000069 深市 华侨城Ａ

深圳华侨城股份有限公司

    2022 年年度报告

      2023 年 3 月


                        董事长致辞

尊敬的各位股东：

  2022 年，是极具挑战的一年。国内外形势错综复杂，公司改革发展和转型升级也面临一系列困难和挑战。在主业遭受多重不利因素叠加影响下，我们经历上市以来的首次亏损，正处于成立以来经营压力最大，风险挑战最多的时期。面对前所未有的困难，华侨城以习近平新时代中国特色社会主义思想为指引，在党中央和国务院国资委正确领导下，顶住困难和压力，统筹发展和安全，采取一系列既利当前、更惠长远的改革举措，重塑组织、重振士气，守住了风险底线，稳住生产经营的基本盘，为今后可持续高质量发展奠定良好基础。

  回首 2022 年，我们攻坚克难，在专业化整合、精益管理、总部能力建设等方面深化改革，以新作为展现强大的组织韧性。一是专业化整合取得阶段性进展。公司重塑组织，全面铺开城市公司建设，推进企业合并重组，有效推动房地产、主题公园、酒店、商业、物业等业务专业化发展，资源配置效率显著提升。二是精益管理取得积极成效。公司将精益管理运用到生产经营全流程，通过扎实开展提质增效与综合治理专项行动，动态调整投资策略，千方百计加强去化回款，大刀阔斧推动降本增效，守住了不发生重大风险的底线。三是总部建设得到显著加强。公司明晰总部定位，全面提高总部管控力度，科学规范管控新增投资，实现量入为出、精益投资。

  经济有规律、行业有周期、企业有起伏，企业的发展必然遵循历史规律和现实逻辑。过去的一两年和未来几年，是华侨城从速度型增长向质量型增长的关键转型期，短期经营仍然承压。我们坚信，中国经济发展的光明前途；我们坚信，华侨城几十年的积累终将帮助我们穿越周期。我们目前的困难是暂时的，是发展中的困难，可以用发展的办法逐渐解决，但也不是一蹴而就的事，需要“立足长远、把握当下”，认真做好自己的事情，以华侨城的理性、韧性和确定性对冲外部的严峻性、复杂性和不确定性，积极作为，苦干实干，推动公司平稳转型。

  我们将强化“专业化”意识，增强价值创造能力。专业化意味着我们将时刻以“操千曲而后晓声，观千剑而后识器”的韧劲不断提升专业能力、创新能力，致力于成为行业中各领域的佼佼者，使华侨城能够赢取更大的市场，获得更广的品牌影响力。专业化发展离不开精益管理，我们将系统梳理关键业务流程和管理要素，改善关键运营指标，提高企业运营质量，还将通过建立有效机制，使精益管理融入制度建设，使“专业化”意识不仅成为企业的管理准则，也成为所有华侨城人的价值导向，树立“时时、处处、事事、人人”的专业化意识，提升华侨城整体价值创造能力。

  我们将提高“专业化”水平，增强市场竞争能力。在日趋激烈的市场竞争中，我们将始终增强主业走向市场的能力，把命运牢牢掌握在自己手中。旅游业务向“市”图强，加快构建“两核三维多点”发展格局，强化面向市场的盈利模式；房地产业务向“市”而生，践行“一体两翼三功能”发展模式，在市场竞争中苦练内功，强身健体，成为房地产行业的专业化开发商。我们还将增强滚动发展能力。企业扩大再生产的源泉是资本积累，资本积累的源泉则是利润。利润是滚动发展的原点，只有产生更多更高质量的收益，才能在充满机遇和挑战的未来持续走下去，并不断发展壮大。

  我们将深挖“专业化”价值，增强互利合作能力。我们将始终坚持互利合作，一方面鼓励基于市场化原则的内部业务协同合作。旅游业务具有带动强、辐射广、就业贡献大、开放度高的特点；房地产是规模巨大的单一产品市场且周转快、链条长、辐射广，各业务各有所长，具备市场化合作、互利共赢的合作基础，将发挥出更持久更深远的价值。另一方面重视走向市场的合作共赢。以充分的市场调研和尽职调查为前提，以充足的安全垫为风险底线，实现与外部企业、地方政府等利益相关者的合作共赢。


