深圳市物业发展（集团）股份有限公司
2021 年年度报告
（公告编号：2022-09）
2022 年 03 月
第一节 重要提示、目录和释义
公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
公司负责人刘声向、主管会计工作负责人蔡丽莉及会计机构负责人（会计主管人员）刘强声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中房地产业的披露要求。
公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险及应对措施，敬请查阅第三节管理层讨论与分析中“公司未来发展的展望”的有关内容。
公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以 595,979,092 为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 6.8 元（含税），送红股 0 股（含税），不以公积
金转增股本。
目录
第一节 重要提示、目录和释义...... 1
第二节 公司简介和主要财务指标......5
第三节 管理层讨论与分析...... 9
第四节 公司治理......32
第五节 环境和社会责任......48
第六节 重要事项......50
第七节 股份变动及股东情况......61
第八节 优先股相关情况......67
第九节 债券相关情况......68
第十节 财务报告......69
备查文件目录
一、载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。
二、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
三、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。
释义
释义项 指 释义内容
公司、本公司、集团、深物业、深物业集团 指 深圳市物业发展（集团）股份有限公司
深投控、投控公司 指 深圳市投资控股有限公司
皇城地产 指 深圳市皇城地产有限公司
东莞公司 指 东莞市国贸长盛房地产开发有限公司
徐州公司 指 深物业集团徐州大彭房地产开发有限公司
扬州公司 指 深物业扬州房地产开发有限公司
城市更新公司 指 深圳市深物业城市更新有限公司
荣耀地产 指 深圳市荣耀房地产开发有限公司
国贸物业 指 深圳市国贸物业管理有限公司
国贸科技园 指 深圳市国贸科技园服务有限公司
国贸美生活 指 深圳市国贸美生活服务有限公司
商业运营公司 指 深圳市深物业商业运营有限公司
国贸餐饮 指 深圳市国贸餐饮有限公司
监理公司 指 深圳市物业工程建设监理有限公司
物合公司 指 深圳市物合产业投资发展有限公司
深房物业 指 深圳市物业管理有限公司
外贸物业 指 深圳外贸物业管理有限公司
深福保物业 指 深圳市深福保物业发展有限公司
水电公司 指 深圳市深福保水电市政服务有限公司
保安公司 指 深圳市保税区保安服务有限公司
设施之家 指 深圳市设施之家科技有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
第二节 公司简介和主要财务指标
一、公司信息
股票简称 深物业 A、深物业 B 股票代码 000011、200011
变更后的股票简称（如有） 不适用
股票上市证券交易所 深圳证券交易所
公司的中文名称 深圳市物业发展（集团）股份有限公司
公司的中文简称 深物业集团
公司的外文名称（如有） ShenZhen Properties & Resources Development (Group) Ltd.
公司的外文名称缩写（如有） SZPRD
公司的法定代表人 刘声向
注册地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层、42 层
注册地址的邮政编码 518014
公司注册地址历史变更情况 无
办公地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 16 层、20 层、39 层、42 层
办公地址的邮政编码 518014
公司网址 www.szwuye.com.cn
电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 张戈坚 丁名华、陈倩颖
联系地址 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 20 层 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层
电话 0755-82211020 0755-82211020
传真 0755-82210610 82212043 0755-82210610 82212043
电子信箱 000011touzizhe@szwuye.com.cn 000011touzizhe@szwuye.com.cn
三、信息披露及备置地点
公司披露年度报告的证券交易所网站 深圳证券交易所 http://www.szse.cn
公司披露年度报告的媒体名称及网址 A 股：《证券时报》、B 股：《大公报》及巨潮资讯网 http://www.cninfo.com.cn
公司年度报告备置地点 广东省深圳市罗湖区人民南路国贸大厦 39 层董事会办公室
四、注册变更情况
组织机构代码 无变更
公司上市以来主营业务的变化情况（如有） 无变更
深圳市国资委于 2004 年 9 月 29 日决定以新设合并的方式成立深圳市投资
控股有限公司，本次新设合并中被合并方包括公司原控股股东深圳市投资
管理公司和深圳市建设投资控股公司。本次被合并方深建投持有深物业
323,796,324 股股份，深投管持有深物业 56,582,573 股股份，上述股份合计
历次控股股东的变更情况（如有） 占深物业总股本的 63.82%。
公司于 2018 年 10 月 19 日收到实际控股股东深投控通知，深投控已取得中
国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的《证券过户登记确认书》,
至此，深投控股权过户工作已完成，公司控股股东变更为深投控。
公司于本报告期内控股股东无变更。
五、其他有关资料
公司聘请的会计师事务所
会计师事务所名称 天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）
会计师事务所办公地址 深圳市福田区深南中路 2002 号中核大厦 9 层
签字会计师姓名 黎明，陈子涵，徐平
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构
□ 适用 √ 不适用
公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问
□ 适用 √ 不适用
六、主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
2021 年 2020 年 本年比上年增减 2019 年
营业收入（元） 4,491,965,643.71 4,104,374,646.02 9.44% 3,961,669,942.44
归属于上市公司股东的净利润（元） 1,003,969,842.33 798,572,121.74 25.72% 817,805,780.12
归属于上市公司股东的扣除非经常
性损益的净利润（元） 983,778,096.90 788,377,322.39 24.79% 695,675,201.19
经营活动产生的现金流量净额（元） -1,813,313,008.58 385,497,782.12 -570.38% 939,789,565.96
基本每股收益（
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