深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2023 年年度财务报告
2024 年 03 月
财务报告
一、审计报告
审计意见类型 标准的无保留意见
审计报告签署日期 2024 年 03 月 29 日
审计机构名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
审计报告文号 天职业字[2024]20153 号
注册会计师姓名 陈子涵，钟钦方
审计报告正文
天职业字[2024]20153 号
深圳市物业发展(集团)股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了深圳市物业发展(集团)股份有限公司（以下简称“深物业集团”）财务报表，包括 2023 年 12 月 31 日的合并
及母公司资产负债表，2023 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表，以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了深物业集团 2023年 12月 31日
的合并及母公司财务状况以及 2023 年度的合并及母公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于深物业集团，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
1、房地产开发销售收入的确认与计量
关键审计事项 该事项在审计中是如何应对的
深物业集团 2023 年度实现房地产开发项目收入 我们针对这一关键审计事项实施的审计程序主要包括：
12.35亿元，占营业收入总额的 41.64%。深物业集团在 了解并抽取样本测试与房产销售业务相关的关键控
以下所有条件均已满足时确认房地产开发项目的收
制措施，评估控制程序执行的有效性。
入：(1) 房地产销售合同在开发产品已经完工并验收合
格；(2) 签订了不可逆转的销售合同，取得了买方付款 获取并检查项目竣工验收文件；对于本年确认的房
证明；(3) 发出收楼通知。 产销售收入，检查房产买卖合同并查验其真实性；检查原
始收款凭证或银行按揭手续办理情况凭据，判断是否已收
房地产业务相关收入的确认与计量对深物业集团
讫全款；检查入伙通知书或其他房产交付支持性文件，以
经营成果有重大影响，可能计量不准确或可能被确认
评价房产销售收入是否已达到公司相关会计政策规定的收
在不恰当的会计期间，因此我们将房地产开发销售收
入确认条件。
入的确认与计量作为关键审计事项。
获取并检查资产负债表日前及日后的房产交付支持
有关房地产开发销售收入的会计政策及详情参阅
性文件，评价房产销售收入是否记录于恰当的会计期间。
财务报表附注三、（三十九）、六、（三十九）。
2、存货可变现净值的评估
截止 2023 年 12 月 31 日，深物业集团开发成本、开 我们针对存货可变现净值的评估执行的主要程序如
发产品、拟开发土地（以下统称“存货”）总金额存货账 下：
面价值 110.97 亿元，占资产总额的比例为 65.32%；该等 （1）我们将评价管理层编制预算及预测各存货项
存货按成本与可变现净值孰低计量。 目的建造和其他成本相关的关键内部控制的设计和运行
管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变现净 有效性；
值，在评估存货可变现净值过程中，管理层需对每个拟 （2）在抽样的基础上对存货项目进行实地观察，
开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建 并询问管理层这些存货项目的进度和各项目最新预测所
造成本作出最佳估计，并估算每个存货项目的预期未来 反映的总开发成本预算，并将截止 2023 年 12 月 31 日已
净售价和未来销售费用和相关销售税金等，该过程涉及 发生的成本与预算进行比较，以评价管理层预测的准确
重大的管理层判断和估计。 性和预算过程；
由于存货是公司的重要资产，且估计存货项目达到 （3）评价管理层所采用的估值方法，并将估值中
完工状态时将要发生的建造成本和未来净售价存在固有 采用的关键估计和假设，包括与平均净售价有关的关键风险，特别是考虑到当前的经济环境在各个城市推出的 估计和假设，与市场可获取数据和深物业集团的销售预各种应对房地产市场的措施，我们将对深物业集团存货 算计划进行比较；
的可变现净值评估识别为关键审计事项。
（4）利用第三方专家的工作成果，评价第三方专
详见财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计” 家的胜任能力、客观性，复核、评价第三方专家估值所
（十二）存货所述的会计政策及“六、合并财务报表主要 采用的原始数据、关键估计和假设、关键参数及估值计
项目注释”（六）存货。 算过程的恰当性、合理性。
四、其他信息
深物业集团管理层（以下简称管理层）对其他信息负责。其他信息包括 2023 年度报告中涵盖的信息，但不包括财务
报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估深物业集团的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督深物业集团的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对深物业集团持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致深物业集团不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。
（6）就深物业集团中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期合并财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
中国注册会计师
陈子涵
中国·北京
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