证券代码：300659 证券简称：中孚信息 公告编号：2021-060
中孚信息股份有限公司
关于购买房产的公告
本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
特别提示：
1、交易简要内容：公司拟向济南东拓置业有限公司购买其开发的位于济南市高新区经十路北侧、凤凰路西侧的部分办公房产，拟购房产为预售房，拟购买的房产建筑面积为 51,541.43 平方米（预测绘面积），交易总价约为 5.98 亿元。（上述为预测绘面积，最终以实测为准，预计差异绝对值不超过 3%，最终交易价格预计不超过 6.16 亿元）。
2、本次交易不构成关联交易，也不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
3、本次购买房产事项已经公司第五届董事会第十六次会议、第五届监事会第十五次会议审议通过，并经独立董事发表同意的独立意见，该事项尚需提交2021 年第四次临时股东大会审议。
4、本次购买的房产预计于 2023 年 5 月 30 日前取得综合验收备案证明并交
付使用，房产交付后 360 日内取得所购房产产权证，周期较长存在不确定性因素。
5、2015 年 12 月 18 日，神舟航天软件（济南）有限公司（以下简称：“神
舟软件公司”）与济南东拓置业有限公司（以下简称：“东拓置业”）签订
《2014-G083 地块、2014-G088 地块合作协议》。2017 年 1 月 12 日，神舟软件
公司向东拓置业出具授权书，不再承担中国航天科技园（济南）项目招标文件中作为采购人的相关权利义务，由东拓置业与各中标人签订及履行合同，但双方尚未签订解除协议。山东瀛岱律师事务所律师认为：“经审查，截止本法律意见书出具之日，东拓公司曾与神舟公司关于标的资产所在地块的开发达成过合作协议，从法律角度，该合作或对公司拟购买标的房产所有权及产权登记事
项产生一定的风险，经过我们的调查、分析与论证，我们认为该事项不构成本次交易实施的法律障碍。”
6、山东瀛岱律师事务所为本次交易的法律服务机构，对拟购买房产涉及的相关事项进行法律尽职调查并出具了《关于中孚信息股份有限公司购买办公用房的法律意见书》【（2021）瀛岱法意 69 号】。
敬请广大投资者理性投资，注意投资风险。
一、交易概述
（一）基本情况
基于公司业务发展及办公用房需求逐年增加的状况，为满足办公需求，公司拟购买济南东拓置业有限公司（以下简称“出卖方”或“交易对方”）位于济南市高新区经十路北侧、凤凰路西侧的云泉中心项目【项目名称：中国航天科技园（济南）】2#楼 1-3 层、8-31 层及屋面层（以下简称“标的房产”）部分预售房产，建设公司总部办公基地及济南研发中心。
根据公司与交易对方就拟认购房产签署的《框架协议书》之约定，本次购买标的房产的建筑面积为 51,541.43 平方米，交易总价约为 5.98 亿元（上述为预测绘面积，最终以实测为准，预计差异绝对值不超过 3%，最终交易价格预计不超过 6.16 亿元）。
（二）审议事项
本次交易已经公司第五届董事会第十六次会议、第五届监事会第十五次会议审议通过，独立董事发表了同意本次交易的意见，董事会同意提请公司股东大会授权董事会具体办理本次购买房产在不超出附条件生效的《框架协议书》约定范围内的相关协议、合同等文件的修改、签署，并办理与本次交易相关的支付款项审批、房产交付、产权登记等事项。
依据《深圳证券交易所创业板股票上市规则》，本次交易需提交股东大会审议，且需经出席股东大会的股东所持表决权的三分之二以上通过。
（三）本次交易不构成关联交易，也不构成《上市公司重大资产重组管理办法》规定的重大资产重组。
二、交易对方的基本情况
1、基本信息
名称：济南东拓置业有限公司
统一社会信用代码：913701002643304097
企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
法定代表人：李建忠
注册资本：114000 万元人民币
注册地及主要办公地点：山东省济南市高新区舜华路 2000 号舜泰广场 6 号
楼 3401 室
成立日期：1995 年 2 月 27 日
营业期限：1995 年 2 月 27 日至无固定期限
经营范围：房地产开发经营；自有房屋租赁；建筑材料的销售。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
主营业务：房地产开发经营及自有房屋租赁等。
2、股权结构
交易对方为济南高新控股集团有限公司的全资子公司，实际控制人为济南高新技术产业开发区国有资产管理委员会。
3、关联情况
交易对方与公司、公司董事、监事、高级管理人员及公司前十名股东在产权、业务、资产、债权债务、人员等方面不存在关联关系，不存在可能或已经造成上市公司对其利益倾斜的其他关系。
4、财务状况
单位：万元
科目 2021 年 6 月 30 日 2020 年 12 月 31 日
总资产 1,459,125.17 1,403,057.25
净资产 187,040.38 192,915.79
科目 2021 年 1-6 月 2020 年度
