金融街控股股份有限公司 2022 年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以 2022 年 12 月 31 日的公司总股本为基数，向全
体股东每 10 股派发现金红利 0.15 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
（一）公司简介
股票简称 金融街 股票代码 000402
股票上市交易所 深圳证券交易所
联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表
姓名 张晓鹏 范文
办公地址 北京市西城区金城坊街 7 号
传真 010-66573956
电话 010-66573955 010-66573088
电子信箱 investors@jrjkg.com
（二）报告期主要业务或产品简介
1. 公司经营管理回顾
报告期内，面对行业持续调整，公司保持战略定力，按照“团结一心、优化管理、保障安全、稳健发展”的总体思路，抓回款、控支出、降负债，推进各项经营工作稳步开展。
（1）坚持党建引领，推动企业稳步发展。报告期内，公司继续完善和加强党组织建设，一是深入学习宣传贯彻党的二十大精神，及时制定下发《学习宣传贯彻党的二十大精神工作方案》，开展专题学习交流会、支部书记讲党课、知识竞赛、工地现场学习等多种活动，确保全员覆盖，学习成效显著；二是坚持“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”，各区域公司党组织紧密围绕经营目标开展党建工作，以党建助经营，促发展，保障公司安全运营；三是落实全面从严治党主体责任，层层签订全面从严治党主体责任清单，日常通过开展集体廉政谈话、廉洁提醒、警示教育等工作，打造风清气正的企业环境。
（2）加强现金管理，保障公司资金安全。报告期内，公司坚持财务稳健，将资金安全作为经营管理工作的重中之重。一是坚持资金调度机制，积极采取措施促销售回款，精细化管理工程支出和相关费用，保持经营活动现金流净额为正；二是按照市场化原则，持续推进项目销售去化，盘活存量资产，促进资金回笼；三是保持畅通融资渠道，通过发行公司债、中期票据、CMBS、供应链 ABS 及金融机构借款，为公司募集期限合理、成本较低的资金，公司整体资金成本较去年有所下降。
（3）加强营销管理，持续推进销售去化。报告期内，面对严峻的外部环境和行业持续调整，公司严格执行“销售周调度”机制，密切关注市场动态与客户需求变化，及时调整销售策略，优化销售代理、激
励和考核模式，促进项目销售去化。2022 年，公司实现销售签约额 315.2 亿元，实现销售面积 138.9 万平
米。从产品类型看，公司住宅产品实现销售签约额 288.5 亿元（销售面积 127.4 万平米）；商务产品实现销售签约额 26.7 亿元（销售面积 11.5 万平米）。
（4）坚持双轮驱动，资管业务保持稳健。报告期内，公司通过整合自持资源，优化管理体制，资管业务经营保持稳健。其中，公司写字楼板块强化招商管理，提升服务水平，重点项目金融街中心、金融街月坛中心等顺利完成重点客户签约和续租工作，出租率较 2021 年有效提升；商业板块优化商户结构，完善品牌组合，金融街购物中心、金树街等项目保持较高出租率；酒店和文旅板块受行业调整影响较大，公司调整经营策略，加强成本管控，努力克服外部影响。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入 19.5 亿元，实现息税前利润 9.3 亿元。
（5）优化管理模式，提高公司经营效能。报告期内，公司顺应行业变化，持续推进内部改革，有效
支持公司业务发展。一是改革资产管理体系，公司持有项目划归资产管理公司统一运营管理，优化资源配置，提升持有物业管理效率；二是整合调整公司总部组织管理架构，围绕“战略管理中心、绩效管理中心、运营调度中心、资产配置中心、标准制定中心、风险控制中心”精简组织架构，提高总部管控效率；三是按照市场化原则完善业绩导向型考核体系，贯彻落实能上能下、能进能出的管理机制，激发员工内在动力，形成优胜劣汰、良性循环的管理机制。
（6）强化研发品控，提升产品竞争能力。报告期内，公司持续推进产品体系创新，优化产品端成本控制，提升产品竞争力。一是结合公司项目特质与市场研究成果，整合产品标准化成果，提升土地价值研判和产品定位的准确性，重点研究集体土地租赁住房及城市更新项目的产品策略，支持未来新业务拓展；二是对在建项目开展系统性的成本投入分析，制定优化措施，在保证产品质量的同时，提高成本效率，提升项目收益水平；三是持续加强质量管控，从项目设计、采购、工期、过程管控、供应商管理等领域多角度管理，切实提升产品品质，实现高品质交付。
