认购房款。
（3）双方同意，双方签订正式房地产买卖合同时，金宁国际可决定
由金宁国际或金宁国际指定的第三方与公司签订正式《房地产买卖合
同》，金宁国际承担连带责任。
（4）金宁国际未支付完毕认购房款前，已办妥过户的认购房产之产
权证暂由公司保管。
（5）自认购房产产权过户完毕后，公司应协助金宁国际与原受托租
赁单位及该物业实际承租单位理顺租赁关系，即重新签订租赁合同或
受托租赁协议书等。
（6）房产认购协议书为双方认购房产的认购协议，最终协议条款以
正式房地产买卖合同为准。
（7）认购房产买卖及过户等产生的相关费用及税费依据政府部门相
关规定由双方各自承担。
（8）认购书经双方签署后，须报上市公司董事会批准方才生效。若
上市公司董事会未通过认购书，则本认购书自动失效，本公司退还金
宁国际定金，双方互不追究。
五． 评估报告及定价情况
2012年5月8日，本公司就深圳市八卦二路旭飞花园裙楼二层A、
B商业物业转让事宜，聘请北京龙源智博资产评估有限责任公司对上
述物业进行评估。北京龙源智博资产评估有限责任公司具备证券、期
货相关业务评估资格。
2012年5月20日，北京龙源智博资产评估有限责任公司出具龙源
智博评报字（2012）第B-116 号评估报告，采用市场法和收益法对该
商业物业在2012年5月8日的价值进行了评估。评估报告主要内容如
下：
（1）评估目的：根据厦门旭飞投资股份有限公司拟转让位于深圳市
八卦二路旭飞花园裙楼二层A、B商业物业，提供委估对象评估基准日
的市场价值，为该经济行为提供价值参考依据。
（2）评估对象：评估对象是位于深圳市八卦二路旭飞花园裙楼二层A、
B商业物业
（3）评估基准日：2012年5月8日。
（4）评估方法：市场法、收益法。
（5）市场法和收益法的评估依据
评估对象用途为商业，所在区域同类型房地产交易市场活跃，可
收集到较多可比交易案例，所以可采用市场比较法进行评估。
市场比较法计算公式为：PD = PB×A×B×D×E
式中：PD——待估房地产比准价格
PB——可比案例成交价格
待 估 房 地 产 交 易 情 况数指 待估房地产交易期日指 数
A ；B
可比案例交易情况指数 可比案例交易期日指数
待估房地产区域因素条 件指数 待估房地产个别因素条 件指数
D ；E
可比案例区域因素条件指数 可比案例个别因素条件指数
由于评估对象用途是商业物业，位于商业繁华度较高的区域，目
前用于出租,具有较为稳定的租赁收益，因此可采用收益法进行评估。
根据对评估对象及同类型物业租赁市场的分析，本次评估采用有收益
年限，年净收益按照一定比例递增模型，其基本公式为：
P=A/(R-g)×[1-（1+g）n /（1+R）n]
其中A——年度净收益
R——资本化率
n——收益年限
g——收益年增长率
P——收益价值
（6） 市场法和评估法的评估结果及比较
厦门银润投资股份有限公司拟转让位于深圳市八卦二路旭飞花
园裙楼二层A、B的商业物业采用收益法评估在2012年5月8日所表现的
市场价值为人民币4,831.80万元，采用市场法评估在2012年5月8日所
表现的市场价值为人民币5,610.00万元。两者相差778.20万元，差异
率为13.87%。
两种估价方法采用的评估技术思路是不同的，市场比较法评估的
理论依据为房地产价格形成的替代原理，其本质是以房地产的市场交
易价格为导向求取评估对象的价值，主要受市场供求关系影响，可以
较直观反映评估对象的市场价值；收益法评估的本质是以房地产的预
期未来收益为导向求取评估对象的价值，其价值内涵是把评估对象未
来净收益折现到基准日，来求取评估对象价值，收益法评估除受房地
产市场供求关系影响外，国家及区域未来经济形势对预期收益也有较
大影响，从而对评估结果产生影响。
目前，整体经济形势较差，未来经济形势发展不明朗，因此房地
产租赁市场较为低迷，租赁价格相对较低，因此收益法评估结果与市
场法评估结果相比具有较大差异，评估师在考虑评估对象所在区域房
地产市场现状及发展趋势，取市场法评估值作为评估对象的最终评估
结果。
(7) 评估结果
厦门银润投资股份有限公司拟转让位于深圳市八卦二路旭飞花
园裙楼二层A、B的商业物业在2012年5月8日所表现的市场价值为人民
币5,610.00万元，具体见下表：
项 目 房 地 产 建筑面积 评估单价 评估值
名 称 权 证 （平方米） （元/平方米） （元）
旭飞花园裙楼二层 A 深房地字第 3000390465 号 1573.77 18,700.00 29,429,499.00
旭飞花园裙楼二层 B 深房地字第 3000421665 号 1426.23 18,700.00 26,670,501.00
合 计 3,000.00 -- 56,100,000.00
评估价值较该商业物业最近一期的帐面净资产溢价13.37%，评估
增值主要原因在于该商业物业所处地段配套较为成熟，租赁收益稳
定。
在评估价值的基础上，公司多方接触，最终确定金宁国际为意向
受让方。公司与金宁国际进行了多次商谈，最终确定转让价款为
57,000,000元人民币。
六． 资产转让的目的和对公司的影响
目前，公司主要依靠商业物业的租赁业务获取收入，业务单一，
盈利能力薄弱。为改变经营现状，公司拟通过优化资产配置，回收部
分资金，开展投资回报率更高的新业务。
拟转让商业物业位于深圳市八卦二路，年租金为2,968,960.00
元，年资产收益率仅为4.18%，投资回报率较低。
通过转让该商业物业，公司能获得5700万的现金收入，为公司改
善经营状况，开展稳定的、持续盈利的新业务奠定良好的基础，有助
于公司的长期发展。
七. 备查文件目录
1、房产认购协议书；
2、第七届董事会第十八次会议决议；
3、龙源智博评报字（2012）第B-116 号评估报告；
4、独立董事雷星晖、唐安、王晓滨的独立董事意见。
厦门银润投资股份有限公司
董事会
2012
