000011 深市 深物业A

          证券代码：000011、200011        证券简称：深物业 A、深物业 B        公告编号：2024-05

 深圳市物业发展(集团)股份有限公司 2023 年年度报告摘要一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指
定媒体仔细阅读年度报告全文。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
非标准审计意见提示
□适用 不适用
董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
适用 □不适用
是否以公积金转增股本
□是 否

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 595,979,092 为基数，向全体股东每 10股派发现金红利 3.12 元（含

税），送红股 0 股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□适用 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介

 股票简称                      深物业 A、深物业 B                    股票代码            000011、200011

 股票上市交易所                深圳证券交易所

 变更前的股票简称（如有）      不适用

 联系人和联系方式                            董事会秘书                          证券事务代表

 姓名                          张戈坚                              丁名华、陈倩颖

 办公地址                      广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦  广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦
                                20 层                                39 层

 传真                          0755-82210610、82212043              0755-82210610、82212043

 电话                          0755-82211020                        0755-82211020

 电子信箱                      000011touzizhe@szwuye.com.cn          000011touzizhe@szwuye.com.cn

2、报告期主要业务或产品简介

  （一）主要业务概述


  深物业集团成立于 1982 年，公司前身为罗湖工程建设指挥部，1985 年 8 月改名为深圳市物业发展总公司，1988 年
被深圳市确定为第二批国营企业股份制改造试点单位，1990 年完成股份制改造并正式更名为深圳市物业发展（集团）股份有限公司。1992 年 3 月，公司股票（深物业 A/B，000011/200011）正式在深交所挂牌上市。

  深物业集团作为国贸大厦的建设甲方运筹主导了国贸大厦建造运营全过程，是举世闻名的“深圳速度”的重要创造者和策划组织者，国贸大厦更有幸成为名震寰宇的邓小平“南方谈话”的重要历史现场。公司因国贸大厦而生，因改革开放而兴，与深圳这座奇迹之城共生共长，成为新时代创新服务攻坚克难的“拓荒牛”精神的忠实践行者。深物业人高举“敢为人先，变革图强”的精神旗帜，围绕“服务大局、服务城市、服务产业、服务民生”国资功能定位，坚守初心、砥砺奋进，走在前列，勇当尖兵，近年发展速度和发展质量均取得了较大进步。公司现已由最初建设国贸大厦时的项目公司发展为大型综合性产业集团，新时代新阶段，公司审时度势、顺势而为，向着打造“中国领先的产城空间智慧运营商”目标愿景奋力前行。

  1. 产城空间开发

  公司空间开发板块致力于住宅、高档公寓、写字楼、产业园区等不同业态的开发，拥有国贸商业大厦、皇岗口岸、天安国际大厦、前海港湾、金领假日等品牌项目。基于现有房地产开发业务，公司将通过存量优化提升与增量开发建设并进，以下属公司皇城地产、荣耀地产、物合城更公司等作为开发主体和城市更新主体，依托公司上市平台加大资本运作力度，合理布局城市空间开发板块。报告期内，集团稳妥推进深圳本地和异地项目开发，加快项目存量销售，提高资金回笼速度。在此基础上，聚焦产城综合体开发建设，加快打造都市精品住宅和高端产业空间互融共生开发模式。

  2. 物业管理服务

  公司物管板块以国贸物业为平台，国贸物业作为国家首批物业管理一级资质企业，历经三十多年发展，已成为具备多元业务能力和科技实力的国内一流物业服务供应商，连续多年获评“全国物业管理企业百强”和“中国产业园区物业管理优秀企业”，在管项目遍布全国，业务辐射华南、西南、华东、华北等全国各个地区以及越南中越合作区。现有业务已涵盖产业园区、文旅景区、政府机关、轨道交通、住宅、医院、学校、酒店等各种业态，正布局进入基层社会治理领域，协同政府营造安全、和谐、文明、有序的城市环境，基本形成多业态综合发展的良好格局。国贸物业下设 20 余家子公司，以总部各职能部室为平台，积极构建“市场、赋能、监管”三大中心，形成专业业态公司、专业公司、外地公司三大模块的业务中心、利润中心，以持续、有效实现“1+1＞2”的协调发展新格局。报告期内，国贸物业完成五家新并购企业管理权划转和一体化管理工作，年度市场拓展成绩创历史新高，管理面积净增长约 800 万平方米，物业管理总面积突破 4000万平方米，高端产业园区运营管理规模将继续跻身国内产业园区运营管理第一梯队。

  3. 产业生态运营

  产业生态运营板块充分利用公司在房地产开发、物业管理和租赁三大基础行业的发展基础和全产业链发展优势，围绕“存量资产运营增值”和“轻资产运营输出”两大战略抓手，加强内外部战略合作，致力于打造涵盖项目开发服务、园区运营服务、配套租赁运营等的全产业生态闭环，不断优化园区内空间服务和租赁生态圈，已初步具备各类资产从前期策划、项目清拆、建设施工管控、招商、运营、现场管控等全链条能力和经验，形成独特成熟的业务发展模式。公司正在加快完成存量物业盘点和评估、强化管理，未来将逐步扩大租赁业务范围，提升物业租赁发展能力，在此基础上，逐步将产业生态运营重心转向科技园区，提供产业生态导入、项目开发服务和园区运营服务等全价值链的配套服务，塑造以科技园区为核心的“空间服务商”角色。

