股票代码：600400 股票简称：红豆股份 编号：临 2024-059
江苏红豆实业股份有限公司
关于出售资产的公告
本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担法律责任。
重要内容提示：
江苏红豆实业股份有限公司（以下简称“公司”）拟向无锡金港启笛物流发展有限公司（以下简称“金港启笛”）出售公司物流配送中心相关资产，交易价格为 555,911,872.80 元（含税）。
本次交易不构成关联交易，亦不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
本次交易已经公司第九届董事会第十六次临时会议审议通过，无须提交公司股东大会审议；本次交易已经金港启笛上级国有资产监督管理部门审议同意。
本次出售资产事项尚需交易双方根据协议完成款项支付、产权交割等手续后方能正式完成，敬请投资者注意投资风险。
一、交易概述
根据公司战略发展规划，为进一步优化资产结构、盘活存量资产，公司拟向金港启笛出售公司物流配送中心相关资产（以下简称“标的资产”）。经双方友好协商，参考评估报告并结合标的资产的总投入金额，本次交易价格确定为555,911,872.80 元（含税）。
本次交易不构成关联交易，亦不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
在 2024 年 8 月 23 日召开的公司第九届董事会第十六次临时会议上，公司董
事会对上述交易进行了认真的分析、研究，9 名董事一致表决通过了该议案。根据《上海证券交易所股票上市规则》和《公司章程》的规定，该议案无须提交公司股东大会审议。
二、交易对方基本情况
公司名称：无锡金港启笛物流发展有限公司
注册地址：无锡市锡山区东港镇蠡漍西社区东港智慧电力融合创新园东廊路1038 号 3021-6 室
法定代表人：赵小星
注册资本：12,500 万元人民币
企业类型：有限责任公司
金港启笛成立于 2024 年 8 月，经营范围为许可项目：发电业务、输电业务、
供（配）电业务；餐饮服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）一般项目：普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；仓储设备租赁服务；国内货物运输代理；国内贸易代理；运输货物打包服务；装卸搬运；仓单登记服务；储能技术服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；工业互联网数据服务；互联网数据服务；大数据服务；非居住房地产租赁；园区管理服务；物业管理；停车场服务；餐饮管理（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
金港启笛股权结构：无锡金瑞资产管理有限公司持有金港启笛 80%股权，无锡聚合科创发展有限公司持有金港启笛 20%股权。
截至目前，金港启笛设立未满一年，尚未开展经营活动，暂无相关财务数据。
金港启笛控股股东无锡金瑞资产管理有限公司为无锡锡山金融投资集团有限公司（以下简称“锡山金投”）全资子公司，锡山金投系锡山区人民政府直属国有企业，锡山金投最近一年又一期的主要财务数据如下：
截至2023年12月31日，锡山金投总资产338,034.13万元，净资产252,365.32万元；2023 年度，锡山金投实现营业收入 5,105.53 万元，实现净利润 1,213.30万元。（已经审计）
截至 2024 年 3 月 31 日，锡山金投总资产 402,632.33 万元，净资产 283,767.60
万元；2024 年 1-3 月，锡山金投实现营业收入 1,925.36 万元，实现净利润 781.28
万元。（未经审计）
金港启笛与公司及公司目前持有 5%以上股份的股东、董事、监事、高级管理人员之间不存在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面的关系，也不存在其他可能或已经造成公司对其利益倾斜的其他关系。
鉴于金港启笛成立不足一年，公司对金港启笛控股股东的财务资金状况和资信情况进行了评估，认为交易对方对本次交易有足够的支付能力，交易风险较小；截至公告披露日，金港启笛及其控股股东不存在被列为失信被执行人或其他失信情况。
三、交易标的基本情况
（一）标的名称和类别：标的为坐落于无锡市锡山区东港镇新锡沙路南、锡张高速匝道西的物流配送园区相关全部资产，包括园区对应的国有土地使用权、房屋（构筑物）所有权以及其他配套工程（连同该等土地和/或建筑物附着的或相关的或在其内部或其上包含的固定装置、室内装修、园林绿化和场地）。标的资产对应宗地面积 134,529.00 平方米，房屋建筑面积 165,891.66 平方米，主要建设内容包含物流仓库 4 栋、设备用房 2 座、门卫室、高架平台、自行车棚以及其他配套工程。
（二）标的权属
标的资产抵押情况如下：
贷款银行 贷款余额（万元） 抵押起始日 抵押到期日 抵押物
平安银行股份有 苏（2023）无锡
限公司无锡分行 31,550 2023.4.26 2028.4.26 市 不 动 产 权 第
0224893 号
上述抵押为第一顺位抵押，为保障本次交易的顺利进行，公司拟将标的资产抵押给金港启笛作为第二顺位抵押。公司将于办理资产过户前，解除对标的资产的抵押。