（7）强化风险控制，确保安全合规运营。报告期内，公司坚持风险控制和经营发展两手抓，密切关注工期建设、成本控制、产品交付等重点领域可能出现的风险点，及时预警并实施管理；根据市场形势发展，持续加强对财务稳健和现金流安全、可持续发展能力的主动管理；结合公司经营管理重点，持续完善内控体系，强化风险、内控、审计、纪检监察的职能联动，落实问责机制，增强综合风险防控能力，提升公司全员的合规意识、责任意识、担当意识。
（8）践行社会责任，彰显国企责任担当。报告期内，面对严峻的行业环境，公司积极履行企业社会责任。一是坚定践行“保交楼、稳民生”的指导方针，落实主体责任，坚持第三方质量评估与查验，保交付更要保品质，公司全年交付房屋7,000多套，兑现了公司对客户的承诺；二是落实有关政府部门要求，累计选派3,226人次志愿者加入有关服务工作，累计服务时长共计26,800多小时，用高度的责任心和强烈的使命感彰显了金融街人的担当和使命；三是深入研究并梳理各项目租户情况，全年累计租户减免租金共计9,158万元，践行了国有企业的责任与担当。
2. 公司收入来源、营业成本及毛利率
单位：元
营业收入 营业成本 毛利率 营业收入较 营业成本较 毛利率较
上年同期增减 上年同期增减 上年同期增减
分行业
房产开发 18,478,985,058.93 16,571,143,405.94 10.32% -15.48% -9.09% 降低 6.31 个百分点
物业出租 1,625,335,578.81 263,027,434.77 83.82% -7.31% 18.29% 降低 3.50 个百分点
物业经营 243,740,369.66 374,064,088.21 -53.47% -41.29% -15.06% 降低 47.38 个百分点
其他收入 157,719,093.64 89,815,547.89 43.05% 27.63% 5.98% 提高 11.64 个百分点
营业收入 营业成本 毛利率 营业收入较 营业成本较 毛利率较
上年同期增减 上年同期增减 上年同期增减
分地区
长三角 9,880,551,759.45 8,575,290,675.68 13.21% 120.30% 124.58% 降低 1.66 个百分点
京津冀 4,439,042,436.05 2,749,115,884.83 38.07% -30.57% -34.94% 提高 4.16 个百分点
成渝 2,977,120,529.23 2,887,467,267.87 3.01% -30.32% -25.02% 降低 6.85 百分点
大湾区 2,279,278,712.29 2,307,349,040.43 -1.23% -59.46% -48.62% 降低 31.37 百分点
长江中游 929,786,664.02 778,827,608.00 16.24% -72.51% -69.93% 降低 7.18 百分点
3. 2023 年公司经营措施
（1）围绕经营抓党建，引领企业高质量发展。2023 年，公司一是继续宣传好、贯彻好、落实好二十
大精神，以党的二十大精神为指导，知行合一，推动公司全面经营工作；二是将继续按照“党建就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，始终把围绕经营抓党建作为中心任务，统筹推进公司年度各项重点工作，将党建工作与经营工作有机融合；三是贯彻落实“红墙先锋工程”实施方案，发掘基层党组织工作亮点，不断推进党建工作创新，打造富有各公司特色的党建品牌，形成“一公司一品牌”的特色党建体系，打造特色党建品牌；四是继续抓好从严治党主体责任的落实。
（2）保障现金流安全，全力实现财务稳健。2023 年，公司将保障现金流安全作为首要工作任务，一
是强化市场研究，优化营销策略和激励机制，推进项目销售签约和回款，缩短现金流回正周期；二是按照市场化原则，结合不同产品特点，积极稳妥处置低效资产和产成品去化；三是努力提高自持项目周转效率和经营效益，促进物业经营规模和效益，同时加强持有物业资产证券化（ABS、REITs）研究；四是建立全周期、多维度的现金流管理机制，统筹大额资金收支关系，保障公司现金流安全。
（3）坚持价值投资，拓展创新性投资模式。2023 年，公司将坚持“发展格局”+“竞争格局”的价
值投资理念，在保障资金安全、财务稳健的前提下，按照“广泛研究、积极参与、优中选优、审慎投资”的原则开展项目投资：一是深耕进入城市，聚焦核心区域和核心板块，重点关注市场供求关系平衡、价格关系合理、抗风险能力强的投资项目，做好项目筛选和成交结果分析；二是深入研究自持物业经营规律，重点研究轻资产代建代管、城市更新项目的运营模式；三是持续关注长租公寓及集体建设用地建设租赁住房、城市更新及代建等轻资产投资机会，为公司持续稳健发展拓展新的业务方向。
（4）降成本提品质，切实提高项目盈利水平。2023 年，公司将加强成本管控，做好产品和服务，夯
实产品竞争力，切实提高项目盈利
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