  4. 其他业务

  报告期内公司经营业务还包括餐饮业务、工程监理业务等。餐饮业务由深圳市国贸餐饮有限公司运营，国贸餐饮于1986 年成立，1992 年作为“南巡讲话”发表地闻名中外，开业至今累计接待过 600 多名中外政要、名人和无以数计的中外来宾，声誉远播海内外。工程监理业务由监理公司运营，其具备国家建设部房屋建筑工程甲级监理资质，前身是深物业工程管理部，直接参与了深圳国际贸易大厦的建设和管理工作，见证了创造“深圳速度”的全过程，长期以来以服务集团开发项目为主。

    （二）行业发展变化、市场竞争格局以及公司所处的行业地位

  1.行业发展现状

  2023 年国际、国内形势充满不确定因素，经济处于缓慢复苏期，传统房地产市场持续承压。为防范房地产领域风险，以 7 月中央政治局会议定调“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”为分水岭，政策力度逐渐转向“托举并用”。报告期内，中央政策力度前稳后松，部署城中村改造、保障性住房等“三大工程”。持续落实金融政策纾困供给侧，
缓解房企资金压力。聚焦需求端出台降首付、降利率、认房不认贷等稳需求措施支持居民购房。各级政府部门频繁优化楼市政策力促房地产市场平稳运行，政策环境趋于宽松。

  全年销售市场整体低位运行，销售规模、开发投资及土地供求均持续下行。据国家统计局数据，2023 年全年商品房
销售面积 111735 万平方米，比上年下降 8.5%，销售额 116622 亿元，下降 6.5%。新房市场调整态势未改，核心城市政
策效果持续性不足。以价换量下，重点城市二手房市场表现好于新房。1-11 月，重点 100 城新建商品住宅成交面积同比下降约 5%，绝对规模为 2016年以来同期最低水平。

  投资百强总量创新低，整体投资意愿无明显起色。2023 年房地产投资规模整体延续 2022 年的跌势，全国房地产开
发投资 110913 亿元，比上年下降 9.6%。投资规模的降低，意味着房地产行业增量资金在逐步减少，行业吸引力在降低，现有存量房企在逐步退出。2023 年房屋新开工面积 95376 万平方米，下降 20.4%。全年房地产开发企业房屋施工面积
838364 万平方米，比上年下降 7.2%。房屋竣工面积 99831 万平方米，增长 17.0%。

  拿地力度放缓，供求规模均降至近十年同期最低水平。自去年年末以来土地市场持续遇冷，导致地方政府在供地端更加谨慎，需求端企业拿地意愿也显著收缩。2023 年全年，全国 300 城住宅用地供求规模同比降幅均在两成以上，其中
推出 6.1 亿平方米，同比下降 22.4%；成交 4.8 亿平方米，同比下降 23.1%，绝对规模为近十年最低位。全国土地总成交
金额 37504 亿元，同比下降 18%。土地成交多为底价成交，成交金额较去年同期仍有较大差距，溢价率仍处于相对低位，
全年溢价率仅有 4.5%。其中，深圳 2023 年成交金额减少了 62%，总成交金额较去年全年减少额超 550 亿元。

  政策助力，但资金面未见明显改善。全国房地产开发投资额 2022 年 4 月起连续下降，2023 年以来降幅整体呈现扩
大态势，房企到位资金同比延续下降趋势。10 月底中央金融工作会议明确“促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”。银行按揭贷款放款速度持续加速，但经济修复速度的不确定性仍对购房者信心产生负面影响，个人按揭贷款为 1.9 万亿元，同比下降 7.6%。房地产企业销售回款受到了不同程度的负面影响，据国家统计局数据，全年房地产开发企业到位资金127459 亿元，比上年下降 13.6%。2023 年以来，中央及各部委连续释放维稳信号，信贷环境边际改善，房企融资环境逐步转好，但信贷环境边际改善传导至市场端仍需过程，按揭放款和开发贷等资金到位尚需时间。

  2.行业政策环境

  2023 年，中央首提“三大工程”，对房地产行业的政策从强调“房住不炒”已经切换至“防范化解风险、因城施策、满足刚性及改善性需求、发展新模式”等，强调促进房地产市场平稳健康发展。需求端，降首付、降利率、认房不认贷、延期置换退税等政策接连落地，供给端，续期“金融 16 条”、“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。综合来看，2023 年房地产行业政策有三点核心：一是供给端金融支持再加力，缓解房企资金压力；二是个人信贷端支持持续加码，合力减轻居民按揭压力，助力购房需求释放；三是地方调控政策松绑加力提速，提振市场情绪，提升购房者信心。

  需求端集中于优化升级限购限贷政策。（1）落地“认房不认贷”，8 月 25 日，住房城乡建设部、中国人民银行、
金融监管总局联合发文推进落实“认房不用认贷”，利好置换及异地购房者，包括北上广深在内的至少 63 省市官宣“认房不认贷”；（2）调降首付比例下限，打开限购城市降首付空间，8 月 31 日，中国人民银行和国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化信贷政策通知，将住房商贷的最低首付比例统一调整为 20%，二套统一为最低 30%