营业收入 8,225.06 115,539.80
净利润 -4,680.59 -10,334.21
注：上述为济南东拓置业有限公司提供的财务数据，未经审计。
5、经公司在最高人民法院网站失信被执行人目录查询，截止本披露之日，交易对方不为失信被执行人。
三、交易标的基本情况
1、交易标的名称：云泉中心项目（项目名称：中国航天科技园（济南）项目）2#楼
2、交易标的所在地：济南市高新区经十路北侧，凤凰路西侧
3、交易标的权属人：济南东拓置业有限公司
4、交易标的土地性质及期限：依据国有建设用地使用权证书所载内容：该
标的房产坐落地的土地性质为商务金融用地，使用期限自 2015 年 8 月 6 日起到
2055 年 8 月 5 日止。
5、交易标的目前状态：标的房产所在 2#楼现已完成封顶工作，地上建筑面积共计约为 60,046.07 平方米（该面积为设计暂估面积，最终以实测面积为准）。
该项目已取得国有建设用地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证。
（1）国有建设用地使用权证书，产权证号：鲁（2017）济南市不动产权第0148919 号；
（2）建设用地规划许可证，许可证号：地字第 370101201600075 号；
（3）建设工程规划许可证，许可证号：建字第 370101201800016 号；
（4）建筑工程施工许可证，编号：370199201811210101；
（5）预售许可证，编号：济建预许 2020086 号。
6、交易对方取得交易标的时间、运营情况等。
交易对方于 2015 年 1 月与济南市国土资源局就交易标的所属土地签订《国
有建设用地使用权出让合同》，通过出让方式取得国有建设用地使用权。2016年 3 月 24 日，云泉中心项目（项目名称：中国航天科技园（济南）项目）经济南高新技术产业开发区管理委员会批准同意立项。后经规划、施工等许可审批后，
交易对方作为开发商建设该标的，2020 年 4 月 30 日，取得交易标的《商品房预
售许可证》。截至目前，交易标的已经达到对外出售条件。近三年该交易标的无其他交易情况。
7、交易标的抵押情况。
截至本公告披露日，该交易标的产权清晰，不存在抵押、质押及其他第三人权利，不涉及诉讼、仲裁事项或查封、冻结等司法措施以及其他存在妨碍权属转
移的情况。
8、拟购买楼层情况。
公司拟购买 2#楼 1-3 层、8-31 层以及屋面层（第 12 层、23 层为避难层，可
售面积不含该两层面积），可售面积为 51,541.43 平方米（预测面积）。
四、交易标的评估情况及定价依据
1、评估情况。
本次交易聘请银信资产评估有限公司作为评估机构。
银信资产评估有限公司以 2021 年 5 月 31 日为评估基准日，评估方法为市场
比较法，就拟购买房产出具了银信评报字（2021）沪第 1940 号资产评估报告，确定拟购买房产的评估价值为 60,458.10 万元。
2、评估方法的选择。
交易标的系已建造完成的房地产，假设开发法适用于具有开发或再开发潜力的房地产的估价，故不适宜采用假设开发法进行评估。
交易标的系商业房地产，成本法虽能够直接测算评估对象的房地产价值，却不能反映评估对象商业价值，故不适宜采用成本法进行评估。
交易标的系企业购买后自用，不对外出租获得收益，故本次评估不选取收益法。
由于交易标的已封顶，本次评估假设交易标的为已建造完成达竣工状态下的市场价值，基于这种情况，本次采用市场比较法进行评估。
综上所述，本次对交易标的采用市场比较法，具体如下：
评估标的位于济南市高新区经十路北侧，凤凰路西侧，处于济南高新区核心位置，区位优势明显。该地位于两条城市主干道交汇处，商业、住宅、办公密集区，周边基础设施及公共配套设施较完善，商服繁华程度较高。项目南侧规划有地铁站，建成后交通更加便捷。评估标的周边房地产存在活跃市场及相似参照物，房地产可比量化指标有交易条件、时间因素、地理位置、区域因素、个别因素等，具体经济参数包括房地产面积、楼层、用途、容积率、价格等，具有合理比较基础的可比交易案例有银丰科技公园写字楼、汉峪金谷写字楼、万科金域国际写字楼。
根据宏观经济、交易条件、行业状况的变化和评估标的收益能力、竞争能力、
技术水平、地理位置、时间因素等对可比交易案例做出的调整，从而得出评估结论，调整过程如下：
由于委托评估资产可以从房地产销售市场获得与估价对象具有可比性的交易案例，适用于市场比较法进行评估，因此本次将采用市场比较法对纳入评估范围的标的房产面积为 51,541.43 平方米的房地产市场价值进行评估。
市场法是选择市场上与委估房地产相类似、同区域的近期销售或挂牌的房地产作为参照物，从时间因素、交易因素、区域因素和个别因素等方面将委估房地产与可比参照物之间的差异进行比较，通过对可比参照物进行综合分析、调整交易价格，确定委估房地产评估值。
计算公式如下：
评估值=建筑面积×委估房地产单价
委估房地产含税单价=参照物交易价格×正常交易情况/参照物交易情况×委估房地产区域
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