  “道阻且长，行则将至”。2023 年，公司仍有一系列经营困难与挑战，短期经营仍然承压。华侨城的调整、转型需要艰苦卓绝的奋斗和持之以恒的努力去实现。感谢各位股东一直以来对华侨城的关注与支持！面向未来，我们坚信，只要团结奋进、勇毅前行，全力推动专业化发展模式加速落地、落实、落细，主业向“市”而生的目标一定能够实现！公司可持续高质量发展的目标一定能够实现！一定能够为广大股东创造更大价值！

                            张振高

                                                                                深圳华侨城股份有限公司
                                                                                      董事长、党委书记

              第一节 重要提示、目录和释义

    公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

    公司负责人张振高、主管会计工作负责人冯文红及会计机构负责人(会计主管人员)潘凤文声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

    所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

    公司计划本年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

    本年度报告中如有涉及未来计划等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实 质承诺，敬请投资者注意投资风险。


                      目  录


第一节 重要提示、目录和释义 ...... 4
第二节 公司简介和主要财务指标...... 9
第三节 管理层讨论与分析...... 10
第四节 公司治理 ...... 41
第五节 环境和社会责任 ...... 54
第六节 重要事项 ...... 57
第七节 股份变动及股东情况...... 90
第八节 优先股相关情况 ...... 96
第九节 债券相关情况 ...... 97
第十节 财务报告 ......106

                      备查文件目录

一、载有董事长张振高、主管会计负责人冯文红和会计机构负责人潘凤文签名并盖章的财务报表；
二、载有信永中和会计师事务所盖章、注册会计师签名的审计报告原件；
三、报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本和公告的原稿。


                          释  义

            释义项                  指                              释义内容

华侨城集团                            指    华侨城集团有限公司

康佳集团                              指    康佳集团股份有限公司

招商蛇口                              指    招商局蛇口工业区控股股份有限公司

华侨城房地产                          指    深圳华侨城房地产有限公司

宁波华侨城                            指    宁波华侨城投资发展有限公司

深圳滨海                              指    深圳华侨城滨海有限公司

招华实业                              指    深圳市招华会展实业有限公司

华侨城文化集团                        指    深圳华侨城文化集团有限公司

华侨城光明投资                        指    华侨城光明（深圳）投资有限公司

华侨城文旅科技                        指    深圳华侨城文旅科技股权投资管理有限公司

云南文化产业投资                      指    云南文化产业投资控股集团有限责任公司

华侨城云南投资                        指    华侨城（云南）投资有限公司

华侨城海南集团                        指    华侨城（海南）集团有限公司

康佳通讯科技                          指    深圳康佳通讯科技有限公司

文化置业投资                          指    深圳华侨城文化置业投资有限公司

置业发展                              指    华侨城置业发展（深圳）有限公司

肇庆实业                              指    肇庆华侨城实业发展有限公司

丽江华侨城                            指    丽江华侨城投资发展有限公司

昆明置地                              指    昆明华侨城置地有限公司

昆明城更                              指    昆明华侨城城市更新投资有限公司

海南实业                              指    海南华侨城实业有限公司

滁州康金                              指    滁州康金健康产业发展有限公司

宜宾三江置业                          指    宜宾华侨城三江置业有限公司

成都洛带                              指    成都洛带华侨城文化旅游开发有限公司

海南华侨城新能源                      指    海南华侨城新能源集团有限公司

上海华侨城                            指    上海华侨城投资发展有限公司

深圳海上田园                          指    深圳市海上田园水上街市运营发展有限公司

东门实业                              指    深圳侨城东门实业发展有限公司

中山欢乐海岸                          指    中山欢乐海岸文化发展有限公司

东莞松山湖华侨城                      指    东莞松山湖华侨城投资开发有限公司

深圳华馨商业                          指    深圳市华馨商业管理有限公司

深圳华高                              指    深圳市华高商业管理有限公司

南昌华侨城文旅                        指    南昌华侨城文化旅游管理有限公司

深圳新玺物业                          指    深圳华侨城新玺物业服务有限公司

龙华华侨城实业                        指    深圳龙华华侨城实业发展有限公司

深圳体育文化中心                      指    深圳市华侨城体育文化中心有限公司

深圳体育健身服务                      指    深圳市华侨城体育健身服务有限公司

武汉纯水岸健身                        指    武汉纯水岸健身服务有限公司


            释义项                  指                              释义内容

华侨城旅发                            指    华侨城（深圳）旅游发展集团有限公司

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