截至公告披露日，除上述抵押外，标的资产不存在其他抵押、质押、其他第三人权利或其他任何限制转让的情况；不涉及有关资产的重大争议、诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施；不存在妨碍权属转移的其他情况。
（三）标的运营情况
标的资产中，一宗国有建设用地使用权于 2019 年通过出让方式取得，土地
使用权出让年限为 50 年；房屋建筑物通过自建方式取得，于 2023 年 9 月建成。
截至公告披露日，标的资产中土地使用权、房屋建筑物均为正常使用状态。
截至目前，物流配送中心没有正式入驻的租户，尚未正式开展运营。
（四）标的主要财务信息
单位：万元
2024 年 6 月 30 日（未经审计） 2023 年 12 月 31 日（已经审计）
项目 账面原值 累计折旧/ 账面净值 账面原值 累计折 账面净值
摊销 旧/摊销
土地使用权 5,209.04 505.06 4,703.98 5,209.04 452.99 4,756.05
房屋建筑物 47,153.81 871.22 46,282.59 47,153.81 217.81 46,936.01
合计 52,362.85 1,376.28 50,986.57 52,362.85 670.79 51,692.06
（五）本次交易不涉及债权债务转移。
四、交易标的评估、定价情况
（一）定价情况及依据
具有证券、期货从业资格的江苏华信资产评估有限公司对标的资产进行了评估并出具了苏华评报字[2024]第 H050 号资产评估报告。具体情况如下：
评估对象：公司持有的物流配送中心项目房地产在评估基准日的市场价值。
评估范围：公司持有的物流配送中心项目房地产，总建筑面积 165,891.66平方米，包含对应土地使用权面积 134,529.00 平方米。
价值类型：市场价值。
评估基准日：2024 年 6 月 30 日。
评估方法：本次申报的房地产为仓储用房，评估师对同一供需圈的房地产市场进行了详细调查，近期同类物业租赁交易案例较多，相关租金交易信息可以取得，可以采用收益法求取房地产未来的市场租金，房地产的未来收益及相应风险可以合理估算，收益期限可以合理确定，故可以采用收益法评估。成本法无法真实反映该类房地产的市场价值，故不适用成本法评估；同一区域内近期类似市场交易案例无法收集到，故不适用市场法评估。综上，本次采用收益法进行评估。
评估结论及其使用有效期：经评估，标的资产（建筑物面积合计 165,891.66平方米，建筑物所对应的土地使用权面积 134,529.00 平方米）于评估基准日 2024
年 6 月 30 日时的市场价值 56,886.27 万元（大写人民币伍亿陆仟捌佰捌拾陆万贰
仟柒佰元整）。评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年。
本次交易根据标的资产总投入金额，参照上述评估报告，经双方充分协商，一致同意标的资产的转让价格为 555,911,872.80 元（含税）。
（二）定价合理性分析
参考评估结论并结合标的资产总投入金额，经交易双方协商一致，标的资产交易价格为 555,911,872.80 元（含税）。因目前国内地产行业处于调整周期，仓储物流资产运行压力加大，标的为当地规模较大的物流资产，潜在可选择交易对象较少。金港启笛购买标的资产，有利于公司盘活存量资产，进一步优化公司资产结构。本次交易价格高于标的资产账面净值，本次交易价格公允、合理，不存在损害上市公司利益的情形。
五、交易协议的主要内容
甲方：无锡金港启笛物流发展有限公司
乙方：江苏红豆实业股份有限公司
（一）转让标的
本协议交易标的为坐落于东港新锡沙路南、锡张高速匝道西的物流配送园区相关全部资产，包括园区对应的国有土地使用权、房屋（构筑物）所有权以及其他配套工程（连同该等土地和/或建筑物附着的或相关的或在其内部或其上包含的固定装置、室内装修、园林绿化和场地）（合称“标的资产”）。标的资产对应宗地面积 134,529.00 平方米，房屋建筑面积 165,891.66 平方米，主要建设内容包含物流仓库 4 栋、设备用房 2 座、门卫室、高架平台、自行车棚以及其他配套工程。
（二）转让价款
1、标的资产交易总价款为人民币（大写）伍亿伍仟伍佰玖拾壹万壹仟捌佰柒拾贰元捌角整（￥555,911,872.8 元），已包含增值税金额。
2、标的资产转让过程中，依法依规产生的各种税费，由甲、乙双方依据有关法律法规及政府部门的规定，各自承担。
（三）付款方式
1、总价款的支付分为七期，在满足本协议约定的每一期付款的全部先决条件后由甲方向乙方支付。
2、第一期转让价款人民币（大写）贰亿贰仟贰佰叁拾陆万肆仟柒佰肆拾玖
元壹角贰分（￥222,364,749.12 元），甲方应在本协议签署日后十个工作日内向乙方支付。
3、第二期转让价款人民币（大写）肆仟伍佰万元（￥45,000,000 元整），甲方应在本协议签署日后二十个工作日内向乙方支付。
4、第三期转让价款人民币（大写）叁仟万元（￥30,000,000 元整），甲方应在本协议签署日后三十个工作日内向乙方支付。
5、第四期转让价款人民币（大写）壹亿肆仟陆佰万元（￥146,000,000 元整），甲方应在本协议签署日后三十五个工作日内向乙方支付。
6、第五期转让价款人民币（大写）捌仟肆佰柒拾伍万壹仟伍佰叁拾元肆分（￥84,751,530.04 元），甲方应在如下先决条件全
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