淳安县国有资产管理委员会办公室
拟实施补偿回购涉及的
浙江省兴财房地产发展有限公司
股东全部权益价值
资产评估说明
天源评报字[2018]第0305号
共二册第一册
天源资产评估有限公司
二〇一八年八月二十七日
浙江省兴财房地产发展有限公司股东全部权益价值资产评估说明
目 录
第一部分关于资产评估说明使用范围的声明.................................................................1
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明........................................................3
第三部分资产评估说明.......................................................................................................4
一、评估对象与评估范围说明.....................................................................................5
二、资产核实情况总体说明.........................................................................................6
三、评估技术说明..........................................................................................................7
四、评估结果................................................................................................................ 27
附件：企业关于进行资产评估有关事项的说明............................................................30
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第一部分关于资产评估说明使用范围的声明
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关于资产评估说明使用范围的声明
本资产评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律、行政法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明
该部分内容由委托人和被评估单位共同编写，并由委托人负责人和被评估单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期。详细内容见附件：《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
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第三部分资产评估说明
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资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
评估对象为兴财房地产公司的股东全部权益价值。评估范围为该公司申报的全部资产及负债，具体包括流动资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产（房屋建筑物类、设备类）、递延所得税资产、流动负债及递延所得税负债。
截至评估基准日，兴财房地产公司账面资产总额71,868,654.64元，账面负债总额8,910,028.29元，所有者权益(净资产)62,958,626.35元。财务报表反映如下：
金额单位：人民币元
资产项目 账面原值 账面净值
流动资产 11,833,258.75
非流动资产 60,035,395.89
其中：长期股权投资 59,000,000.00
投资性房地产 308,000.00 121,060.60
固定资产 1,702,916.58 519,041.89
其中：房屋建筑物类 218,000.00 74,298.31
设备类 1,484,916.58 444,743.58
递延所得税资产 395,293.40
资产总计 71,868,654.64
流动负债 8,843,432.34
非流动负债 66,595.95
负债合计 8,910,028.29
所有者权益(净资产) 62,958,626.35
兴财房地产公司于评估基准日财务报表业经注册会计师审计，并由大华会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所出具大华审字[2018]011690号无保留意见审计报告。
(二)实物资产的分布情况及特点
兴财房地产公司实物资产主要包括投资性房地产及固定资产（房屋建筑物类、设备类）资产。资产具体分布情况及特点如下：
投资性房地产：名都苑5幢202室(杭房权证西移字第09733772)，证载所有权人为兴财房地产公司，证载建筑面积为47.16平方米，坐落于杭州市西湖区莫干山路。该投资性房地产已于2016年5月20日出租，租赁合同约定：承租方为杭州苏迅机电设备有限公司，租期三年，2016年至2017年租金为贰万壹仟元整，2017
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年至2018年租金为贰万壹仟叁佰元整，2018年至2019年为贰万壹仟陆佰元整。
房屋建筑物类：雅仕苑6幢4单元501室(杭房权证西移字第09736240号)，证载所有权人为兴财房地产公司，证载建筑物面积135.73平方米，坐落于杭州市西湖区文一西路。根据兴财房地产公司与杭州市求是小学签订的《浙江省兴财房地产发展公司向杭州市求是小学捐赠办学协议书》，该房屋建筑物已于2000年6月30日交付杭州市求是小学无偿使用，使用年限50年(即于2050年6月30日止)。
设备类：主要为各类车辆，共4辆，总体维护保养状况良好。
(三)企业申报的表外资产的类型、数量
兴财房地产公司未申报账外资产、负债。
(四)引用其他机构出具的报告情况
本次评估未引用其他机构出具的报告结论。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实的组织、实施时间和过程
在兴财房地产公司如实申报资产并对被评估资产进行全面清查的基础上，2018年8月16日至2018年8月21日，资产评估专业人员根据资产类型和资产额，结合工作量的大小，组成相应的评估小组，对纳入评估范围内的资产和负债进行了核实。非实物资产主要通过查阅原始会计凭证、核查其形成过程、函证、以及与对账单核对等方式确认债权、债务的真实性和账面数字的准确性，并通过访谈、账龄分析、了解期后收回情况等核实债权收回的可能性。实物资产主要为通过查询原始凭证、合同、权证，现场盘点勘察等方式核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素。
(二)影响资产核实的事项及处理方法
1.截至评估基准日，纳入评估范围的固定资产-房屋建筑物已取得房屋所有权证，未取得土地使用权证。根据兴财房地产公司提供的《关于雅仕苑6幢4单元501室土地使用权的权属情况说明》，兴财房地产公司声明该部分房屋建筑物对应土地使用权为其所有。
2.截至评估基准日，进贤湾房开公司应付账款中的暂估房地产开发项目工程款共计60,857,668.80元，系进贤湾公司基于已签订的工程合同、项目完工程度及付款进度等情况对未付工程款的暂估金额，尚未进行决算。
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3.截至评估基准日，进贤湾房开公司半岛小镇度假公寓项目配套用房——会所已经开发完成，账面价值合计59,985,833.41元。根据进贤湾房开公司提供的《关于千岛湖进贤湾半岛小镇项目一期会所的产权情况说明》，会所为半岛小镇一期项目的一个独立项目单元，其面积未计入公摊面积，其建造成本单独归集，完工后会所作为一个单独项目单位进行建筑面积测绘。另外，会所内包含的游泳池、健身房、餐饮娱乐等设施，进贤湾房开公司计划有偿向业主开放，或考虑整体出租经营。进贤湾房开公司声明会所的产权归其所有，而非属于业主的公共配套用房。
除上述事项外，无影响资产核实的事项。
(三)核实结论
经核实，除“(二)影响资产核实的事项及处理方法”中所提及事项外，兴财房地产公司其余账面资产权属资料齐全，账实相符，账表相符，未发现存在其他账外资产和负债；现有资产状况较好，可满足持续经营，资产利用程度较好。
三、评估技术说明
根据资产基础法的原理，具体资产及负债资产评估说明如下：
第一节流动资产
(一)货币资金
1.评估内容
货币资金账面价值702,531.94元，其中现金3,413.48元，银行存款699,118.46元。现金为人民币；银行存款系1个
